Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi thực hiện mọi giao dịch qua sàn?

Ảnh minh hoạ

Dư luận xã hội đang có nhiều ý kiến khác nhau về quy định bắt buộc việc mua bán bất động sản phải qua sàn giao dịch trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tại phiên họp về pháp luật mới nhất, cơ quan quản lý Nhà nước đã có ý kiến theo hướng cho phép các bên bán bất động sản được chọn giao dịch qua sàn hoặc không, do nghi ngại quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí trung gian.

Gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà.

Theo ông Đính, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả... của bất động sản mà họ dự định mua.

Trong khi nhiều người không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm việc này. Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

“Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án kiểu như Alibaba. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra. Điều này vô hình trung sẽ tạo ra nhiều sự bất ổn cho thị trường bất động sản”, ông Đính nhận định.

Giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí

Thông thường, với các dự án bất động sản, chủ đầu tư thường dự kiến chi phí bán hàng ở mức 8-10% giá bán. Để đảm bảo sự chuyên nghiệp và tính chuyên môn hóa, hiện nay rất nhiều chủ đầu tư đều thực hiện việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín.

Theo ông Đính, điều này mang lại nhiều lợi ích.

Thứ nhất, chủ đầu tư không cần tốn chi phí để duy trì bộ máy nhân sự bán hàng. Trong khi công việc này mang tính thời điểm.

Thứ hai, các sàn giao dịch có đội ngũ môi giới bất động sản có kinh nghiệm với tập khách hàng đông đảo nên việc tiếp cận khách hàng thường nhanh và rất hiệu quả.

Thứ ba, do đặc tính công việc chỉ tập trung vào việc tiếp cận và tư vấn khách hàng nên các sàn giao dịch bất động sản có nhiều công cụ hỗ trợ rất tốt cho việc quảng bá thông tin dự án và tiếp cận, tư vấn khách hàng.

Đây là những lý do khiến việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín, chuyên nghiệp đạt hiệu quả cao, giúp các chủ đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian tìm kiếm, tư vấn và bán hàng.

Tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư

Lãnh đạo VARS cho biết, trong tương lai gần, nếu được áp dụng cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư như hình thức trái phiếu công trình chuyển đổi của dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ có điều kiện phát triển.

Tuy vậy, vị này cũng cho rằng để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được những tiêu chí của luật sửa đổi phải có quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập của sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, chứng chỉ cần được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề.

Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng. Mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề. Như vậy, người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.

Không khó để tìm ra các vụ tranh chấp tại dự án xuất phát từ chuyện sàn phân phối, môi giới quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không.

Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo, các sàn môi giới bất động sản vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư.

Trong khi hầu hết các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai vẫn đang hàng ngày được thực hiện thông qua sàn giao dịch.

Do đó, ông Đính cho rằng cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.

Theo ông Đính, giao dịch thông qua sàn, cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sàn phẩm không rõ ràng. Sàn sẽ là gác chắn cho pháp luật như: chống rửa tiền, chống thất thu thuế vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng khi đã quy định cho nó.

“Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế”, ông Đính đề xuất.