Thị trường BĐS bán lẻ: Xí chỗ "đất vàng"

Trong báo cáo mang tên "Main streets across the world 2015/2016 - Những đường phố chính trên thế giới 2015/2016" được tiến hành bởi Cushman&Wakefield, năm 2015, giá thuê mặt bằng tại Việt Nam đã lên vị trí thứ 32, so với 33 của năm 2014 trong số 65 thị trường được khảo sát.

Trong đó, TP.HCM lọt vào nhóm những thành phố có giá thuê đắt đỏ nhất trên thế giới (tập trung ở các tuyến đường tại khu vực trung tâm), với giá thuê 1.454 euro/m2/năm, cao hơn cả Bangkok của Thái Lan, Kuala Lumpur của Malaysia.

Nếu trước đây, Đồng Khởi được xem là tuyến đường đắt đỏ ở khu vực trung tâm thì ngay sau khi phố đi bộ Nguyễn Huệ đưa vào khai thác, mặt bằng kinh doanh dọc tuyến đường này đã phù hợp với châm ngôn "tấc đất, tấc vàng".

Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá cho thuê ở đây dao động từ 26 - 60 USD/m2/tháng, tùy vào vị trí, thương lượng giữa chủ và khách thuê.

Ngoài phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, các con phố khác ở Q.1 như Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng... cũng được khách thuê, chủ yếu thuộc các nhóm ngành thời trang, F&B săn đón.

Trong hơn một năm qua, nhà phân phối này đã gần như chiếm trọn các mặt bằng đắc địa ngay mặt tiền Hai Bà Trưng, Nguyễn Đình Chiểu (Q.1), Nguyễn Trãi (Q.1)...Một trong những cái tên xuất hiện nhiều ở những tuyến phố này có thể kể đến là nhà phân phối thời trang Hoàng Phúc International (đơn vị phân phối các thương hiệu Dr. Martens, Replay, Kappa...).

Ngay như mặt bằng tọa lạc tại mặt tiền ngã tư Hai Bà Trưng - Nguyễn Đình Chiểu (trước đây là Nhà hàng Hương Rừng), trước khi về tay Hoàng Phúc, cách đây hơn 3 năm đã từng có một doanh nghiệp (DN) trong nước đến đặt vấn đề thuê trọn khu đất khoảng 1.000m2 này để mở cửa hàng, nhưng với giá thuê 28.000 USD/năm kèm một vài điều khoản khác khiến DN không còn mặn mà.

Hay như trên "phố thời trang" Nguyễn Trãi (đoạn từ Ngã 6 Phù Đổng - Tôn Thất Tùng, Q.1), chi phí thuê mặt bằng, mỗi tháng bình quân 3.000USD cho cửa hàng trên dưới 40m2.

Được biết, từ một cửa hàng có quy mô vừa, hiện nay, Hoàng Phúc International đã tăng diện tích thuê (ít nhất 5 căn nhà mặt tiền) để tạo thành hệ thống cửa hàng lớn nhất ở phố Nguyễn Trãi.

Trước sự "vươn vai" của nhiều DN trong nước, một câu hỏi đặt ra là liệu có hay không tình trạng "thâu tóm" mặt bằng để nhắm đến mục tiêu sâu xa là kinh doanh mặt bằng cho thuê?

Một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, nhiều DN lớn nhắm đến vấn đề làm thương hiệu nên trong giai đoạn đầu sẽ tập trung cho việc mở rộng sự hiện diện ở các tuyến đường chính, mật độ giao thông lớn, chứ không có chuyện kinh doanh mặt bằng ở đây.

"Có thể trong vài năm đầu, thu không bù chi nhưng họ chấp nhận lỗ và kỳ vọng vào giai đoạn khác khi thị trường tốt hơn", vị chuyên gia này chia sẻ.

Hơn nữa, nếu đã nhắm đến mục tiêu kinh doanh mặt bằng, chẳng bên thuê nào bỏ tiền ra để đầu tư bài bản cả hệ thống để sau đó cho thuê lại và cũng không có khách nào sẽ thuê cơ sở đã được "tân trang" không đúng theo "mô hình" kinh doanh dự định mở của họ mà giá thuê lại cao.

Đứng ở góc độ đơn vị thuê mặt bằng, bà Nguyễn Hồng Trang - Tổng giám đốc Sơn Kim Fashion (SKF), chia sẻ, trong khi khu vực F&B vẫn đạt tốc độ tăng trưởng đều đặn và ổn định về nhu cầu mặt bằng thì ở lĩnh vực thời trang, việc mở rộng của DN cũng khá thận trọng vì tốc độ tăng trưởng của ngành chủ yếu là hàng gia công, xuất khẩu, trong khi thị trường trong nước chỉ đạt mức 3 - 5%.

