Sốt đất sẽ giảm?

Sốt đất được dự báo tiếp tục diễn ra với xác suất thấp hơn.

Theo Vietnam Report, sau khi xuống đáy vào khoảng chục năm trước, hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam đã dần lấy lại sự ổn định, có 7 năm liên tiếp khởi sắc kể từ năm 2013 và đạt mức tăng trưởng kỷ lục vào năm 2019.

Tuy nhiên, dưới tác động của đại dịch Covid-19, nhất là trong đợt bùng phát dịch lần thứ tư, lĩnh vực bất động sản đã chịu những tác động tiêu cực.

Song, những khó khăn mà dịch bệnh tạo ra cũng cho thấy khả năng thích ứng tốt và thể hiện sức sáng tạo, chống chịu bền bỉ của nhiều doanh nhiệp bất động sản.

Nhiều động lực tăng trưởng

Đánh giá về triển vọng 2022 và các năm tới, các chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng ngành bất động sản sẽ phát triển cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau dịch bệnh.

Thêm vào đó, thị trường bất động sản thế giới được dự báo có sự phục hồi nhanh cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022 với gam màu tươi sáng, tích cực hơn so với năm 2021, và sẽ dần quay trở lại quỹ đạo trước dịch (năm 2019).

Theo Reportlinker, thị trường bất động sản toàn cầu dự kiến sẽ tăng từ 3386,11 tỉ USD vào năm 2021 lên 3741,06 tỉ USD vào năm 2022 với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 10,5%. Thị trường dự kiến sẽ đạt 5388,87 tỉ USD vào năm 2026 với tốc độ CAGR là 9,6%.

Tại Việt Nam, sự tăng trưởng của ngành bất động sản trong thời gian tới chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động và phục hồi sau tác động tiêu cực của đại dịch.

Cùng với đó là sự hỗ trợ của các gói kích thích kinh tế của Chính phủ, lãi suất vẫn ở mức thấp, đầu tư công được đẩy mạnh giải ngân, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, dòng kiều hối vẫn tiếp tục vận hành về một cách ổn định và nhiều nút thắt chính sách được gỡ bỏ.

Theo Vietnam Report, trong ngắn hạn, gói kích thích kinh tế của Chính phủ dù được rót vào khu vực nào cũng sẽ mang lại hiệu quả tích cực đến thị trường bất động sản.

"Gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỉ đồng sắp được triển khai trong đó có gần 114.000 tỉ đồng dành cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản không chỉ trong ngắn hạn mà còn là động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới", Vietnam Report dự báo.

Ngoài ra, động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản nói chung còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản. Lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền.

Theo số liệu báo cáo Thịnh vượng mới nhất của Knight Frank, dự báo trong 5 năm tới, mức tăng trưởng số người siêu giàu ở Việt Nam là 26%, ngang với Hong Kong và Đài Loan. Đây là cơ sở để nhiều chủ đầu tư tiếp tục theo đuổi phân khúc cao cấp, hạng sang trong thời gian tới.

Áp lực tăng giá vẫn cao

Bên cạnh những lực đẩy hỗ trợ, ngành bất động sản trong năm 2022 cũng gặp nhiều thách thức.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report, xung đột Nga - Ukraine ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế không nhiều vì quan hệ kinh tế giữa Việt Nam và hai quốc gia này chiếm tỷ trọng nhỏ trên tổng vốn đầu tư nước ngoài, nhưng sẽ có những ảnh hưởng gián tiếp khi giá xăng dầu tăng mạnh.

Các lệnh cấm vận được ban hành với Nga sẽ gây ra sự khan hiếm hàng hoá, tạo thêm áp lực với lạm phát, dẫn đến giá các loại nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị, vận chuyển... là yếu tố đầu vào của thị trường bất động sản tăng theo. Từ đó, giá thuê hay giá mua bất động sản cũng điều chỉnh và chịu áp lực tăng giá.

Trong năm 2021, giá thành nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng khoảng 10-15% so với năm 2020. Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và kết quả của một số cuộc đấu giá đất đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng quan ngại nếu lạm phát vượt mức mục tiêu, lãi suất cho vay tăng lên có thể gây tác động ngược. Thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng trầm lắng nhưng mức giá sẽ không giảm mạnh như giai đoạn 2011-2013 do sự điều tiết nhịp nhàng, ổn định hơn của Chính phủ. Doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro khi tỷ trọng vốn vay cho đầu tư bất động sản là khá lớn.

Kết quả khảo sát chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report về mức biến động giá trung bình trong năm 2022 cho thấy đất nền là phân khúc có khả năng tăng giá cao nhất.

Phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng sẽ tăng giá trong khoảng 11-20%. Các phân khúc bất động sản ven đô, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có thể tăng trung bình từ 5-10% so với năm trước.

Trước tình trạng sốt đất trong năm 2021, Vietnam Report nhận định trong năm 2022, tình trạng sốt đất vẫn có thể sẽ tiếp tục xảy ra, nhưng với xác suất thấp hơn.

Các thông tin về quy hoạch, hạ tầng vẫn mang nặng tính đồn đoán và việc thổi giá bất động sản bằng các chiêu thức thiếu lành mạnh vẫn chưa có chế tài xử phạt. Tuy nhiên, sốt đất không chỉ do những nguyên nhân nói trên. Nó có thể là kết quả của những chính sách vĩ mô, quy hoạch tổng thể chính thức từ chính quyền.

Kết quả khảo sát với chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản về triển vọng thị trường cho thấy một xu hướng tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở có nhiều khả năng tăng trưởng mạnh nhất. Bên cạnh đó là sự phục hồi của nhóm bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại.

"Về tổng thể, thị trường bất động sản tích cực so với năm 2021, nhưng không nhiều", Vietnam Report dự báo.

Trong đó, sự hồi phục và tăng trưởng của bất động sản nhà ở được thúc đẩy từ cả hai yếu tố cung và cầu, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp, pháp lý được nới lỏng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021-2030.