Thị trường BĐS Những mảng sáng hé mở

Phân khúc nhà ở bình dân (nhất là chung cư) vẫn hút khách.

Chung cư bình dân: Chưa “thu” nhưng cũng “hút”

Điểm chung của thị trường địa ốc lúc này là lòng tin khách hàng cơ bản được khôi phục theo đà phục hồi của dòng vốn cũng như tín dụng BĐS. Các phân khúc thu hút khách hiện nay chủ yếu vẫn là chung cư bình dân và đất nền dự án tại những khu đã quy hoạch xong và hoàn thiện phần thô, thậm chí chỉ việc vào ở. Tuy nhiên, tâm lý khách hàng vẫn chưa thực sự ổn định, đặc biệt tại phân khúc chung cư mini và đất nền thổ cư. Theo Mai - nhân viên giao dịch tại một sàn thuộc loại “khủng” trên đường Lê Văn Lương, Hà Nội số lượng khách hàng tới tìm hiểu thông tin, đăng ký, đặt lệnh dịch vụ tại sàn về các sản phẩm chung cư tăng vọt trong tuần vừa rồi. Lần lượt các khu chung cư tại Láng Thượng, chung cư của Cty Lũng Lô, hay chung cư tái định cư tại khu vực Xuân Thủy, Cầu Giấy… đều được ngó nghiêng khá kỹ. Nhưng khi đến thời điểm quyết định, có tới gần 40% khách hàng vẫn nghi ngại chuyện sổ đỏ của chung cư mini bất chấp việc chủ đầu tư cam kết trong vòng 6 tháng đến 1 năm sau khi giao nhà sẽ có nghĩa vụ trao sổ cho người mua. Thế nên mới có chuyện khách mua nằng nặc đòi tiền cọc khi sàn không đảm bảo được sản phẩm cho khách. Chung cư mi ni tại khu tập thể Tạp chí Cộng sản là một minh chứng điển hình. Bên bán đã đồng ý bán với mức giá gần 1,4 tỷ đồng, bên mua đã đặt cọc nhưng do sơ suất (hay năng lực?) của sàn đã khiến thương vụ không thành công, và cuối cùng ảnh hưởng tới chủ đầu tư cũng như danh tiếng của sàn đó chỉ vì một sự “tin nhau quá” nên sàn không yêu cầu bên bán phải ký giấy biên nhận tiền cọc.

“Cơn sốt” hiếm

Theo những luồng thông tin từ nhiều sàn hiện nay, giá đất một số dự án “đỉnh” như tại Vân Canh, Xa La… đang lên hàng ngày như giá vàng mà vẫn không có hàng để bán cho khách. Mới chỉ đầu tuần trước giá khu liền kề Vân Canh (do Tập đoàn HUD làm chủ đầu tư) mới dừng ở 41 triệu đ/m2, đến 1 tuần sau giá đã ngất ngưởng 48 - 49 triệu đ/m2. Thậm chí, sáng khách tới hỏi sàn, giá mới đạt mức 42 triệu đ/m2, nhưng chưa đặt cọc, đến chiều, giá đã lên thành 43 triệu đ/m2. Vậy nên chuyện khách mất cọc, thậm chí chệch cọc do giá biến đổi quá nhanh là chuyện cơm bữa trong thời gian này. Do tâm lý dùng dằng, nửa muốn đầu tư, nửa muốn quan sát tiếp, nhiều khách đã mất đi cơ hội sở hữu, thậm chí lướt sóng nhanh tại dự án hàng “hot”.

Không chỉ vậy, tại thời điểm này, lượng khách quan tâm tới các dự án đỉnh của HUD đang tăng vọt tới mức các sàn không chủ động được nguồn hàng thường xuyên phải lỗi hẹn với khách do phải đi tìm hàng tại sàn khác. Những sàn có quan hệ tốt với chủ đầu tư, làm chủ được nguồn hàng (ôm cả một lô, một lốc) luôn duy trì được sức phát triển ổn định. “Chỉ khó cho các sàn tầm nhỏ. Ít vốn, thiếu quan hệ khiến cho những sàn này chỉ đóng vai trò môi giới cho sàn lớn làm việc với khách mua trực tiếp và lời lãi gần như không có gì”, Hằng - nhân viên sàn Maxland than thở. Điều này dẫn tới nhiều khách vác tiền đi đặt cọc tới 3 lần với một sàn mà không được và từ sau đó là cạch mặt sàn giao dịch này luôn (!). Thêm vào đó, do hàng ít, chủ bán thường gửi cho nhiều sàn giao dịch BĐS (nếu không gửi cho 1 sàn độc quyền). Điều này dẫn tới cảnh dở khóc dở cười cho sàn vì “việt vị” với khách mua. Khách vừa đồng ý đặt lệnh 46 triệu đ/m2 đất liền kề biệt thự Vân Canh thì ngay sau đó bên bán báo lại đã nhận đặt cọc 46,8 triệu đ/m2. Điều này càng kích thích tâm lý khách hàng quyết tâm săn bằng được - càng tạo lực đẩy giá hàng lên cao từng ngày.

Phân khúc sản phẩm hiện đang khá đa dạng, đáp ứng được hầu hết túi tiền của khách hàng mua. Nếu như không đủ tiền để với tới các sản phẩm trên 2 tỷ đồng, chung cư mini, đất thổ cư tại các khu vực cách nội đô bán kính 20km. Cụ thể, đất tại Đông Anh, cách cầu Thượng Cát khoảng 1km giá là 7 - 8 triệu đ/m2. Giá đất vườn tại xã Tráng Việt (Mê Linh) chỉ 10 triệu đ/m2. Còn giá chung cư mini thì trải rộng từ dưới 1 tỷ đến gần 2 tỷ đ/căn đều sẵn sàng đủ cho lượng khách có nhu cầu mua ở thực như hiện nay…

Sẽ còn nhiều thay đổi tích cực trong quý IV năm nay cho BĐS cả nước cũng như Hà Nội, hy vọng vào bức tranh thị trường địa ốc hoàn chỉnh trên mọi phân khúc đang được đặt vào hiệu ứng của quy hoạch chung Thủ đô, hầu bao cũng như lòng tin của khách hàng.