Thị trường “ngầm” quyền sử dụng đất nông nghiệp đang “nổi”

Đất đai trong khu vực thị trường “ngầm” có độ rủi ro rất lớn. Ảnh: THÀNH HOA

Tình trạng còn tệ hơn khi khu vực thị trường “ngầm” lại “nổi”, tức là khi người dân, doanh nghiệp không thể tiếp cận được khu vực chính thức, chỉ có con đường giao dịch trong thị trường “ngầm”. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay đang rơi vào tình trạng như vậy.

Đất đai trong khu vực thị trường “ngầm” có độ rủi ro rất lớn. Thứ nhất là giá trị đất đai bị giảm đi nhiều lần do thiếu căn cứ pháp lý. Thứ hai là không được Nhà nước và pháp luật bảo vệ khi rơi vào tranh chấp.

Hiện nay, các số liệu khảo sát cho thấy tỷ lệ không chính thức vẫn ở mức 50%. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận) đã đạt mức 80% số lượng thửa đất đủ điều kiện cấp giấy và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách khá nhiều. Các trường hợp phi chính thức hiện nay thường ở dạng chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc không thực hiện đăng ký khi giao dịch về đất đai. Hầu hết tại nông thôn đều rơi vào tình trạng không chính thức, nhất là tại các vùng chậm phát triển.

Biết rằng sẽ gặp các rủi ro pháp lý, rủi ro giá trị nhưng rất nhiều người dân vẫn quyết định đi vào khu vực không chính thức. Nguyên nhân là vì, thứ nhất, quy định của pháp luật buộc họ phải giao dịch không chính thức, nghe có vẻ lạ tai nhưng Luật Đất đai 2013 đang như vậy. Thứ hai, thực thi pháp luật làm cho họ không đủ điều kiện để đi vào khu vực chính thức. Thứ ba, thủ tục hành chính phức tạp, có thể do quy định chính thức là vậy và cũng có thể do nhũng nhiễu mà thành. Thứ tư là chi phí chính thức quá cao và có khi cũng phải cộng thêm cả chi phí không chính thức nữa. Dưới đây sẽ phân tích cụ thể hơn bốn lý do cơ bản nêu trên trong thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Thứ nhất là quy định pháp luật không hợp lý. Theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân được quyền tiếp cận đất nông nghiệp dưới hai dạng: được Nhà nước cho thuê đất (điểm a, điểm đ khoản 1 điều 56) và được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 điều 169, trừ những trường hợp liên quan tới đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 điều 191).

Quy định thế tưởng là “bình thường”, nhưng lại “bất bình thường” khi xem xét khoản 3 và khoản 4 điều 60. Theo đó, ai thuộc diện phải thuê đất theo quy định của luật này (điều 56) mà đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng mà không phải chuyển sang thuê đất. Như vậy có nghĩa là ai thuộc diện phải thuê đất theo quy định của luật này (điều 56) mà nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của luật này (điều 169) thì đều phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. Nhìn lên điều 62, Nhà nước không thu hồi đất để cho thuê đất nông nghiệp đối với các dự án đầu tư vào nông nghiệp.

Gom các quy định này lại, hiện nay ai muốn đầu tư vào nông nghiệp thì chỉ còn một cửa rất hẹp để tiếp cận đất đai là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rồi xin Nhà nước được thuê đất đó của Nhà nước. Chi phí tăng lên gấp đôi. Quả là rất oái oăm. Doanh nghiệp muốn đầu tư vào nông nghiệp đành phải chấp nhận sự oái oăm này. Vì vậy, nhiều địa phương đã “phá rào pháp luật”, tìm cơ chế khác để kêu gọi doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp. Như Hà Nam chẳng hạn, chính quyền thuê đất của dân rồi cho doanh nghiệp thuê lại. Hay như Sơn La buộc người dân phải góp vốn bằng quyền sử dụng đất với doanh nghiệp. Rủi ro pháp lý lại được đặt lên vai chính quyền. Người dân thì xử lý không chính thức.

Thứ hai là thực thi pháp luật chậm chạp và yếu kém. Câu chuyện chính nằm ở chỗ cấp giấy chứng nhận. Ở đô thị thì cậy cục mãi mà vẫn khó được cấp giấy chứng nhận. Ngược lại ở nông thôn, nhiều địa phương đã ký phát hành hàng ngàn giấy chứng nhận mà người dân không chịu lên nhận. Dân nói rằng đang sử dụng đất yên lành, tự nhiên gọi lên nhận giấy chứng nhận, phải nộp nghĩa vụ tài chính bao nhiêu là tiền, lấy đâu mà nộp. Tốt nhất là thôi, cần bán thì viết “giấy tay”. Đấy là chưa kể vận động người dân tham gia dồn điền - đổi thửa, dồn đổi xong rồi mà không có giấy chứng nhận mới, lại phải... không chính thức thôi.

