Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý 4?

Lạm phát, lãi suất tăng cao gây khó thị trường

Ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho biết trong cuộc trò chuyện với 70 nhà đầu tư đến từ Ấn Độ, Hàn Quốc và Thái Lan, nhiều người đều hỏi chung một vấn đề: Bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi?

Những nhà đầu tư này hỏi vì họ rất quan tâm và có nhiều dự án đầu tư vào Việt Nam. Họ rất khó giải thích với hội sở chính ở nước họ tại sao kinh tế tăng trưởng rất tích cực mà kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài tại Việt Nam lại giảm.

Theo ông Lực, ở đây có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan.

“Chúng ta đều biết thị trường bất động bị ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn. Còn câu chuyện quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đầu tư công năm nào cũng thế, tất nhiên năm ngoái đến nay thì tăng trưởng hơn”, ông Lực nói.

Thêm một nguyên nhân nữa là bản thân các doanh nghiệp bất động sản thời gian vừa qua quản trị có vấn đề khi đòn bẩy tài chính cao, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá (thế giới tăng 20%, Việt Nam tăng đến 50-60%). Rõ ràng chúng ta có điểm bất thường khi đẩy giá lên cao, tất nhiên một phần do ách tắc pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm nên giá bị đẩy cao.

Một điều quan trọng nữa cả bên ngoài lẫn bên trong là vấn đề môi trường lạm phát và lãi suất.

Ông Lực cho biết tốc độ lạm phát và tốc độ tăng lãi suất của ngân hàng trung ương nhanh chưa từng có đã gây ra nhiều khó khăn cho thị trường tài chính và bất động sản.

Việt Nam cũng chịu tác động là lạm phát có xu hướng tăng lên và môi trường lãi suất cũng tương đối cao, điều này rõ ràng đã tác động lớn đến thị trường bất động sản. “Và theo thực tế, lãi suất cao, bất động sản sẽ giảm - chắc chắn là như thế”, ông Lực nhấn mạnh.

Tháo gỡ điểm nghẽn, bất động sản sẽ phục hồi

Quốc hội và Chính phủ đã nhận diện rõ vấn đề. Chưa bao giờ trong một tháng có bốn quyết sách quan trọng.

Thứ nhất là Nghị định 08 tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản đáo hạn. Bây giờ doanh nghiệp đã có cơ sở pháp lý để đàm phán cùng trái chủ, tất nhiên còn giằng co.

Thứ hai là Nghị quyết 33 tháo gỡ khó khăn vướng mắc về vấn đề pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội.

Thứ ba là Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030.

Thứ tư là Nghị định số 10 tạo cơ sở pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch. Nhờ đó, condotel và officetel mới có cơ sở để cấp sổ đỏ.

Đây là những điểm nghẽn pháp lý chính của thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng cũng bắt đầu nhúc nhích rà soát lại các dự án vướng mắc để tháo gỡ.

Chưa hết, tháng 11.2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án trên cả nước.

Một điểm đáng lưu ý nữa về chính sách là sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất Đai và Luật Tổ chức tín dụng.

Vấn đề thứ hai là nguồn vốn. Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ hai thị trường vốn cơ bản là thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng.

Sau khi có Nghị định 08, riêng tháng 3 vừa qua đã có 24.000 tỉ đồng trái phiếu phát hành mới, trong đó hơn 80% là doanh nghiệp bất động sản.

“Tôi cho rằng trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn tốt hơn trong thời gian tới. Còn kênh tín dụng ngân hàng, năm nay Ngân hàng Nhà nước vẫn định hướng tăng trưởng tín dụng 14-15%”, ông Lực nhìn nhận.

Đồng thời chắc chắn rằng tăng trưởng tín dụng vào bất động sản sẽ cao hơn 14,5%, cao hơn so với mức tín dụng bình quân của ngân hàng và trên thực tế trong quý 1 vừa rồi, tín dụng bất động sản đã tăng 3% trong khi đối với toàn nền kinh tế thì con số này chỉ là 2,06%.

Thêm vào đó, nhiều chính sách được ban hành đã gỡ khó cho thị trường. Đơn cử như Thông tư 16 cởi mở hơn cho phép tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, cởi mở nhưng vẫn cần phải đúng quy định và đảm bảo an toàn cho cả hai bên.

Ngoài ra còn vấn đề nghiên cứu để giảm thiểu trợ số rủi ro. Theo ông Lực, lâu nay chúng ta phân nhóm trọng số rủi ro đối với cho vay bất động sản theo giá trị tiền. Lãi suất cho vay sẽ bị cao hơn, quan niệm về rủi ro cũng sẽ cao hơn về cho vay bất động sản.

Vị này đề xuất không thả lỏng việc kiểm soát rủi ro nhưng cần hợp lý, hợp tình và phù hợp hơn với thông lệ quốc tế

Cuối cùng, về vốn đầu tư nước ngoài. “Hiện nay, chúng tôi có tiếp cận với một số nhà đầu tư và thấy rằng họ đang quan sát bất động sản nước ta rất nhiều. Có thể thấy, mặc dù giá chưa giảm nhưng vẫn đang rất tích cực, con mắt quốc tế đánh giá thị trường bất động sản nước ta rất tiềm năng.

Tuy nhiên họ băn khoăn không biết pháp lý đã đầy đủ chưa? Họ cũng lo lắng không biết liệu có bị thâu tóm, thao túng? Tuy nhiên, đó là câu chuyện thị trường, còn về kiểm soát an ninh, quốc phòng chúng ta hoàn toàn có thể cố gắng thực hiện. Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài họ rất thận trọng trong việc này”, ông Lực cho hay.

Vị này nhấn mạnh, lãi suất cả thế giới đang có xu hướng giảm, tỷ giá cũng đang giảm mạnh, do đó chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng thị trường bất động sản sẽ phục hồi.

“Theo tôi từ quý 4 trở đi đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn, những khó khăn của thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ nhiều hơn. Ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn, qua đó giải quyết được những khó khăn của thị trường”, ông Lực dự báo.