Giá nhà chung cư đã hợp lý?
Nhiều người cho rằng năm 2010 giá BĐS đã bị đẩy lên quá cao mà có người
gọi đó là “giá ảo”, giá “bong bóng” vượt xa giá trị thực của BĐS… nên
những dự án mới bắt đầu chào bán trong năm 2011, giá cũng bị ảnh hưởng
tăng theo. Hơn nữa, năm 2011 được xem là năm có nguồn cung dồi dào nên
ai cũng dự đoán giá bất động sản sẽ chững lại hoặc giảm nhẹ nhất là
phân khúc nhà chung cư. Tổng hợp sơ bộ từ các nguồn cung của thị trường
BĐS sơ cấp quý 4/2010 có khoảng 3200 căn hộ từ 7 dự án mới gia nhập thị
trường. Năm 2011 dự kiến có thêm khoảng 29 dự án tham gia tiếp thị
trường này để cung cấp khoảng 13.000 căn hộ. Thực ra, khi nói về giá
nhà chung cư rất khó xác định đâu là giá trị thực hay ảo của căn nhà và
cũng chưa ai định nghĩa thế nào là giá thực, giá ảo. Chỉ biết những
giao dịch thành công khá dễ dàng đang thuộc về những căn hộ có diện
tích sử dụng khoảng 40m2 tại các khu chung cư cổ ở Thanh Xuân, với giá
gần 2 tỷ đồng (nghĩa là khoảng 40 triệu đồng/m2). Những căn hộ đó, nếu
trừ chiết khấu theo thời hạn sử dụng thì chắc chắn chẳng còn lại bao
nhiêu. Trong khi đó căn hộ chung cư cao cấp mới xây tùy theo từng vị
trí được rao bán với giá từ 18 triệu đến 25 triều đồng /m2 lại được coi
là cao, là ảo…( không tính những căn hộ có thiết kế đặc biệt với giá
cao hơn gấp nhiều lần).
Tìm hiểu giá nhà chung cư tại các dự án mới cho thấy giá căn hộ được
chi trả liên quan đến đất đai chiếm 80%, còn giá xây dựng, quy hoạch
chỉ chiếm 20%. Giá đất mà các chủ dự án phải thanh toán đền bù thu hồi
đất hay trả cho nhà nước được xác định theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP,
tức là tính theo gía thị trường thay cho khung giá ban hành hàng năm
tại thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Đây là điều gây bức xúc cho các DN
BĐS vì chi phí này không thể xác định chăc chắn cho tới gần giai đoạn
cuối cùng của việc mua đất ở giá cao nhất và từ đó nó ảnh hưởng lớn đến
giá căn hộ chung cư. Rõ ràng, việc xác định giá đất nhà nước phải kiểm
soát để tăng nguồn thu về cho nhà nước chứ không để lợi ích chỉ rơi vào
một nhóm ít người. Theo tính toán của các nhà thầu, giá thành xây dựng
hiện tại loại biệt thự trang bị nội thất khá với giá khoảng 5 triệu
đ/m2 chưa tính tiền đất... Ngoài ra, vị trí địa lý, điều kiện thuận
tiện giao thông, môi trường sinh hoạt trong lành của khu đất cũng làm
cho giá căn hộ lên cao bởi cơ cấu giá 80% rất lớn… Nói như thế để thấy
rằng giá nhà chung cư hiện không “ảo”, không phải dễ bị đẩy lên để
thành “bong bóng” mà nó phụ thuộc nhiều vào cơ chế, chính sách cũng như
cách điều hành quản lý của nhà nước.
