Tháng Mười: Bất động sản đến chu kỳ lao dốc?

Từ Hà Nội nhìn lên Trung Quốc

Đang diễn ra những đánh giá trái chiều về thị trường bất động sản (BĐS) Trung Quốc. Trong khi nguồn tin tại quốc gia này cho biết trong tháng 8/2011, giá nhà đã tăng tại tất cả 70 thành phố lớn, thì vào cuối tháng 9/2011, tờ Financial Times lại cho rằng thị trường trái phiếu và cổ phiếu Trung Quốc đang phát đi tín hiệu cảnh báo về bong bóng BĐS trên thị trường đại lục này chuẩn bị đến giai đoạn vỡ tung.

Sự trái chiều trên không chỉ khiến cho các nhà đầu tư chứng khoán và BĐS hoang mang, mà cả những người dân Trung Quốc có tiền nhàn rỗi cũng hết sức khó nghĩ khi không biết đổ tiền vào kênh đầu tư nào.

Nếu cứ nhìn vào biểu đồ tăng giá nhà tại các thành phố của đất nước này từ đầu năm 2011 đến nay, mọi việc dường như vẫn đang khá ổn định, thậm chí đường biểu diễn giá nhà còn hướng nhẹ lên. Nhưng ai có thể lý giải về thực trạng cổ phiếu BĐS Trung Quốc mất giá đến 40% từ đầu năm đến giờ trên thị trường chứng khoán Hồng Kông, trong khi chỉ số Hang Seng chỉ giảm có 22%?

Tình hình như thế cũng đang gần tương tự với những gì đã xảy ra tại thị trường chứng khoán Hà Nội từ giữa năm 2010 đến nay, và với thị trường BĐS Hà Nội từ nửa năm nay. Vào hai tháng 3-4/2010, rất nhiều cổ phiếu BĐS, trong đó nổi trội là nhóm cổ phiếu Sông Đà, đã tăng 2-3 lần. Nhưng sau đó, cùng với đà lao dốc của chỉ số HNX, nhóm cổ phiếu BĐS cũng mất giá đến mức khó tưởng tượng, dẫn đến kết quả là hiện giờ, nhóm cổ phiếu này chỉ còn giữ được 20-30% giá trị so với đỉnh của chúng.

Bong bóng BĐS Trung Quốc cũng là một khái niệm không xa cách với điều gần giống như vậy tại Hà Nội. 75% số người được hỏi đang cho rằng giá nhà đất Trung Quốc hiện vẫn quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Còn ở Hà Nội, tỷ lệ bức xúc đó lên đến hơn 80%. Tỷ lệ này hoàn toàn có thể được cảm thông theo cái nghĩa chỉ có khoảng 5% số người giàu và 10% khác có mức thu nhập khá là không có gì phàn nàn về việc chỉ số giá nhà đất/thu nhập bình quân của Việt Nam đang cao gấp 6 lần so với mức chuẩn mà Liên hiệp quốc đưa ra (25 so với 4).

Tại Trung Quốc, dường như vẫn đang xảy ra hoạt động thông tin tung hỏa mù, nằm mục đích cuối cùng khiến cho những người nhẹ dạ đem tiền nhàn rỗi đi mua nhà đất giá cao ngất ngưởng. Điều lạ lùng là ở một đất nước rộng lớn như thế, những thông tin cần được công khai về nguồn cung, kể cả nguồn cầu, thực chất mặt bằng giá nhà đất... lại hầu như không được công bố, hoặc chỉ được loan tải một cách hết sức hữu hạn, vào những thời điểm có lợi cho các nhóm công ty BĐS lớn, chứ không phải mang tính khách quan về thông tin thị trường.

Trong khi đó, từ nửa năm nay dư luận đại chúng ở Việt Nam đã được thông tin quá nhiều, thậm chí đã đủ "ngán" về tình hình thực chất của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là sự bĩ cực của thị trường BĐS Hà Nội. Chẳng hạn, ai cũng biết đến con số đang có khoảng 35.000 căn hộ cao cấp và trung bình khá đang tồn đọng trong lòng giới đại gia BĐS ở Hà Nội, về khả năng không thể tiêu thụ mặc dù đã hành xử tất cả những chiêu khuyến mãi, khuyến dụ có thể nghĩ ra và tung ra.

Nhưng ở Trung Quốc thì lại không rõ ràng như Hà Nội, dù tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn lâu mới đạt đến độ chuẩn của nó. Cho tới nay, phần lớn người dân Trung hoa đại lục vẫn không thể biết là đang có bao nhiêu căn hộ cao cấp và trung cấp nằm chết gí không bán được, tình hình tài chính của các hãng kinh doanh BĐS trầm trọng đến mức độ nào, hoặc về tính xác thực của chỉ số giá nhà đất ở quốc gia này đang tăng hay giảm...

Chỉ biết rằng, từ cuối tháng 9/2011, đã bắt đầu có những xác nhận đầu tiên về chuyện các công ty BĐS Trung Quốc gần như không thể bán được đất. Cần nhắc lại, sóng BĐS Trung Quốc vào năm 2009-2010 là quá mạnh, quá lớn, đã làm tăng vọt giá đất và sau đó là giá nhà. Trong thời gian đó, vốn đầu tư được các công ty BĐS ở nhiều địa phương đổ vào lĩnh vực này cũng đã tăng chóng mặt. Hệ quả của tình trạng này là một sự thật giống như Hà Nội - nhiều dự án căn hộ cao cấp ở Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Trùng Khánh... không thể bán được, còn đất dự án thì gần như đóng băng.

