Thị trường bất động sản thoát cảnh đóng băng: Chỉ trông vào chính sách

Kỳ vọng nguồn vốn được cởi trói chính là tâm tư, nguyện vọng của gần 200 doanh nghiệp đại diện cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng cả nước tụ họp tại hội thảo “Chính sách tài chính cho thị trường bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 29.6 tại Hà Nội.

Siết chặt: Coi chừng “gậy ông đập lưng ông”

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, kiêm Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam, việc thắt chặt tín dụng quá mức của các ngân hàng hiện nay nếu không cẩn trọng sẽ đẩy cả ngân hàng rơi vào tình cảnh “gậy ông đập lưng ông”. “Vì sao tôi nói như vậy? Vì rằng nếu mạnh tay thắt chặt tín dụng, các ngân hàng có thể giảm nhanh dư nợ cho vay BĐS, nhưng cũng đồng nghĩa với việc tăng tỉ lệ nợ xấu, nợ khó đòi với các khoản vay trước đó.

Bộ Xây dựng đang đề xuất với Ngân hàng Nhà nước có chính sách tín dụng linh hoạt với các khoản vay cho bất động sản. Ảnh: Hưng Thịnh

Đáng nói hơn, nhiều công trình, dự án đang triển khai bỗng bị ngừng cho vay, dẫn tới chậm tiến độ và ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Hệ quả nhãn tiền là hàng hoá phải dừng lại ở dạng bán thành phẩm, không giao được cho khách hàng. Nguyên do bởi vốn tự có của các DN thuộc lĩnh vực này không nhiều. Đa số phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng.

Trong khi đó, theo quy định pháp luật về nhà ở, dự án thì phải xây xong móng mới được huy động tài chính. Nếu không được tiếp tục “bơm” thêm vốn, công trình sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán và DN không thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn đọng...” - Thứ trưởng Nam nói.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội - cũng cho rằng, không chỉ với các DN hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng trên địa bàn Hà Nội, mà cả các DN phía nam đang hết sức bức xúc về việc các ngân hàng đánh đồng tất cả các dự án BĐS vào mục hoạt động phi sản xuất và siết chặt nguồn vốn cho vay. Điều này sẽ gây nên sự mất công bằng trong hoạt động của chính các DN. “Cần phân định rõ lĩnh vực phi sản xuất là gì. Có thể cho vay các dự án đầu tư sân golf, chung cư cao cấp thì có thể đúng là phi sản xuất, nhưng với các dự án phục vụ an sinh xã hội, phục vụ nhu cầu của đại đa số người dân như phát triển nhà chung cư bình dân, cho vay phát triển các khu công nghiệp ở những vùng hạ tầng còn yếu kém... thì rất cần được khuyến khích, mở rộng, vì như vậy là gián tiếp thúc đẩy nhiều ngành nghề khác cùng phát triển như VLXD, giao thông vận tải...” - ông Cường cho biết.

Cũng theo ông Cường, vấn đề của các ngân hàng hiện nay là ngân hàng chưa thực sự quan tâm đến đầu ra thực tế của các dự án BĐS, trong khi chủ trương siết chặt tín dụng với BĐS của Chính phủ là nhằm loại bớt được các lớp đầu cơ và làm thị trường minh bạch hơn, chứ không phải siết lại với các dự án có tính hiệu quả cao, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân.

2/3 kịch bản xấu

Theo TS Trần Kim Chung - Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư - trong ngắn hạn (từ tháng 6.2011 đến tháng 1.2012) sẽ có 3 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS và theo thông lệ, mỗi kịch bản sẽ đi kèm với các giả định.

Kịch bản thứ nhất, với giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động, thị trường BĐS sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi. Lý do cơ bản là thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn nên không thể phục hồi được.

Kịch bản thứ hai, giả định chính sách không thay đổi (nghĩa là vẫn tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt), lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15% , thậm chí xấp xỉ 20%), thị trường BĐS sẽ lâm vào đóng băng, các dự án BĐS sẽ đình trệ, các DN BĐS sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện, thậm chí tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những DN mất khả năng thanh toán.

Kịch bản thứ ba, giả định chính sách có sự thay đổi, trong đó chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng từ sau tháng 7.2011 và đi kèm với nó là các văn bản pháp quy liên quan đến phát triển thị trường được ban hành như các quy định về thị trường thế chấp thứ cấp, quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS... Khi đó thị trường BĐS có thể có những xung lực mới, tuy vẫn không bùng phát, nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Như vậy, theo TS Trần Kim Chung, trong trung hạn, năm 2012 và đầu năm 2013, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào động thái chính sách. Nếu không có những biện pháp xử lý đồng bộ các chính sách tài chính tiền tệ sẽ đẩy thị trường BĐS vào chỗ cùng đường. Bản thân Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, khó có thể lạc quan về thị trường BĐS từ nay đến cuối năm, khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông, không thu hồi được nợ và tỉ lệ nợ xấu vẫn còn ở mức cao như hiện nay.

Trong khi nguồn vốn trong dân cũng đang bị co cụm do các nhà đầu tư, khách hàng còn đang kỳ vọng giá BĐS sẽ còn tiếp tục sụt giảm hơn nữa. “Chính vì thế, hơn lúc nào hết, các DN đang rất cần sự trợ giúp của Nhà nước, của hệ thống ngân hàng để khơi thông hoạt động của thị trường BĐS” - Thứ trưởng Nam nhận định. tài chính