Mặt khác, gần đây, giá nhà chung cư với các căn hộ mà các nhà đầu tư
thứ cấp mua từ chủ các dự án theo hình thức góp vốn trước khi có Nghị
định 71, thì họ đang hoàn tất các thủ tục hợp đồng mua bán theo Nghị
định 71 kể cả về cách tính diện tích căn hộ mới. Theo đó thì giá nhà
đầu tư thứ cấp phải trả cũng đã tăng lên so với giá ưu tiên khi hai bên
tiến hành làm hợp đồng vay vốn. Các chủ dự án lý giải sự thay đổi nay
là do tính cả thuế và một số khoản thu khác theo quy định mặc dù diện
tích của chính căn hộ đó đã giảm đi theo cách tính mới. Các nhà đầu tư
thứ cấp cho rằng với giá mua, bán căn hộ trên thị trường như hiện nay
cùng với việc tính thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch thành công thì
hiệu quả đầu tư vào căn hộ chung cư rõ ràng là kém hấp dẫn hơn so với
trước đây, thậm chí lãi suất theo năm có thể chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn
gửi tiết kiệm ngân hàng với mức 14% năm. Đó là chưa tính tới mức lạm
phát của năm 2010 là 11,75%.
Chung cư - dễ cho người mua?
Từ mấy năm nay, một điều lạ ai cũng thấy nhưng khó giải thích là giá
nhà đất tại Việt Nam luôn quá cao so với nền kinh tế và mặt bằng thu
nhập của người dân. Đơn giản có thể nhẩm tính một công chức nhà nước
với mức lương 5 triệu /tháng, nếu dành dụm toàn bộ lương để mua nhà thì
phải mất khoảng 25 năm. Trong khi ở nhiều nước trên thế giới người ta
chỉ cần dành dụm 3-4 năm. Đây cũng là điều cho thấy giữa cung và cầu
trên thị trường BĐS chưa gặp nhau. Qua thực tế, những căn hộ chung cư
có diện tích từ 50m2 đến 100m2 thường dễ dàng giao dịch thành công hơn.
Có nghĩa là phân khúc thị trường dành cho những gia đình trẻ có thu
nhập 10-15 triệu đồng tháng sẽ chiếm tỷ lệ lớn hơn và vì thế đòi hỏi
các dự án cũng phải điều tiết để cung sản phẩm cho thị trường một cách
linh hoạt nhằm tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư. Với nguồn
cung tương đối dồi dào, có thể thấy thị trường nhà chung cư Hà Nội năm
2011 sẽ có cạnh tranh gay gắt giữa các chủ dự án và họ sẽ phải nâng cao
dịch vụ, chất lượng các sản phẩm đi kèm để kích cầu bán hàng. Thị
trường chỉ có chỗ cho những sản phẩm chất lượng thực sự và thuộc những
vị trí đắc địa, thuận lợi cho giao thông thuộc các tuyến đường lớn như
Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt ở phía Tây. Còn phía Đông khi các cây cầu
như Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Nhật Tân, Tứ Liên đi vào hoạt động sẽ khiến
bất động sản khu vực này hấp dẫn hơn . Nhìn chung, thị trường căn hộ
chung cư năm 2011 sẽ là thị trường của người mua sử dụng và đây là cơ
hội tốt để họ có căn hộ ưng ý. Tuy vậy, thị trường sẽ tiếp tục tăng giá
ở những dự án có cơ sở hạ tầng nâng cấp ổn định. Tuy nhiên, xét về dài
hạn, khi nguồn cung dồi dào cũng như hạ tầng giao thông kết nối giữa
các khu đô thị và trung tâm tốt hơn, giá bất động sản sẽ chững lại hoặc
giảm nhẹ, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư.
Thị trường BĐS Hà Nội năm 2011 vẫn có nhiều sức hấp dẫn mà điều chờ đợi
nhất trong quý 1 này có thể là sự phê duyệt chính thức của Thủ tướng về
quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050. Hiện Thủ tướng
Chính phủ đã nhất trí cơ bản với dự thảo quy hoạch chung lần cuối. Sau
khi rà soát chỉnh sửa một số điểm được góp ý Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Bộ
Chính trị khoá mới thông qua, trước khi trình Thủ tướng phê duyệt. Hơn
nữa, với những định hướng rõ ràng về phát triển kinh tế năm 2011 của
Chính phủ, chú trọng tới sự phát triển ổn định cộng với sự phục hồi của
kinh tế thế giới sẽ là điều kiện tốt để nền kinh tế Việt Nam, thị
trường BĐS Việt Nam thêm sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Đối
với thị trường BĐS là thị trường mà sản phẩm có tính đặc thù cao, đòi
hỏi nguồn vốn trung, dài hạn lớn cho nên nhà nước rất cần quan tâm tới
chính sách tài chính, tín dụng, thuế làm sao vừa chống được đầu cơ gây
lãng phí nhưng cũng vừa đủ thông thoáng hấp dẫn người đầu tư. Để sản
phẩm tới người tiêu dùng thực sự, Nhà nước cũng cần có những chính sách
hỗ trợ lãi suất để những người có thu nhập trung bình, khá nhanh chóng
có nhà ở hơn./.
