Thị trường xuất hiện hình thái bất động sản nghỉ dưỡng thế hệ mới

Giai đoạn 2014-2019: Cuộc chơi tài chính dưới bài toán cam kết lợi nhuân

Năm 2014, khái niệm BĐS nghỉ dưỡng chính thức du nhập vào Việt Nam với đa dạng loại hình như shophouse, villa biển, đỉnh điểm phải kể đến condotel. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tính từ giai đoạn 2015 - 2018 có khoảng 30.000 sản phẩm Condotel được tung ra thị trường Trong đó 2016 - 2017 là thời kỳ hoàng kim..

Đặc điểm chung của giai đoạn này là các chủ đầu tư chạy đua với bài toán cam kết lợi nhuận với mức rất hấp dẫn, dao động từ 8 - 12%/năm, cao hơn hoặc tương đương lãi suất vay ngân hàng và cao gấp đôi lãi suất gửi tiết kiệm.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển cao trào, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã chứng kiến những nhịp chững. Nguyên nhân chính đến từ việc chủ đầu tư chạy theo bài toán tài chính, lơ là trong công tác quản lý vận hành. Điều này lý giải vì sao đại đa số các dự án thời kỳ này đều do nội địa tự vận hành. Do thiếu kinh nghiệm trong việc quản lý và thu hút du khách nên hiệu quả kinh doanh không tốt, gây khó khăn trong chi trả cam kết lợi nhuận.

Cam kết lợi nhuận cao và nội địa vận hành là đặc điểm của thế hệ BĐS nghỉ dưỡng đầu tiên. Nguồn: Reatimes

Đỉnh điểm phải kể đến sự kiện Cocobay tuyên bố vỡ cam kết lợi nhuận vào cuối năm 2019 tạo hiệu ứng dây chuyền khiến niềm tin của giới đầu tư sụp đổ. Chưa kịp “vực dậy” thì đến 2020 và 9 tháng đầu 2021 thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng do ảnh hưởng của dịch covid-19.

BĐS nghỉ dưỡng thế hệ mới: Trả lại bản chất của nghỉ dưỡng, du lịch

Đầu năm 2022, du lịch nội địa phục hồi trở lại cùng với chính sách mở cửa quốc tế, BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu bứt tốc mạnh mẽ. Đây cũng là thời kỳ BĐS nghỉ dưỡng thế hệ mới định vị rõ nét hơn với nhiều sự khác biệt lớn.

Các chủ đầu tư cũng đưa ra tính toán thận trọng khi giảm mức cam kết nằm trong tầm kiểm soát, dao động 5-6%/năm, hoặc không có bài toán cam kết lợi nhuận. Đồng thời, chủ đẩu tư đẩy mạnh chính sách chia sẻ lợi nhuận với nhiều tỷ lệ khác nhau, cao nhất là 90% (khách hàng)-10%(đơn vị quản lý).

BĐS nghỉ dưỡng thế hệ mới ghi nhận làn sóng khối ngoại xâm chiếm thị phần quản lý vận hành khi các chủ đầu tư lớn đều bắt tay với thương hiệu danh tiếng toàn cầu như Best Western, Goco Hospitality, AccorHotels, Marriott, InterContinetal,…

Đây là yếu tố quan trọng giúp giới đầu tư quay trở lại với thị trường nghỉ dưỡng, bên cạnh yếu tố phục hồi du lịch.

Theo báo cáo quý 1/2022 của DKRA, các dự án được vận hành quản lý bởi đơn vị quốc tế ghi nhận mức giá bán cao hơn khoảng 23% so với các dự án được vận hành bởi nội địa. Đồng thời tỷ lệ giao dịch thành công cao, chiếm 86% tổng lượng tiêu thụ trong quý.

Các tổ hợp all-in-one, vận hành bởi thương hiệu danh tiếng toàn cầu là xu hướng dẫn dắt của thị trường mới

Về quy mô, giai đoạn này chứng kiến sự mở rộng của các dự án tỷ USD với quy mô khủng, được đầu tư bài bản theo mô hình tổ hợp “all-in-one” đa tiện ích.

Nếu giai đoạn trước thị trường nghỉ dưỡng gắn với các thiên đường du lịch truyền thống (Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long) hoặc thị trường tiềm năng có đột phá về sân bay (như Phú Quốc, Cam Ranh) thì hiện nay những thị trường có tính năng secondhome cách trung tâm kinh tế lớn từ 1-4 giờ di chuyển vượt lên bùng nổ nguồn cung và sức hấp dẫn.

Trong đó, Hồ Tràm là điểm đến được đánh giá cao của bất động sản nghỉ dưỡng thế hệ mới. Với ưu thế thiên nhiên đa dạng, rừng tràm nguyên sinh rộng lớn cùng bãi biển hoang sơ đẹp nhất hành tinh được CNN bình chọn, Hồ Tràm là thiên đường nghỉ dưỡng 5 sao hiếm hoi tại phía Nam có tính năng secondhome (trong khi các thị trường khác như Bình Thuận, TP. Vũng Tàu hay Long Hải lại mang yếu tố là đô thị du lịch).

Nhờ ưu thế cách TP.HCM và các tỉnh Đông Nam bộ chỉ từ 1-2 giờ di chuyển, Hồ Tràm cũng là điểm đến đón đầu toàn bộ dòng du khách trung thượng lưu dồi dào, tạo ra nhu cầu lớn về sở hữu secondhome hoặc lưu trú cao cấp.

Chưa kể hiện nguồn cung quỹ đất hữu hạn, chỉ có 10km mặt tiền biển tạo ra sự khan hiếm. Trong đó, riêng tổ hợp Charm Resort Hồ Tràm đã chiếm tới 4km, tương đương 40% quỹ đất mặt tiền biển của khu vực.

Với sự điều chỉnh thực tế, “trúng” bản chất của thị trường, BĐS nghỉ dưỡng thế hệ mới được kỳ vọng sẽ tạo ra chu kỳ phát triển bền vững cho thị trường BĐS nói riêng và nền du lịch Việt nói chung.