Thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội: Sôi động trong ngắn hạn

Sự cạnh tranh mạnh với căn hộ mua để cho thuê của các dự án mới sẽ làm hiệu suất của các dự án giảm trong quý I/2012

Trong khi các phân khúc khác của thị trường bất động sản, như căn hộ để bán, nhà đất biệt thự liền kề, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, khách sạn đang gặp nhiều khó khăn, thì phân khúc căn hộ dịch vụ vẫn hoạt động khá ổn định, dù giá thuê và hiệu suất có dấu hiệu giảm nhẹ.

Theo Báo cáo thị trường của Công ty Savills Việt Nam, hiện thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội có tổng cộng 2.900 căn từ 45 tòa nhà. Quý IV/2011, Dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower (huyện Từ Liêm) bắt đầu cho thuê 378 căn hộ dịch vụ hạng A dưới tên Calidas Landmark72 cùng việc gia nhập thị trường của 19 căn hộ hạng C từ Tòa nhà Mayflower (quận Hai Bà Trưng), đưa tổng nguồn cung của thị trường tăng thêm 16% so với quý III/2011.

Giá thuê trung bình quý IV/2011 đạt 570.000 đồng/m2/tháng, giảm 0,4% so với quý trước đó. Hiệu suất cho thuê trung bình của thị trường trong quý IV/2011 là 76%, giảm 11 điểm phần trăm so với quý III/2011.

Giá thuê trung bình của cả hạng A và hạng B đều giảm so với quý III/2011. Cụ thể, hạng A giảm 4,7% và hạng B giảm 4,9%. Riêng giá thuê căn hộ dịch vụ hạng C tăng 2,6% so với quý III/2011.

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2011 của Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) cũng ghi nhận, tỷ lệ trống trong quý IV/2011 là 11,42%, tăng hơn 3% so với quý trước đó (trừ 4 dự án mới khai trương gần đây là Grand Plaza, Hòa Bình Green, Crowne Plaza và Mê Linh Plaza). Tỷ lệ trống tăng chủ yếu do sự cạnh tranh từ các dự án mua để cho thuê và do hoạt động chào thuê trước khai trương của Calidas Landmark72.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam nhận định, trong ngắn hạn, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ sôi động, do bước vào cao điểm mùa du lịch và lượng chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp sắp đến làm việc tại Việt Nam. “Mùa du lịch cao điểm từ tháng 12/2011 đến tháng 4/2012 sẽ thu hút thêm nhiều khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam, trong đó có Hà Nội. Tổng lượng khách du lịch quốc tế đến Hà Nội năm 2011 đạt 1,9 triệu lượt, tăng 11% so với năm 2010. Nhiều khách trong số này đã thuê căn hộ dịch vụ để ở ngắn ngày, thay vì thuê khách sạn, từ đó tạo thêm nguồn cầu cho thị trường căn hộ dịch vụ. Mặt khác, Nhật Bản đã cam kết cung cấp số vốn ODA kỷ lục 1,9 tỷ USD cho Việt Nam trong năm 2012, hứa hẹn triển vọng về lượng chuyên gia người Nhật sang Việt Nam”.

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CBRE cho rằng, Calidas Landmark72 đi vào hoạt động chủ yếu nhắm vào khách thuê là người Hàn Quốc. Dự kiến, chủ đầu tư của dự án này sẽ sử dụng chính sách giá cạnh tranh nhằm lấp đầy nguồn cung lớn. Sự cạnh tranh mạnh với căn hộ mua để cho thuê của các dự án mới sẽ làm hiệu suất của các dự án giảm trong quý I/2012. Các dự án ở khu vực phía Tây, đặc biệt là trên đường Phạm Hùng sẽ thu hút khách thuê đang làm việc ở các khu công nghiệp khi đường vành đai 3 được hoàn thành.

Hiện tại, do thấy được sự hấp dẫn của phân khúc căn hộ cho thuê và sự khó khăn trong việc thanh khoản căn hộ để bán, nên nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch chuyển đổi căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê. Giải pháp này cho phép chủ đầu tư có thu nhập từ việc cho thuê, mà vẫn giữ được quyền sở hữu; và khi thị trường nhà ở khởi sắc, chủ đầu tư lại có thể tiếp tục bán căn hộ. Tuy nhiên, bên cạnh các cơ hội, sẽ có nhiều thách thức cho chủ đầu tư trong việc chuyển hướng kinh doanh sang mô hình này. Thực tế cho thấy, những dự án căn hộ cho thuê hút khách trên thị trường hiện nay đều gắn với thương hiệu của công ty quản lý dịch vụ nước ngoài, như The Ascott, Norfolk Group hay InterContinental Hotel Group… Mặt khác, phân khúc này đang ngày càng cạnh tranh với nguồn cung dồi dào từ các căn hộ mua để cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân