Thiếu chế tài, chủ đầu tư ‘hành’ cư dân

Nhùng nhằng sở hữu chung-riêng; chủ đầu tư chậm thành lập ban quản trị (BQT) nhà chung cư, không bàn giao phí bảo trì 2% cho BQT... là những xung đột phổ biến giữa cư dân và chủ đầu tư các chung cư trên địa bàn TP.HCM thời gian qua. Theo thống kê, tổng cộng có tới 16 nội dung thường xảy ra tranh chấp. ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, báo cáo như trên tại hội thảo công tác quản lý nhà nước về chung cư trên địa bàn TP ngày 24-7.

Sở hữu chung-riêng đứng đầu các tranh chấp

Theo ông Hùng, lâu nay các tranh chấp tầng hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hành lang, sân thượng… thường rất căng thẳng và khó giải quyết do cơ quan chức năng không thể can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính.

Bà Nguyễn Thị Mỹ, thành viên BQT chung cư 4S, quận Thủ Đức, cho biết Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định về giải quyết tranh chấp về nhà ở, không đưa ra cơ chế giải quyết tranh chấp sở hữu chung-riêng. Còn Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng nêu cơ chế giải quyết tranh chấp là đưa sang tòa án. “Tuy nhiên, trên thực tế tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tài sản hoặc có liên quan đến tài sản. Còn tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng chung cư thì tòa án không thụ lý vì Bộ luật Tố tụng dân sự không quy định loại vụ việc này thuộc thẩm quyền của tòa” - bà Mỹ nói.

Tại chung cư Era Town, do chủ đầu tư không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư nên người dân tự tổ chức họp dân để lấy ý kiến về phí quản lý nhà chung cư. Ảnh: M.QUÝ

Bà Mỹ dẫn chứng thực tế: BQT chung cư 4S được công nhận từ năm 2011 nhưng sau ba năm chủ đầu tư vẫn không chịu bàn giao công tác quản lý, vận hành chung cư. BQT đã khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư bàn giao công tác quản lý, vận hành chung cư cho BQT nhưng tòa án không thụ lý vì cho rằng không có thẩm quyền giải quyết.

“Ngoài ra, chủ đầu tư không bàn giao bản vẽ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý, tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng cùng hơn 3 tỉ đồng phí bảo trì. UBND quận Thủ Đức yêu cầu phải bàn giao quỹ bảo trì cho BQT nhưng chủ đầu tư vẫn ngó lơ. Đầu năm 2015, BQT chung cư 4S khởi kiện chủ đầu tư đòi lại hơn 3 tỉ đồng phí bảo trì. Tới nay ba phiên hòa giải ở tòa đều không thành do chủ đầu tư vắng mặt” - bà Mỹ nói thêm.

Trong khi đó, cư dân chung cư Era Town, quận 7 còn khổ sở hơn khi dọn vào ở hơn hai năm nay chủ đầu tư vẫn chưa chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập BQT theo quy định. Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Trần Thái Hòa, cư dân chung cư này, cho biết: Chung cư không có BQT nên công tác quản lý được giao hết cho công ty vận hành chung cư do chủ đầu tư lập ra. “Sau khi cư dân nhiều lần kiến nghị, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản đề nghị UBND quận 7 chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư và UBND phường Phú Mỹ sớm tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng đến nay đã quá hạn chín tháng công ty vẫn trì hoãn. Việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra BQT làm ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của cư dân”.

Phải có chế tài cụ thể

Ông Hùng cho biết để giải quyết rốt ráo các tranh chấp nêu trên, Chính phủ và Bộ Xây dựng cần sớm ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014, trong đó cần quy định cụ thể mức chế tài các vi phạm.

“Luật Nhà ở 2005 chỉ có bốn điều quy định về nhà chung cư nhưng đến Luật Nhà ở 2014 đã có một chương riêng với 19 điều. Tuy nhiên, 19 điều này vẫn còn rất cơ bản, vì vậy Chính phủ cần có nghị định hướng dẫn chi tiết để các đơn vị quản lý vận hành. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần thay thế các thông tư trước đây liên quan đến quản lý nhà chung cư (như Thông tư 14, 37, 02…). Các thông tư này hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 nhưng nay đã có Luật Nhà ở mới, do vậy cần thay thế các thông tư này” - ông Hùng nói.

Cũng theo ông Hùng, Bộ Xây dựng nên sớm ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để thay thế Quyết định 08/2008. Có vậy mới giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư (hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo này, Pháp Luật TP.HCM đã đưa tin - PV).