Hơn nữa chuyện đặt cửa hàng tại các trung tâm thương mại (TTTM) tập trung hay mở cửa hàng độc lập còn tùy thuộc vào chiến lược từng DN.

Đối với những thương hiệu ngoại, khi mới thâm nhập thị trường Việt Nam, với tính chất thăm dò, thường sẽ chọn TTTM là điểm "dừng chân" với quy mô cửa hàng khoảng trên dưới 200m2, trong khi những DN định hình thương hiệu bằng mô hình "complex shop" sẽ chọn vị trí đặt cửa hàng bên ngoài.

Nói về độ "nóng" của mặt bằng bán lẻ, đại diện SKF cho biết thêm, việc cạnh tranh để có ví trí đẹp tại các tuyến phố lớn giữa các DN đã không còn gay gắt như 5 năm về trước, thời điểm thị trường bán lẻ mở cửa, vấn đề còn lại là ai sẽ đáp ứng được tiêu chí về giá thuê.

Ngoài ra, với những tuyến đường lớn, khách thuê đôi khi phải cam kết về thời hạn hợp đồng, sữa chữa mặt bằng khi không còn thuê, phí quảng cáo...

Trên thực tế, với những thương hiệu lớn, thời hạn hợp đồng của họ với chủ nhà (hoặc chủ đầu tư công trình) thường kéo dài 5 năm (trong khi phổ biến là 2 - 3 năm), nhưng sau 2 - 3 năm là bên cho thuê đã rục rịch tăng giá.

Đánh giá về triển vọng của thị trường, Cushman&Wakefield cho rằng, với Việt Nam, sự tăng trưởng của thị trường bán lẻ chịu tác động từ việc thâm nhập của các thương hiệu quốc tế.

Song, điều này còn tùy thuộc vào mức tăng thu nhập bình quân của người dân và sự ổn định của nền kinh tế - những yếu tố thúc đẩy sự gia tăng doanh số ngành bán lẻ, và tác động đến nhu cầu về mặt bằng bán lẻ.

Hiện tại, người tiêu dùng vẫn còn quan tâm đến loại hình cửa hàng truyền thống nhưng thương mại điện tử cũng đang phát triển. Do đó, ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến "cầu mặt bằng".

Cushman&Wakefield nhận định, khu vực phát triển năng động nhất trong thời gian tới vẫn làm là F&B và các sản phẩm tiêu dùng. Đáng chú ý là các DN kinh doanh thương hiệu nhượng quyền, chuỗi cửa hàng F&B sẽ tiếp tục được mở rộng ở các tuyến đường trọng điểm.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Trương Võ Hàm Liêm - Giám đốc Tiếp thị Lotteria (chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh) cho biết, năm qua, tuy chi phí thuê mặt bằng khá ổn định và sự cạnh tranh cũng không còn dàn trải như trước nhưng trước sự xuất hiện của nhiều chuỗi cửa hàng F&B trong nước cũng như giữa các thương hiệu ngoại, các chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh phải xem xét kỹ lưỡng trước quyết định mở cửa hàng.

Thay vì đi theo chiều rộng, DN sẽ "đánh" vào các tuyến đường trọng điểm ở trung tâm như phố đi bộ Nguyễn Huệ chẳng hạn (đây cũng là tuyến mà Starbucks và McDonalds đều đã có mặt) và quy mô cửa hàng (diện tích, suất đầu tư) sẽ lớn hơn so với các cửa hàng truyền thống trước đây.

Bên cạnh các cửa hàng F&B, theo chia sẻ của CBRE Việt Nam, một số cửa hàng chuyên biệt cũng hình thành và tác động đến nhu cầu về mặt bằng.

Điển hình như Tập đoàn Vingroup sẽ tiếp tục mở rộng mảng bán lẻ với chuỗi cửa hàng chuyên biệt được đầu tư và vận hành bởi Công ty TNHH Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ VinDS, mang tên Beautyzone, Sportsworld, Shoecenter và Fashion Megastore.

Khởi đầu với chuỗi cửa hàng khai trương vào tháng 7 tại Vincom Cần Thơ, Công ty dự kiến mở 74 cửa hàng trong năm tới và mục tiêu hơn 300 cửa hàng trong vòng 3 năm.