Tại sao giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM cao gấp đôi Hà Nội?

Giá thuê văn phòng tại Hà Nội ổn định

Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của Công ty TNHH CBRE Hà Nội cho thấy, trong quý 3-2019 có một dự án hạng B mới khai trương là Doji Tower, cung cấp cho thị trường khoảng 3.000m2 sàn. Trước đó, trong quý 2 có hai toà nhà là FLC Twin Towers và Leadvisors Tower đi vào hoạt động, cung cấp khoảng 29.000m2 sàn.

Nhìn chung, kết quả hoạt động của thị trường văn phòng Hà Nội ở cả hạng A và B đều diễn biến tích cực. Giá thuê trung bình của hạng A trong quý này ổn định so với quý trước nhưng đã tăng 5% theo năm, đạt 26,4 USD (khoảng 615.000 đồng)/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT). Tương tự, giá thuê trung bình của hạng B tăng 4,4% theo năm, đạt 14,3 USD (khoảng 330.000 đồng)/m2/tháng.

Về tỷ lệ trống, văn phòng hạng A giảm 1,7 điểm phần trăm theo năm về mức 7,9%. Trong khi đó, mặc dù có nguồn cung mới trong quý, tỷ lệ trống của hạng B ở mức 9,2%, giảm 2,3 điểm phần trăm theo năm.

Về nhu cầu, trong 9 tháng đầu năm 2019, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60.000m2. Nhu cầu vẫn tập trung ở các ngành đang phát triển với diện tích hỏi thuê lớn như công nghệ thông tin hay không gian làm việc linh hoạt.

Trong quý cuối năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục các xu hướng tích cực với các dự án mới hoàn thiện tại khu vực Đống Đa, Ba Đình và khu phía tây thành phố. Đáng chú ý, hoạt động thị trường dự kiến sẽ tiếp tục phát triển tốt khi một số dự án mới đã đạt tỷ lệ lấp đầy nhất định trước khi đi vào hoạt động, thậm chí có thể lên tới 70%.

Có sự cách biệt rõ rệt về giá thuê văn phòng hạng A giữa TP.HCM và Hà Nội.

Cách biệt giá thuê giữa hai miền

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, đã đưa ra một sự so sánh thú vị về thị trường văn phòng giữa hai miền Nam – Bắc. Theo bà, nếu cách đây năm năm, giá thuê văn phòng của hai thành phố không khác nhau, thì hiện nay lại hoàn toàn khác. Hiện tại, giá hạng A ở Hà Nội trung bình toàn thị trường 26 USD (khoảng 605.000 đồng)/m2/ tháng, trong khi tại TP.HCM là trên 40 USD (khoảng 932.000 đồng)/m2/tháng.

Lý giải về sự chênh lệch này, lãnh đạo CBRE Hà Nội cho rằng, thứ nhất là do cán cân cung – cầu. Tổng nguồn cung của hai thành phố không cách xa, có khoảng 1,3 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, nguồn cung TP.HCM ba năm vừa qua tương đối ổn định, trong khi Hà Nội có tốc độ phát triển nhanh hơn.

Thứ hai, việc phân bố nguồn cung văn phòng giữa hai thành phố cũng khác nhau. Nếu như ở TP.HCM, khu vực trung tâm quận 1 và 3 tập trung nhiều văn phòng hạng A, với mặt bằng giá ổn định và có xu hướng đi lên, thì ở Hà Nội, do quá trình mở rộng thành phố, bức tranh phân bố thị trường văn phòng đã có sự thay đổi.

Cách đây 7-8 năm, nguồn văn phòng, chủ yếu là hạng A tập trung ở trung tâm quận Hoàn Kiếm. Hiện nay thị trường văn phòng ở phía tây Hà Nội đã chiếm 50% nguồn cung.

“Khi mở rộng khu vực mới, cả chủ đầu tư và khách thuê muốn ra khỏi khu vực truyền thống cũng phải mất một thời gian di chuyển. Để thuyết phục các khách thuê, các dự án phía tây cần có chính sách giá thuê phù hợp. Đây chính là lý do giá không tăng”, bà An nói.

Thứ ba, TP.HCM vẫn là trung tâm kinh tế lớn của cả nước, thu hút FDI lớn nhất, nhu cầu đầu tư, nhu cầu thuê văn phòng luôn nhỉnh hơn Hà Nội. Đó là yếu tố khiến mặt bằng giá thuê văn phòng của TP.HCM khá cao so với Hà Nội.

Tuy nhiên, nhìn về tương lai, bà An nhận định, giá thuê văn phòng, đặc biệt là hạng A ở TP.HCM hiện đang có xu hướng chậm lại, thậm chí trong năm nay và năm sau không tăng nữa do nguồn cung tăng nhanh.

Báo cáo của CBRE cho thấy, từ nửa cuối năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ chào đón thêm 14 tòa nhà văn phòng mới với hơn 300.000m2 diện tích sử dụng, một nửa trong số này là phân khúc hạng A.

Trong khi đó thời điểm này tại Hà Nội, nguồn cung thị trường văn phòng sẽ tăng 10% nhưng nguồn cung hạng A hạn chế. Do đó, hạng A đang có mức tăng giá tốt hơn, khoảng 4-5% so với 3-4 năm trước.