Tháng Mười?

Như vậy, đang có một mâu thuẫn khủng khiếp giữa tình thế ứ đọng sản phẩm nhà đất với thông tin tăng giá nhà tại Trung Quốc. Suy diễn có thể là: hoặc mặt bằng giá vẫn treo cao nhưng không có giao dịch, hoặc bong bóng nhà đất đang hoàn chỉnh những dấu hiệu cuối cùng để chuẩn bị bước vào chu kỳ bùng vỡ.

Về khả năng thứ hai - bùng vỡ, sẽ không ngạc nhiên lắm nếu so sánh với tình trạng lệch pha thông tin, giữa kênh thông tin chính thức với những thông tin "ngoài luồng" đã tồn tại ở Trung Quốc. Vào cuối năm 2010, con số nợ của các chính quyền địa phương đối với Ngân hàng trung ương Trung Quốc là 1.650 tỷ USD - theo công bố chính thức tại đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc. Nhưng trong thực tế, các tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế như Fitch, Credit Suisse và Standard & Poor lại ước tính con số nợ thực lên đến 2.200 tỷ USD, trong đó 80% xuất phát từ nợ vay ngân hàng.

Nợ xấu tại các ngân hàng cũng là một mâu thuẫn không thể giải thích được. Trong khi Ngân hàng trung ương Trung Quốc công bố tỷ lệ này chỉ khoảng 3%, thì con số thực lại được Fitch ước đến 15%, nghĩa là gấp đến 5 lần. Trong đó, nợ xấu về BĐS có thể chiếm đến 30% GDP, thậm chí có chuyên gia còn ước tính chiếm đến 50% GDP, trong khi con số được công bố chính thức chỉ khoảng chưa tới 10%.

Độ lệch pha trong thông tin là một đặc thù giữa cơ chế quản lý và thị trường ở Trung Quốc trong nhiều năm qua. Đã có một rào cản vô hình dược thiết lập, không để diễn biến khách quan xâm nhập vào cơ chế điều hành quản lý và điều hành kinh doanh theo ý chủ quan. Nạn bưng bít thông tin như thế đang tích tụ theo thời gian, không khác gì sự tích lũy của bong bóng BĐS, mà có thể khiến nguy cơ bùng vỡ có thể xảy ra vào một "thời điểm Minsky" (hiểu nôm na là thời điểm vỡ nợ) nào đó.

Bong bóng BĐS tại Trung Quốc đang phình lớn quá mức. Muốn giải quyết vấn nạn này, chính quyền trung ương phải bơm tiền cho các công ty BĐS đang gặp nhiều khốn khó do không tiêu thụ hàng được, kể cả phải dự kiến hậu quả bùng nổ nợ khó đòi, mất khả năng thanh toán tại một số ngân hàng thương mại có liên quan với các nhóm đầu cơ BĐS.

Nhưng hiện tại, lại có khá nhiều dấu hiệu cho thấy nền kinh tế Trung Quốc đang chạm vào lằn ranh suy thoái. GDP đã bị hạn chế đáng kể sức tăng trong quý 4 năm nay và cả sang năm 2012. 3.000 tỷ USD dự trữ ngoại tệ cũng không phải là cứu cánh. Còn nhiều công ty BĐS cũng đang rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay của ngân hàng thương mại - điều tương tự như ở Việt Nam.

Chính quyền 12 tỉnh, 307 thành phố và 1.131 thị trấn ở Trung Quốc đã phải cam kết sử dụng thu nhập từ bán đất để trả các khoản nợ tổng cộng lên tới 2.550 tỷ nhân dân tệ. Nói thì dễ, nhưng làm cách nào để bán được đất? Cũng vào cuối tháng 9/2011, đã có những xác nhận đầu tiên về việc tiêu thụ đất dự án ở đất nước này lâm vào tình trạng quá gian nan do thị trường đóng băng.

Tương tự như tình cảnh các công ty BĐS Việt Nam, giới đại gia địa ốc Trung Quốc hiện nay đứng trước nguy cơ vỡ nợ rất cao. Từ truyền thống về độ lệch pha trong thông tin ở Trung Quốc, có thể dễ thấy là nếu giờ đây mới bắt đầu xuất hiện thông tin tiêu cực, thì thực ra sự tiêu cực đó đã hình thành cả một khoảng thời gian khá dài trước.

Với Standard & Poor, phần lớn trong số 30 công ty BĐS lớn nhất ở Trung Quốc chỉ có thể chấp nhận mức giảm giá 10% vào năm 2012. Nhưng nếu mức giảm giá sẽ cao hơn trong thực tế, lên đến 20-30%, thì sao? Chưa có dự liệu nào từ phía chính quyền được công bố cho viễn cảnh ấy. Mà như thế, bài toán mà người Trung Quốc phải giải quyết cho thị trường BĐS sẽ càng xuất hiện nhiều ẩn số khó lường hơn, những ẩn số mà chỉ cần một trong số đó cũng có thể gây nên tai họa cho lĩnh vực BĐS và cả nền kinh tế.

Tháng Mười tuy không phải là tháng kỵ đối với thị trường BĐS Trung Quốc, nhưng với những dấu hiệu đang hội tụ ở thị trường này, đây có thể là thời điểm mà giá nhà đất của "đất nước vĩ đại" bắt đầu bước vào chu kỳ lao dốc.