Thị trường văn phòng cho thuê - Giảm giá vẫn khó lấp đầy

Đắt hàng đầu thế giới

Theo Ban Chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường BĐS TPHCM, giá cho thuê văn phòng năm 2011 giảm, đặc biệt là văn phòng hạng A tại 2 tòa nhà Bitexco Tower và Vincom Center đã làm tỷ lệ trống của khối văn phòng cho thuê giảm 2,3% so với năm trước.

Cụ thể, văn phòng hạng A có giá cho thuê khoảng 32,16 USD/m2/tháng, giảm 8,3% so với năm trước; hạng B khoảng 18,09 USD/m²/tháng, giảm 7,5%; hạng C khoảng 14,87%/m²/tháng, giảm 8,5%. Còn giá thuê mặt bằng bán lẻ trong các khu thương mại tại trung tâm TPHCM từ quý 4-2011 có giá 112,9 USD/m²/tháng, giảm 5,3% so với quý trước. Ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê mặt bằng bán lẻ được chào rẻ hơn, 31,83 USD/m²/tháng, giảm 3,7% so với quý 3/2011.

Văn phòng cho thuê tại TPHCM đang đối mặt với nhiều khó khăn trong việc lấp đầy. Ảnh: CAO THĂNG

Năm 2012 giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại TPHCM được dự báo sẽ tiếp tục giảm theo đà của năm 2001. Nguyên nhân chính của việc này là do nguồn cung tăng cao trong thời gian ngắn. Cụ thể, tháng 11-2011, trung tâm thương mại Crescent Mall quận 7 khai trương với 45.000m² mặt bằng bán lẻ, The Vista quận 2 và Carina Plaza quận 8 đã khai trương cung cấp tổng cộng 11.200m² sàn mặt bằng bán lẻ; tháng 12-2011, trung tâm bán lẻ Index Living Mall quận 4 với 7.000m² đã được khai trương… Do mới đưa vào hoạt động nên các khu mua sắm này hiện vẫn còn nhiều mặt bằng trống, cộng thêm nguồn cung còn tồn trong 3 quý trước đó đang tạo áp lực giảm giá đối với thị phần này.

Mặc dù giá văn phòng cho thuê đã hạ so với năm 2010, song thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM vẫn lọt vào danh sách 50 thành phố có giá văn phòng cho thuê đắt nhất thế giới năm 2011. Theo đánh giá hàng năm về thị trường BĐS toàn cầu của Công ty Tư vấn BĐS Knight Frank vừa đưa ra, trong số 50 thành phố có giá thuê văn phòng đắt nhất thế giới, TPHCM của Việt Nam từ vị trí thứ 19 năm 2010 đã xuống còn hạng 27 với giá cho thuê khoảng 50 USD/m²/tháng.

Khó nhiều bề

Trong bối cảnh các phân khúc như căn hộ, căn hộ cao cấp… khó thanh khoản, lợi nhuận giảm mạnh, thì việc đầu tư thuê mua văn phòng rồi cho thuê lại đang được nhiều nhà đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp cân nhắc. Nhìn lại quá trình phát triển của hình thức đầu tư này, không thể phủ nhận một lợi thế hấp dẫn lợi nhuận cao, thu hồi vốn khá nhanh. So sánh với việc mua căn hộ cao cấp rồi cho thuê lại, thì việc đầu tư văn phòng cho thuê sẽ hiệu quả hơn rất nhiều.

Cụ thể, suất đầu tư của căn hộ cho thuê cao hơn 1,5 - 2 lần so với đầu tư văn phòng, trong khi đó giá cho thuê của căn hộ thấp hơn, chỉ đạt 50% so với giá cho thuê văn phòng. Theo tính toán của các nhà đầu tư, với một khoản đầu tư ban đầu, sau một thời gian, nhà đầu tư có thể thu hồi vốn và diện tích văn phòng đã mua tiếp tục mang lại nguồn thu dài hạn.

Tuy nhiên, với tình hình hiện nay thì nguồn thu dài hạn này sẽ rất khó. Theo khảo sát của Công ty Quản lý Bất động sản CBRE Việt Nam, diện tích cho thuê mặt bằng tại các cao ốc mới hình thành ở quận 1 TPHCM trong quý 4-2011 hiện vẫn còn số lượng lớn diện tích còn trống. Tổng diện tích cho thuê mới của văn phòng hạng A trong cả năm 2011 là 33.000m². Dự kiến năm 2012 sẽ bổ sung thêm 76.000m², do vậy việc lấp kín diện tích cho thuê không đơn giản. CBRE cũng cho biết, các dấu hiệu nguồn cung tăng và diện tích trống còn nhiều có thể khiến giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại trong và ngoài khu trung tâm TPHCM tiếp tục giảm trong những tháng cuối năm 2012. Còn theo nhận định của Công ty Tư vấn BĐD Savills Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ dọc theo các tuyến đường chỉ bằng 30% - 40% giá chào thuê tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm.

Từ năm 2012 trở đi, khu vực nội thành TPHCM sẽ có diện tích mặt bằng bán lẻ lớn nhất, chiếm đến 60% tổng nguồn cung trong tương lai nên công ty tư vấn này cũng cho rằng, mặt bằng bán lẻ đang chịu áp lực tiếp tục giảm giá trong tương lai. Hơn nữa, do lạm phát và khó khăn kinh tế đã khiến lượng người đi mua sắm giảm 15% - 30%. Thị trường bán lẻ cao cấp cũng chịu áp lực mạnh mẽ do người dân cắt giảm chi tiêu. Điều này càng gây sức ép lớn đến những thương hiệu đang thuê mặt bằng ở các trung tâm thương mại trong năm 2012.