Thị trường bất động sản: Khép lại “mùa giông bão”!

Dư cung, giảm giá

Năm 2012, thị trường bất động sản đã chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi nhất. Giá giảm, giao dịch kém, ít công trình khởi công, hiếm công trình hoàn thành, các tập đoàn, tổng công ty thoái vốn khỏi lĩnh vực bất động sản… đặt thị trường địa ốc vào đồ thị đi xuống suốt 12 tháng.

Với thị trường nhà chung cư, dù có nhiều con số thống kê khác nhau, nhưng theo báo cáo chính thức của UBND TP.HCM cuối tháng 12/2012, Thành phố còn khoảng 15.000 căn hộ chung cư chưa bán được, hầu hết là những căn hộ có diện tích lớn, trên 70 m2. Phó chủ tịch UBND TP.HCM, ông Nguyễn Hữu Tín còn nhấn mạnh rằng: số liệu trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, do đặc điểm của tồn kho bất động sản khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác. Vì vậy, số vốn tồn đọng trong bất động sản có thể còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo.

Với thị trường văn phòng, năm 2012, TP. Hà Nội đón nhận khoảng 130.000 m2 sàn văn phòng mới, đưa tổng diện tích văn phòng cho thuê hạng A và B lên mức 800.000 m2. Trong đó, tỷ lệ văn phòng trống tăng lên mức gần 20% (175.000 m2 văn phòng trống). Giá văn phòng cho thuê hạng A giảm từ mức trung bình 1,2 triệu đồng/m2/tháng xuống còn 874.000 đồng/m2/tháng.

Năm 2013, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tiếp tục đón nhận thêm 435.000 m2 sàn văn phòng tại 18 dự án mới. Trong 2 năm 2014 và 2015, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm 450.000 m2 văn phòng cho thuê nữa, nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê mới của Hà Nội lên hơn 1 triệu m2. Theo tính toán, phải đến năm 2022, Hà Nội mới có thể hấp thu hết diện tích văn phòng cho thuê này.

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM cũng gần như bản sao của thị trường Hà Nội, chỉ có điều, mức sụt giảm thấp hơn đôi chút. Mức giá thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm Thành phố trung bình khoảng 650.000 đồng đến 850.000 đồng/m2/tháng. Các mảng thị trường khác như: thương mại bán lẻ, đất nền dự án, khách sạn 4 – 5 sao... đều chung xu hướng giảm giá (từ 20 đến 30% so với cùng kỳ năm 2011) và dư cung như các phân khúc chung cư hay văn phòng cho thuê.

Mở hướng đi mới

Báo cáo của UBND TP.HCM đã chỉ ra rằng, trong tổng số 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2012 thì có đến 37% là căn hộ hạng sang và “siêu sang”, căn hộ cho giới trung lưu là 38% và chỉ có 25% là các căn hộ bình dân. Tại Hà Nội, tình trạng mất cân đối cung cầu cũng tương tự, với gần 6.000 căn chung cư hạng sang (diện tích hơn 90m2), gần 4.000 căn biệt thự, nhà liền kề tồn kho.

Trong khi đó, thị trường chung cư diện tích nhỏ (35 – 65m2), giá bán từ 10 đến 15 triệu đồng/m2 tại các khu vực ngoại ô lại khá sôi động. Mức giá này không hề rẻ so với thu nhập trung bình của người dân Hà Nội, nhưng ít nhất thì nó cũng được thị trường chấp nhận!

Trước thực tế này, Chính phủ đã có nhiều giải pháp để vực dậy thị trường bất động sản. Trong đó, tập trung phát triển mảng nhà ở xã hội, phục vụ những người có thu nhập trung bình, có nhu cầu về nhà ở với cách thức thanh toán phù hợp. Nguồn vốn ưu đãi tại các ngân hàng thương mại cổ phần cũng sẽ được giải ngân trở lại cho các dự án bất động sản; đặc biệt, sẽ ưu đãi cho những người có thu nhập trung bình, mua nhà lần đầu để ở với mức lãi suất 6 - 8%/năm.

Thị trường bất động sản sẽ được tái cơ cấu theo hướng: với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn, thì tuỳ theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân, hoặc chuyển sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch, như bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại… Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở thì cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động…