Thứ ba là thủ tục hành chính quá phức tạp. Nhà nước đã coi cải cách thủ tục hành chính là trọng điểm, rà soát và đơn giản đi khá nhiều, nhưng thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai vẫn còn quá nặng nề. Không nói đến cấp giấy chứng nhận nữa mà chỉ nói tới một thủ tục đơn giản hơn là thủ tục chuyển nhượng. Hiện hành, người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn phải năm lần gặp các cơ quan (một lần gặp công chứng, ba lần gặp văn phòng đăng ký đất đai và một lần gặp cơ quan thuế). Thời gian thực hiện thủ tục này ở ta phải từ 15-30 ngày, tùy theo quy định của từng địa phương. Nhìn sang Thái Lan, họ quy định chỉ có một ngày thôi.

Thứ tư là chi phí cao cho thủ tục hành chính. Nghĩa vụ tài chính quá cao cho cấp giấy chứng nhận lần đầu là một chuyện lớn, đã nói ở trên. Rà lại, nghĩa vụ tài chính cho chuyển nhượng cũng không phù hợp với khu vực nông thôn. Thuế thu nhập từ chuyển quyền 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng khoảng 0,1%, lệ phí đăng ký đất đai khoảng 0,1%. Tổng cộng là 2,7%, không kể nhiều trường hợp phải trả thêm phí đo đạc địa chính nữa, và cũng không kể phụ phí không chính thức để thủ tục dễ dàng hơn, nhanh hơn tại một số nơi. Cứ cho tối thiểu là 2,7% không cao, không thấp so với các nước khác trên thế giới, có thể hợp với khu vực đô thị, nhưng là quá cao so với thu nhập ở nông thôn.

Đến đây, câu chuyện đặt ra là phải làm gì để giảm tỷ lệ không chính thức trong đất đai nông nghiệp thuộc khu vực nông thôn nhằm thực hiện tốt chủ trương phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao có sự tham gia của doanh nghiệp.

Đối với vấn đề thứ nhất - vấn đề Luật Đất đai 2013 đang tạo một cửa vô lý mà duy nhất trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nông nghiệp. Cần phải sửa lại quy định tại điều 60 và một số điều có liên quan để làm rõ doanh nghiệp được tiếp cận đất đai theo hai cửa rộng: một là được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, hai là được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường để sử dụng, như Luật Đất đai 2003 đã quy định.

Tiếp theo là loại bỏ quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại điều 130. Cuối cùng là sửa đổi quy định về hạn chế nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất lúa quy định tại điều 191 theo hướng: một là chỉ hạn chế đối với đất chuyên lúa thuộc vùng quy hoạch để trồng lúa; hai là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất lúa. Khung pháp luật đất đai hiện hành như một cái áo quá chật mà không thể cơi nới thêm.

Đối với vấn đề thứ hai - vấn đề thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Cần rà soát lại để đưa ra chế độ miễn, giảm hợp lý nghĩa vụ tài chính đối với mọi trường hợp cấp mới, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận sao cho phù hợp với thu nhập của nông dân. Tại các vùng đặc biệt khó khăn, vùng khó khăn, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, cần được miễn hoàn toàn nghĩa vụ tài chính. Tại các vùng nông thôn còn lại, tùy theo mức thu nhập trong vùng mà cho giảm ở mức phù hợp. Khi ruộng đất có thay đổi do dồn điền - đổi thửa hay quy hoạch xây dựng nông thôn mới thì Nhà nước phải đầu tư cấp lại ngay giấy chứng nhận.

Đối với vấn đề thứ ba - vấn đề đơn giản hơn nữa thủ tục hành chính đối với đất nông nghiệp sao cho người nông dân cảm thấy dễ dàng nhất. Tại khu vực nông thôn chậm phát triển, cần có cơ chế thủ tục hành chính “một cửa” tới tận thôn, bản như một cánh tay nối dài của UBND cấp xã. Có như vậy, người nông dân mới cảm thấy thủ tục hành chính thân thiện với mình, ngay cạnh mình, không còn bất kỳ sự ngăn cách nào.

Đối với vấn đề thứ tư - vấn đề giảm chi phí trong thực hiện thủ tục hành chính đối với đất nông nghiệp. Tương tự như vấn đề thứ hai, cần rà soát lại để đưa ra chế độ miễn hoàn toàn nghĩa vụ tài chính đối với mọi giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp tại nông thôn nhằm khuyến khích nông dân thực hiện các giao dịch chính thức.

Mặt khác, UBND và cơ quan quản lý đất đai cấp huyện cần thực hiện thường xuyên việc vận động nâng cao nhận thức rằng khu vực không chính thức gắn với rủi ro. Người dân nông thôn cần được nâng cao hơn nhận thức về cách thức Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Giao dịch chuyển quyền đối với đất nông nghiệp là một cửa chính để tập trung, tích tụ đất đai cho phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Đây chính là một trong những nhiệm vụ sửa đổi pháp luật đất đai hiện nay.