Thị trường bất động sản – Tiếp một chu kỳ đầy khó khăn

Điểm lại suốt ba năm gần đây, dễ nhận thấy, thị trường đang lặp lại một chu kỳ mới với những khó khăn chồng chất hơn.

Tại Hà Nội, giai đoạn đầu năm 2009, đầu năm 2010, giá căn hộ chung cư "lập đỉnh" với mức tăng khoảng 40% so với thời điểm trước đó. Mức giá này đứng ổn định cho đến những tháng đầu năm 2011. Do nguồn cung tăng mạnh trong năm 2010 nên quý 1/2011 (sau Tết Nguyên đán), các doanh nghiệp mở bán hàng mới nhiều nên tình hình giao dịch vẫn duy trì.

Tuy nhiên, bước vào quý 2 của năm 2011, không chỉ chung cư mà đất nền bắt đầu "rơi tự do", nhất là tại Hà Nội. Có lẽ do đỉnh giá thiết lập năm 2010 quá cao nên đến thời điểm này (8/2011), mặc dù giá căn hộ chung cư đã giảm mạnh nhưng vẫn cao hơn giá bán đầu năm trước và nhà đầu tư vẫn chờ đợi để "bắt đáy."

Nhìn sang biểu đồ giá tại thành phố Hồ Chí Minh, sau đợt tăng nhẹ vào giữa năm 2009, thị trường nhà đất tại khu vực này lại tiếp tục trầm lắng kéo dài suốt cả năm 2010 cho đến nay. Hiện giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã giảm tiếp khoảng 5% so với đầu năm nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng bởi nhiều doanh nghiệp không dám mở bán các dự án mới trong giai đoạn này vì không có khách hàng.

Tuy nhiên, giá bất động sản cũng biến động tùy từng phân khúc. Chung cư bình dân không có nhiều biến động về giá suốt một thời gian dài, trong khi giá các loại căn hộ chung cư trung bình (có giá bán từ 20-30 triệu đồng/m2) và căn hộ chung cư cao cấp (có giá bán trên 30 triệu đồng/m2) đã giảm mạnh. Một phần do nguồn cung căn hộ cao cấp trở nên bão hòa và giá nhà chung cư trung bình thời gian trước đây đã bị đẩy lên quá cao.

Còn đó khó khăn

Giới phân tích chỉ ra rằng, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm đầu tư cả nội lẫn ngoại một phần do ảnh hưởng từ dư chấn cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bản thân thị trường bất động sản đang rơi vào chu kỳ trầm lắng lặp lại kịch bản như thời điểm 2008. Điều này đã khiến các nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu đều trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi.

Đặc biệt, những chỉ số tăng trưởng của nền kinh tế trong 8 tháng đầu năm, nhất là những diễn biến phức tạp trên thị trường tài chính, đang khiến cho giới đầu tư lo ngại và chưa thấy được một dấu hiệu lạc quan cụ thể nào cho thị trường BĐS. Cho đến thời điểm này, các ngân hàng vẫn rất dè dặt khi tung ra các khoản vay, nhất là với vay vồn cho lĩnh vực đầu tư BĐS. Nhiều người vẫn lo ngại, khả năng tính thanh khoản của thị trường địa ốc sẽ không mấy cải thiện trong những tháng tới, kể cả khi thời điểm hạ lãi suất tín dụng đầu tháng 9 này đang đến rất gần.

Về phía nhà đầu tư, ngay từ đầu năm, họ đã phải đối mặt với việc thị trường đóng băng, không bán được hàng. Trong khi đó, giá nhà đất, dù đã hạ, nhưng vẫn đứng ở mức cao. Giao dịch cầm chừng, các nhà đầu tư càng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn để trả nợ. Nhiều chuyên gia dự báo, khả năng áp lực tiếp tục giảm giá nhà đất sẽ tăng trong cuối quý III và đầu quý IV.

Trong khi đó, theo đánh giá của giới quan sát, từ nay đến cuối năm, những dự án nhỏ, trực tiếp phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân sẽ có nhiều cơ hội phát triển. Còn với những dự án lớn, nhà ở cao cấp, phải những dự án nào thật sự hiệu quả mới có cơ hội.

Các dự báo mới nhất thì cho rằng, đây là thời điểm thích hợp để cho các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường vì nhiều sản phẩm giá BĐS đã về sát với giá trị thực của nó, nhất là khi giá vàng trong nước luôn tăng tốc đuổi theo giá vàng thế giới.

Rõ ràng, đến thời điểm này vẫn chưa có một nhận định cụ thể nào cho thị trường BĐS vốn đầy biến động thời gian qua. Thị trường BĐS sẽ chuyển biến tốt khi mà tăng trưởng của nền kinh tế có những biểu hiện tích cực. Cộng thêm, nếu chính sách về quản lý, điều hành thị trường này ngày một minh bạch hơn sẽ bớt đi tình trạng đầu cơ, vừa giảm thiệt hại cho giới đầu tư, vừa giúp thu thêm nguồn vốn cho ngân sách. Thế nhưng, tất cả vẫn đang chờ. Và, dường như mong muốn minh bạch hơn cho thi trường BĐS vẫn đang vấp phải lực cản vô hình mà ở đó có một phần "đóng góp" không nhỏ của những nhóm lợi ích.