Thị trường... hồi tỉnh

Đã hết thời các chủ đầu tư mua – bán dự án lòng vòng để ghi kết quả báo cáo tài chính đẹp. Những trường hợp của Hưng Thịnh, Đất Xanh, Hoàng Quân, Cty Xây dựng số 1 Lai Châu, FLC… và rất nhiều chủ đầu tư khác đang áp dụng chiến thuật săn mồi thiện chiến để săn các dự án giá rẻ, cho thấy xu thế đón đầu thời điểm thức giấc của thị trường. Việc một ông lớn trên thị trường địa ốc như Hoàng Anh Gia Lai rao bán các dự án lớn với nguyên do thị trường địa ốc đã hết “cửa”, dù là thông tin tiêu cực cho thị trường, vẫn có mặt tích cực vì rõ ràng, HAG cũng đang kỳ vọng sẽ có người mua lại sản phẩm. Ai mua tôi bán và ai bán tôi mua sẽ là một quy luật cung cầu cực kỳ đơn giản nêu cung đó, tìm được đúng cầu và kỳ vọng của cầu cả về giá cả lẫn tỉ suất hoàn vốn, sinh lợi trong tương lai.

Ấm dần phân khúc căn hộ

Theo đánh giá của Cty CBRE, thị trường nhà ở BĐS đang ấm dần lên. Ở phân khúc hạng sang, mặc dù giá căn hộ ở TP HCM cao chỉ sau Bangkok nhưng khu vực căn hộ cao cấp lại đã có lượng bán nhiều hơn, tiếp cận được với nhiều tầng lớp trung lưu hơn do lịch thanh toán linh hoạt cùng những ưu đãi khác. Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE VN cho biết trong quý II/2013, số căn hộ tồn kho tại TP HCM đã giảm so với quý I/2013, mặc dù ước vẫn còn trên 16.000 căn và lượng căn hộ mới chào bán tăng lên trên 400 căn, số căn hộ trì hoãn do một số dự án chuyển sang nhà ở xã hội hay thay đổi hạng mục cũng tăng lên.

Đồng quan điểm, Cty Savills VN đánh giá “giá cả linh động, cơ cấu sản phẩm tốt hơn và các chính sách của Chính phủ như giảm lãi suất đã gián tiếp cải thiện niềm tin của người mua nhà. Lượng giao dịch tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước là một dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần hồi phục”. Số liệu về các chỉ số giá BĐS do Cty Savills công bố cho thấy phân khúc thị trường nhà ở đã sáng sủa hơn, cụ thể chỉ số giá nhà ở Quý II/2013 đã tăng nhẹ 0,2 điểm so với quý trước.

Khác với dự đoán trước đây rằng thị trường sẽ chỉ còn “điểm son” dành cho phân khúc căn hộ bình dân, các dự án căn hộ cao và trung cấp, với các nhà phát triển dự án quen thuộc ở TP HCM giờ đây lại đã khởi tranh khách hàng trên thị trường. The Prince Residence ở quận Phú Nhuận, Sunrise City ở quận 7 của Novanland, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng, Dragon Hill Residence&Suite ở huyện Nhà Bè của Địa ốc Phú Long… đều là những dự án có giá trên 1.000 USD/m2. Thậm chí có dự án lên tới 2.600 USD/m2. Trong khi đó, Metro Apartment ở Quận II của Saigon Corp và Hưng Thịnh, Nhất Lan ở Bình Tân của BCCI, Dream House ở Gò Vấp của Dream House, HomyLand 2 ở quận II của Bảo Sơn với mức giá dao động trên 500-800 USD/m2, nhắm phân khúc thấp hơn. Sự dịch chuyển thị trường đã bắt đầu đồng đều và đa dạng nhiều phân khúc.

Tác động không thể thiếu của chính sách

Mặc dù gói tín dụng 30.000 tỉ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP tạm thời chưa đạt được hiệu ứng như kỳ vọng của các chủ đầu tư lẫn khách hàng thuộc diện vay mua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhưng một làn sóng tìm mua các căn hộ dưới 1 tỉ đồng đã xuất hiện từ đây. Và làn sóng các nhà đầu tư tranh đua “đại hạ giá” sản phẩm để cạnh tranh với nhà ở xã hội, đã khiến thị trường xác lập một mức đáy mới – Mức đáy được cho là khó có thể tìm đáy của đáy tiếp theo.

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Hưng Thịnh Corp trao đổi với DĐDN, mặc dù khó có thể đánh giá ngay lập tức tác động của gói 30.000 tỉ, rõ ràng nhiều sản phẩm có giá tương tự giá của nhà ở xã hội (dưới 15 triệu đồng) mà tiện ích cao hơn, vị trí tốt hơn, thậm chí lãi suất hỗ trợ ưu đãi cho vay cũng không thua kém… đã tạo ra một cơ hội cho những người am hiểu sâu thị trường, nghiền ngẫm thị trường có thể đưa ra các quyết định đầu tư dài hạn.

Nhìn nhận tích cực, ông Neil Alexander Macgregor, Giám đốc điều hành Savills VN cho rằng gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng vẫn được mong đợi sẽ thúc đẩy nhiều hơn các hoạt động trên thị trường BĐS và các nhà đầu tư trong, ngoài nước đã có những phản ứng tích cực, góp phần tạo ra một trong những giai đoạn sôi động, đặc biệt về M&A.

Bên cạnh đó, việc các tổ chức tín dụng đã nỗ lực kéo giảm lãi suất cho vay mua nhà xuống gần ngang bằng với lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội đang được NHNN ấn định là 6%, là một yếu tố hết sức tích cho thị trường. Ngoài nhóm 5 tổ chức thực hiện giải ngân gói tín dụng 30.000 tỉ, thì VIB, Viet Capital Bank, Techcombank, Sea Bank… đã triển khai cho vay mua nhà linh hoạt hình thức liên kết cùng chủ đầu tư, cho vay trực tiếp tới các dự án khác nhau, thời gian hưởng lãi suất thấp kéo dài từ 1 tháng lên tới 6 tháng, thậm chí cả năm…, đang cho người mua nhà nhiều lựa chọn về nhà ở thương mại, nếu họ không thuộc diện và không có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

“Một thông tin có ý nghĩa và hứa hẹn sẽ đóng góp vào việc thức giấc sớm hơn của thị trường địa ốc VN, đó là Bộ Xây dựng đã đột phá trong hướng mở cửa cho Việt kiều, người nước ngoài sở hữu nhà ở ở VN. Ngay sau thông tin này, đã có rất nhiều Việt kiều và cả người nước ngoài gửi email, điện thoại cho Hưng Thịnh Corp hỏi về chính sách cũng như thời điểm hiệu lực. Tất nhiên, để chính sách thực sự được thông qua, có lẽ sẽ phải còn chờ thêm thời gian nhưng chắc chắn ngay từ bây giờ, đã và sẽ có nhiều đón đầu cơ hội mua địa ốc, chờ thời điểm 1- 2 năm tới, khi Việt kiều, người nước ngoài sẽ chính thức được sở hữu nhà ở. Thậm chí, nếu các chính sách vĩ mô hỗ trợ tốt, thị trường có thể còn thức giấc sớm hơn vào trước Tết âm lịch. Vì Tết âm lịch chính là lúc Việt kiều về nước rất nhiều, lượng kiều hối tăng cao và họ sẽ có thời gian tìm hiểu thị trường, tiếp cận sản phẩm” - ông Trung dự đoán.