Thanh khoản căn hộ sơ cấp tăng, cấp thứ chững lại

Nguồn cung sơ cấp và tiêu thụ đều tăng

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy sau một quý trầm lắng với chưa đến 900 căn chào bán mới, thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt trong quý 2, với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Khu Đông, đặc biệt là TP.Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung mới.

Đáng chú ý, nguồn cung mới tăng vọt khiến số căn bán được tăng tương ứng. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Bất chấp sự bùng nổ nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, trung bình ở mức 72%.

Báo cáo mới công bố của JLL Việt Nam cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ đối với nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM với 3.347 căn được chào bán, tăng 246,8% so với quý trước.

Tương đồng với sự tăng trưởng từ nguồn cung mới, thị trường ghi nhận lượng giao dịch sôi động với tổng lượng bán ra đạt 4.058 căn, tăng 269,3% theo quý. Mức độ hấp thụ căn hộ cao được đóng góp từ quận 12 và Bình Chánh với thị phần lần lượt chiếm 24% và 21%.

Cùng với sự tăng trưởng từ nguồn cung mới, thị trường căn hộ sơ cấp ghi nhận giao dịch sôi động

Trước động thái kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản để hạn chế hành vi đầu cơ, nhu cầu mua nhà hiện nay ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao.

Bên cạnh những diễn biến lạc quan, các đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng, thị trường đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt. Trong đó có vấn đề cấp phép, những thay đổi trong quy định luật và chính sách thắt chặt tín dụng.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng và việc mất cân đối cung cầu cũng buộc các chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô để hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.

Thị trường thứ cấp đối diện nhiều áp lực

Trong khi thị trường sơ cấp lạc quan với gam màu sáng thì thị trường căn hộ thứ cấp lại đối diện với nhiều áp lực. Không ít nhà đầu tư tham gia vào thị trường với mục đích “lướt sóng” kiếm lời đang bị mắc kẹt, không thể thu tiền về như kỳ vọng vì thanh khoản kém.

Chị Như Quỳnh, một nhà đầu tư mới tham gia thị trường gần đây, cho biết chị xuống tiền mua một căn hộ tại khu Đông, TP.HCM để đầu tư ngắn hạn, dự định đóng 30% sẽ bán lại. Nhưng vì non kinh nghiệm, chọn dự án có rổ hàng quá lớn, lại không biết chọn vị trí căn, chị Quỳnh mãi không bán lại được khi tiền tích lũy đã hết, không thể đóng tiếp. Rao bán bằng giá mua vào nhưng tìm mãi không thấy khách, nhà đầu tư này bấm bụng “cắt lỗ” để đẩy được hàng.

Trường hợp của chị Như Quỳnh không phải là cá biệt trên thị trường thứ cấp. Theo giám đốc một đơn vị phân phối căn hộ tại TP.HCM, bức tranh thị trường căn hộ thứ cấp đang kém lạc quan khi nhiều nhà đầu tư lướt sóng rơi vào tình thế “vô tình lướt sóng thành cư dân”.

Trong báo cáo mới đây, Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định dòng tiền đang chờ đợi những cơ hội đầu tư tốt hơn trong tương lai, đồng thời thận trọng hơn trong các quyết định giải ngân hiện tại. Giao dịch chậm lại khiến giá căn hộ chưa kịp bật tăng cho dù áp lực lạm phát cận kề.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết không riêng gì căn hộ, thanh khoản của một số phân khúc đang gặp khó trên thị trường thứ cấp.

Giá bán trên thị trường sơ cấp có giá không thấp, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn vì kỳ vọng giá tăng vì căn hộ chào bán lần đầu có một số lợi thế như được trả góp, được hỗ trợ lãi suất thời gian đầu. Trong khi đó, người mua thứ cấp phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn ngay từ đầu.

Chính vì vậy, dù nhu cầu mua nhà ở vẫn còn nhiều nhưng khả năng chi trả gặp khó khăn. Người cần bán nhiều, người muốn mua cũng nhiều nhưng người có khả năng chi trả không nhiều.

Theo ông Kiệt, đây là thời điểm những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đi gom sản phẩm. Họ có nhiều cơ hội để chọn lựa và có thể thương lượng được giá tốt từ các nhà đầu tư trước đây họ mua và giờ kẹt tiền họ muốn bán.

Ông Kiệt cũng nói thêm, với các nhà đầu tư, hiện tại không phải là thời điểm đầu tư ngắn hạn mà là đầu tư trung và dài hạn, hướng đến gia tăng giá trị lâu dài.