Thị trường bất động sản đóng băng: Hệ quả phát triển lệch

Điều chỉnh cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong mỗi dự án cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Images: Hải Linh

Nhu cầu cao

Những năm qua, mặt bằng giá nhà đất gia tăng nhanh đã thu hút giới đầu tư khắp nơi đổ vốn vào để kiếm lời. Cái giá của sự phát triển quá nhanh và lệch của thị trường bất động sản là những dãy phố, khu chung cư cao tầng bị bỏ hoang. Nếu như cách đây khoảng 5 năm, giá đất ở trong các khu đô thị chỉ hơn chục triệu đồng mỗi mét vuông, thì hiện nay mặc dù đã giảm, nhưng trung bình vẫn ở mức vài chục triệu đồng, còn những vị trí đẹp, tới hơn trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ đánh giá: Trên thị trường bất động sản, lâu nay nhà đầu tư dự án nhà ở bị giới đầu cơ cuốn hút, họ lao vào khu vực nhà ở cao cấp để có siêu lợi nhuận từ "sốt giá".

Chính điều này đã làm cho giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển.

Trong khi đó, theo đánh giá của Tổ chuyên gia liên ngành về thị trường bất động sản, nhu cầu về nhà ở vẫn đứng ở mức cao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp ở khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho người nghèo khu vực nông thôn. Hiện vẫn có tới 1,6 triệu chỗ ở tạm bợ, 0,5 triệu căn hộ nhỏ hơn 15m2 tại đô thị, 1,5 triệu căn nhà đơn sơ tại nông thôn. Còn báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ rõ, đến năm 2015, dân số Việt Nam khoảng 91,5 triệu người và nhu cầu về nhà ở là 1.966,6 triệu mét vuông, trong đó, khu vực đô thị là 891,8 triệu mét vuông, đáp ứng chỗ ở cho 34,3 triệu người dân. Nhu cầu về vốn đầu tư cho nhà ở năm 2015 là 2.205.000 tỷ đồng và đến năm 2020 cần 1.767.000 tỷ đồng. Nhu cầu hiện rất lớn nhưng thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng.

Chưa vận hành theo cung - cầu thực

Một số chuyên gia nhận xét, năm 2012 là: "Thời của khách hàng có nhu cầu thực", nhưng đâu phải vậy. Giá nhà đất vẫn rất cao, cả khi cái được gọi là "chạm đáy" tại Hà Nội - tức vào khoảng 15 triệu đồng/m2, cũng quá khả năng tài chính của phần lớn người có nhu cầu. Bởi chỉ làm một phép tính đơn giản cho một công chức, đã đi làm 10 năm (3,33 x 830) lương hơn 2,7 triệu đồng/tháng (chưa trừ các khoản phí bảo hiểm), thì đến bao giờ mới mua được nhà?

Rõ ràng, thực trạng này đòi hỏi phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng bộ với đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư. Để giải quyết những khó khăn cho toàn cục thị trường bất động sản, trước hết, phải chú trọng phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; Điều chỉnh cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong mỗi dự án cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Đặc biệt, phá bỏ được nghịch lý về giá, tức là đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực. Cũng có nghĩa, để thị trường bất động sản vận hành theo hướng cung - cầu thật, giá cả thật.

Nhưng bàn về vấn đề này, một nhà đầu tư cho hay sẽ rất khó trong bối cảnh hiện này hoặc vài năm tới. “Chỉ khi nào không còn cảnh các chủ đầu tư phải “chạy” dự án, không còn chuyện “đầu cơ”, lúc đó thị trường bất động sản mới minh bạch” - ông này nói.