Thị trường nhà chung cư Hà Nội với hàng trăm dự án của nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng vào cuộc… Người mua đang kỳ vọng, năm nay thị trường BĐS sẽ là của họ. Thế nhưng bên cung và bên cầu hầu như vẫn chưa gặp nhau bởi thị trường còn quá nhiều bất cập…
Thị trường BĐS Việt Nam nói chung hay thị trường BĐS Hà Nội nói riêng
mấy năm vừa qua vẫn nằm trong tình trạng phát triển không ổn định. Quả
là rất khó để đưa ra dự đoán dài hơi tin cậy về sự phát triển của thị
trường BĐS. Sự nóng, lạnh thất thường của thị trường BĐS đã làm ảnh
hưởng tới sự phát triển chung của nền kinh tế… Nguyên nhân về tình
trạng trên thì nhiều nhưng có thể quy thành hai vấn đề chính, một là do
thị trường thiếu minh bạch nên dễ gây hiệu ứng tâm lý theo đàn; hai là
nguồn vốn đưa vào thị trường chủ yếu dựa vào tín dụng của các ngân hàng
thương mại với lãi suất cao, thời hạn ngắn… Để khắc phục những điều đó,
vừa qua một số chính sách mới liên quan đến BĐS như Nghị định
69/2009/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư số 16/2010/TT-BXD,
Thông tư 19/2010/TT-NHNH… đã được nhà nước ban hành. Tuy nhiên, thị
trường BĐS hiện vẫn còn “bình bình”, mặc dù nhu cầu nhà để ở của người
dân rất lớn…
Cafeland.vn - Theo Hà Nội mới
VIP
Nhà phố biệt lập an ninh 24/7 ngay cạnh bờ sông Đồng Nai mua trực tiếp CĐT NLong
7 tỷ 200 triệu- 117m2
Biên Hòa, Đồng Nai
Hôm nay
0778711***
VIP
nhà phố compound biệt lập giá dưới 6 tỷ ngay bờ sông Đồng Nai mặt tiền ngang 6mn
5 tỷ 900 triệu- 117m2
Biên Hòa, Đồng Nai
Hôm nay
0778711***
VIP
Bán nhà Phường 15, Quận Phú Nhuận Huỳnh Văn Bánh 1 trệt 1 lầu hoàn công đủ
2 tỷ 700 triệu- 24m2
Quận Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0911194***
VIP
3600m2 (ngang 63m) Vườn có sẵn nhà cấp 4 gần hồ Trị An, cầu La Ngà.
689 triệu- 3600m2
Định Quán, Đồng Nai
Hôm nay
0985625***
VIP
Giảm còn 6,5tr/th căn studio tách bếp 30m2, full nội thất, giặt sấy, free 2 xe
6,5 triệu - 30m2
Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0917915***
VIP
HXH 6m Nguyễn Văn Yến DT 4x16m, 2 tấm đúc kiên cố
6 tỷ 600 triệu- 65m2
Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0901206***
VIP
Ngợp tắt thở 10 x 30m , đất cụm KCN xuyên Á, cầu lớn Hóc môn
2 tỷ 400 triệu- 310m2
Đức Hòa, Long An
Hôm nay
0906089***
VIP
bán CĂN HỘ 2PN tại CHUNG CƯ BIM Greenbay PREMIUM 24 tầng View Vịnh, Hạ Long
1 tỷ 850 triệu- 60m2
Hạ Long, Quảng Ninh
Hôm nay
0888766***
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland