Thị trường bất động sản còn khó đến giữa năm 2011

Ông nhìn nhận ra sao về triển vọng thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm và dự đoán cho năm 2011?

Với chính sách tiền tệ như hiện nay, người có nhu cầu mua, đầu tư bất động sản sẽ nghe ngóng là chủ yếu, vì thế tôi cho rằng, từ nay đến cuối năm, người ta chỉ giao dịch lác đác. Hơn nữa, bất động sản cũng đã tăng giá mấy đợt rồi, mặt bằng đã xác lập ở mức khá cao và sẽ chững lại. Nhận định cho năm 2011, tôi nghĩ rằng, 6 tháng cuối năm thị trường sẽ khả quan hơn. 6 tháng đầu năm, dòng tiền tiếp tục khó khăn, bên cạnh đó, do nhiều yếu tố tác động nên chưa thấy có gì tạo phấn khởi. Đặc điểm của thị trường bất động sản là người ta thường mua theo tâm lý, mua theo phong trào, chỗ nào, thời điểm nào thị trường sôi động thì giá cả rất "nóng".

Khi thị trường sôi động mà mua bất động sản thì giá cả rất cao, vậy với những nhà đầu tư quan tâm tới kênh bất động sản thời điểm này, họ nên lựa chọn như thế nào?

Có những nơi giá bất động sản chỉ 10 triệu đồng/m2 cũng không ai mua, trong khi có chỗ 100 triệu đồng/m2 vẫn được người ta săn đón. Điều quan trọng đầu tiên: Phán đoán và nhận định xem bất động sản mình định mua là nơi có vị trí tốt hay không, điều kiện hạ tầng ở đó sẽ ra sao, chất lượng như thế nào, chứ giá cả không phải là điều quan trọng nhất. Có khi bạn mua mảnh đất giá 100 triệu đồng/m2 sau vài tháng tăng lên 150 triệu đồng/m2, hiệu quả sinh lời cao hơn nơi có giá rất thấp mà không được chú ý.

Năm 2011, doanh nghiệp bất động sản sẽ có những thuận lợi, khó khăn gì?

Thị trường bất động sản đầu năm 2010 tốt hơn 2009 nhưng càng cuối năm càng khó khăn hơn. Chúng tôi dự đoán, 6 tháng đầu năm 2011 còn khó khăn hơn nữa vì tác động của suy thoái có độ trễ và giờ mới ngấm vào doanh nghiệp, thị trường.

Các dự án đang dở dang sẽ khó khăn vì chính sách trong lĩnh vực bất động sản thay đổi quá nhiều. Đơn cử, đối với giải phóng mặt bằng, năm trước một chính sách, năm sau lại một chính sách khác, trong khi doanh nghiệp rất khó thực hiện nhiều chính sách trong cùng một dự án. Những người gương mẫu trong giải phóng mặt bằng, nhận tiền đền bù trước lại thiệt thòi hơn so với những người chây ỳ vì năm sau giá đền bù cao hơn năm trước. Khiếu kiện nảy sinh, dự án bị thanh kiểm tra, tiến độ kéo dài.

Doanh nghiệp phần lớn có quy mô nhỏ, trong bối cảnh các chính sách không thuận lợi thì hoạt động của doanh nghiệp thực sự rất khó khăn, vì vậy, vận dụng dòng tiền thật hợp lý là yêu cầu quan trọng.

Thị trường bất động sản TP. HCM đang ở tình cảnh cung vượt cầu, nhiều nhà đầu tư lo ngại thị trường bất động sản Hà Nội cũng sẽ rơi vào tình trạng tương tự. Ông nghĩ sao?

Với các điều kiện, yếu tố như hiện nay, chúng tôi dự đoán, các dự án được tung ra rất lớn vào cuối năm 2011, đầu năm 2012 trở đi. Khi đó, cạnh tranh trên thị trường sẽ quyết liệt. Khi các dự án thuộc các huyện mới của Hà Nội (đất Hà Tây sáp nhập về) được phê duyệt và triển khai, thị trường bất động sản Hà Nội cũng sẽ có tình trạng cung lớn hơn cầu ở một số phân khúc, tương tự như thị trường TP. HCM, chỉ có điều sẽ diễn ra chậm hơn một nhịp.

Nhiều người cho rằng đầu tư bất động sản là siêu lợi nhuận nhưng tính toán kỹ hơn sẽ thấy nếu như anh bỏ ra khoảng 10 tỷ đồng mua một căn nhà, 3 năm sau nhận nhà và bán lời khoảng 3-4 tỷ đồng thì lợi nhuận cũng chưa tới 20%/năm. Chỉ có điều, đầu tư bất động sản giữ được giá trị ổn định và thường chia thành nhiều chặng, những người tham gia sớm, có khả năng nhìn nhận thì lãi nhiều hơn và người đến ở là người cuối cùng, chấp nhận mặt bằng giá đã hình thành.

Tham gia vào các dự án sớm thì khả năng kiếm lợi nhuận cao hơn song liệu khó khăn về dòng tiền có dẫn đến chuyện doanh nghiệp lạm dụng vốn của khách hàng, người mua nên chấp nhận rủi ro như thế nào?

Chiếm dụng vốn của khách hàng là những doanh nghiệp bần cùng vì những doanh nghiệp đó sẽ không tìm thấy lợi nhuận lớn khi bán lúa non sản phẩm. Người góp vốn để mua sản phẩm của những dự án chưa đủ điều kiện (chưa xong móng nhà) chịu rủi ro rất lớn về chính sách vì tiến độ dự án bất động sản nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn và nỗ lực của nhà quản lý doanh nghiệp.

Đơn cử, tới đây quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt, nhiều dự án phải điều chỉnh quy hoạch ở quy mô nhỏ hoặc lớn, thậm chí là phải phá nát quy hoạch cũ để làm lại. Rõ ràng, doanh nghiệp khó thực hiện được những cam kết trước đây với khách hàng. Vì thế, nếu đầu tư cho bất động sản ở tương lai thì khách hàng phải chấp nhận mức độ rủi ro nhất định.