Thị trường chung cư dư cung?

Kẻ ăn không hết…

Theo thống kê của các công ty phân tích thị trường, năm 2010 tại Tp. HCM có 10.000 căn hộ chung cư không tiêu thụ được. CBRE dự tính, lượng căn hộ chào bán trong năm 2011 sẽ đạt khoảng trên 40 nghìn căn, với nhiều dự án bình dân được phát triển ven khu vực TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bình Dương... Nguồn cung ngày càng dồi dào khi mà trong 3 – 4 năm tới, thị trường BĐS Tp.HCM được bổ sung tới khoảng 130.000 căn hộ chung cư.

Còn trên thị trường Hà Nội, riêng quý 4/2010, Savills thống kê nguồn cung sơ cấp của căn hộ để bán gồm khoảng 4.700 căn từ 22 dự án đang bán, trong đó 55% là đến từ các dự án hạng B. Nguồn cung thứ cấp gồm khoảng 39.300 căn. Năm 2011 này, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung 39.000 căn từ hơn 30 dự án. Lượng cung sẽ tăng hơn trong vài ba năm tới với hơn 24.000 căn từ khoảng 120 dự án.

Giao dịch thành công trên thị trường chủ yếu nằm ở phân khúc chung cư hạng C, giảm đi chút ít ở hạng B và thấp nhất ở hạng A, trong đó giao dịch chung cư hạng B, C chiếm 85%. Ông Richard Leech – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho hay, trong năm 2010, tốc độ bán hàng ở thị trường chung cư cao cấp khá chậm, dù các chủ đầu tư cũng đã phải sử dụng rất nhiều biện pháp marketing để bán hàng, gồm cả sử dụng nhiều đại lý kể cả quốc tế lẫn trong nước. Hiện nay, giới đầu cơ cũng không còn tham gia nhiều vào phân khúc thị trường này do khả năng thanh khoản kém. Xu hướng này cũng sẽ không thay đổi nhiều trong năm 2011.

Lượng hàng tồn cao nhìn thấy nguy cơ của một bong bóng sắp vỡ. Sản phẩm bất động sản, bất kể còn trong tay chủ đầu tư sơ cấp hay đã thuộc về chủ đầu tư thứ cấp, nếu không thanh khoản có nghĩa là ghim lại đó một lượng lớn tiền vay ngân hàng với lãi suất không nhỏ.

… kẻ lần chẳng ra

Nhưng, hàng chục ngàn căn hộ chung cư không tiêu thụ được không có nghĩa nhu cầu về nhà ở không còn. Có thể nhìn thấy quang cảnh những buổi đăng ký mua nhà giá thấp hay bốc thăm mua căn hộ trung bình để thấy thị trường BĐS được quan tâm như thế nào.

Thế nhưng thị trường vẫn ảm đạm, là bởi suốt nhiều năm qua, thị trường BĐS bị giới đầu cơ thao túng. Cách phân phối BĐS theo kiểu bán hàng đa cấp đẩy giá sản phẩm lên cao, khiến rào cản giữa chủ đầu tư và NTD ngày một lớn hơn. Trên thực tế, giá bị đẩy cao quá khả năng của đa số người mua, trong khi chủ đầu tư dự án chỉ nhận được phần tiền khoảng một nửa so với giá giao dịch ngoài thị trường.

Bất kỳ lúc nào sản phẩm không đến tay người mua, người ta sẽ lục lại vai trò của 700 sàn giao dịch BĐS – vốn được kỳ vọng là “kênh” minh bạch thị trường. Nhưng, chính các sàn cũng lâm vào thế bí. Nếu không đóng vai trò nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ bán lẻ, các sàn giao dịch BĐS và các công ty nghiên cứu thị trường không thể có cách nào biết được thực trạng bán hàng của các chủ đầu tư.

Cục diện đang thay đổi

Cục diện thị trường đang thay đổi. Với xu hướng chủ đầu tư có uy tín tiếp tục thành lập sàn giao dịch của riêng họ để kinh doanh dự án không qua các khâu trung gian. Để khắc phục khó khăn, các quỹ đầu tư tại Tp.HCM hiện đang có xu hướng chuyển dịch từ việc đơn thuần là những nhà kinh doanh sang việc kết hợp vừa là nhà kinh doanh, nhà đầu tư vừa là nhà quản lý dự án, tiếp thị dự án.

Bên cạnh việc báo giá sản phẩm rất phải chăng, nhiều dự án cũng đưa ra những gói kích cầu ấn tượng. Còn ông Lê Hùng – giám đốc Cty Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai cho hay, công ty này sẽ làm một cuộc cách mạng về giá khi quý I năm nay sẽ đưa ra thị trường sản phẩm từ 3 chung cư cao cấp với giá bán chỉ bằng 1/2 giá thị trường hiện tại.