Sòng phẳng với đổi đất lấy hạ tầng

Mới đây, sau những tranh luận căng thẳng xung quanh đề xuất của Tập đoàn Tuần Châu về việc đổi 5% diện tích đất TP.HCM (12.398ha) lấy dự án “siêu đại lộ” với tổng mức đầu tư 63.000 tỷ đồng, ông Nguyễn Thành Phong – Chủ tịch UBND TP.HCM đã phải ra thông báo tạm dừng tất cả các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đang thảo luận, đàm phán để chờ quy trình mới.
Dự án đường kết nối cầu Phú Mỹ đầu tư theo hình thức BT tại TP.HCM là một trong số các dự án có nhiều sai phạm về thủ tục đầu tư

Cạn quỹ đất để đổi dự án

Theo Sở KH&ĐT TP.HCM, hiện nay trên địa bàn toàn thành phố có 18 dự án BT với tổng số vốn đầu tư gần 60.000 tỷ đồng. Có thể kể đến một số dự án đang trong quá trình thi công như: dự án xây dựng 4 tuyến đường chính trong khu đô thị Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư 12.000 tỷ đồng; dự án giải quyết ngập do triều cường khu vực TP.HCM, tổng mức đầu tư gần 10.000 tỷ đồng; dự án cầu Thủ Thiêm 2, tổng mức đầu tư 3.100 tỷ đồng.

Một số dự án khác như: dự án đường vành đai 2, cầu Thủ Thiêm 4 cũng được TP.HCM dự kiến thực hiện theo hình thức BT. Hồi tháng 9/2017, trong một văn bản giải trình với Bộ KH&ĐT, TP.HCM cũng dự kiến sẽ dùng 16 khu đất để đổi lấy việc xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 nối giữa quận 7 với quận 2 với tổng mức đầu tư khoảng 5.200 tỷ đồng.

Với việc Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đổi 5% tổng diện tích đất của TP.HCM lấy dự án siêu đại lộ, cộng với việc số liệu của Sở KH&ĐT TP.HCM cho rằng hiện nay có khoảng 130 nhà đầu tư khác đang kiến nghị được tham gia đầu tư các dự án PPP (bao gồm các dự án BT) trên địa bàn thành phố thì có thể khẳng định rằng nếu đáp ứng tất cả các nguyện vọng của các nhà đầu tư thì TP.HCM gần như sẽ không còn quỹ đất sạch để thanh toán cho các DN. Bởi chỉ một dự án đại lộ ven sông Sài Gòn theo kế hoạch của Tập đoàn Tuần Châu có mức vốn 63.000 tỷ đồng đã có thể đổi lấy 5% diện tích đất toàn thành phố thì với 60.000 tỷ đồng của các dự án BT có sẵn, cộng với 380.000 tỷ đồng đăng ký đầu tư của 130 nhà đầu tư mới thì TP.HCM gần như không còn đất để thanh toán cho các dự án nữa do hiện nay diện tích của TP.HCM chỉ khoảng 209.600 ha.

Nên bỏ hẳn đầu tư hình thức BT?

Theo kế hoạch của UBND TP.HCM, dự kiến cuối tuần này một hội thảo về quản lý các dự án BT trên địa bàn TP.HCM sẽ được tổ chức. Tại hội thảo này, chính quyền thành phố sẽ xem xét và đề xuất các giải pháp quản lý các dự án BT nhằm hướng đến mục tiêu công khai, minh bạch, vừa đảm bảo quy định của pháp luật vừa tạo điều kiện, khuyến khích các DN đầu tư.

Tuy nhiên, thay vì tìm kiếm một quy trình mới cho hình thức đầu tư BT một số chuyên gia kinh tế cho rằng, TP.HCM nên bỏ hẳn hình thức đầu tư này vì không còn phù hợp với điều kiện thực tế và dễ xảy ra cơ hội hình thành lợi ích nhóm dẫn tới tham nhũng và thất thoát tài sản.

Cụ thể, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” tại Việt Nam xuất hiện từ giữa năm 1990. Hình thức này là một hình thức vốn hóa tài sản của nhà nước để bù đắp thiếu hụt ngân sách ở các địa phương. Khoảng 14-15 năm sau khi tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tiên phong đổi đất lấy hạ tầng, các địa phương phát triển rất mạnh hình thức này với tên gọi “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng”.

Năm 2004, Nghị định 181 của Chính phủ đã chính thức khai tử cơ chế đổi đất lấy hạ tầng bằng quy định thực hiện đấu giá đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền xây dựng. Tuy nhiên, Luật Đất đai 9 năm sau đó (năm 2013) lại chấp nhận cơ chế dự án BT mà không có quy định chi tiết về định giá hạ tầng cũng như định giá đất đai để trả cho nhà đầu tư hạ tầng. Vì thế hình thức đầu tư BT chính là sự hồi sinh của cơ chế đổi đất lấy hạ tầng vốn đã được Chính phủ loại bỏ từ hơn 10 năm trước, nay cũng nên dừng lại chứ không nên tiếp tục thực hiện.

Đồng tình với quan điểm trên, tuy nhiên một số chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng nếu vẫn phải tiếp tục cơ chế đầu tư BT thì nhất định phải bỏ ngay phương thức chỉ định thầu đối với các chủ đầu tư dự án. Bởi lẽ, cơ chế chỉ định thầu tạo cho các DN đầu tư dự án BT vị thế độc quyền. Họ hoàn toàn có thể nâng giá trị công trình lên gấp 2-3 thậm chí 5-6 lần thực tế mà không vướng vào những hạn chế của pháp luật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu chính quyền không kiểm soát thỏa đáng, nhà đầu tư theo hình thức BT, sẽ “ăn” cả hai đầu. Theo đó, ở đầu “B” (Building - xây dựng), DN sẽ là người đưa ra dự toán công trình khi nhận thầu. Dự toán này DN thường khai tăng tối đa tổng vốn đầu tư so với giá trị thực tế của dự án để đổi được nhiều đất đối ứng hơn. Trong khi đó, ở đầu “T” (Transfer - chuyển giao), DN nhận lại đối ứng bằng khu đất mà mình đề xuất - vốn là những khu đất tốt, chỉ cần xây dựng hạ tầng cơ bản là có thể bán với giá gấp 5-7 lần lúc nhận từ địa phương.

Trong khi đó, ở góc độ chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Xuân Thành cho rằng, xét về bản chất thì nhà đầu tư BT thực ra chính là nhà thầu xây dựng, nhà nước chỉ thuê xây dựng sau đó trả bằng đất. Tuy nhiên, khi làm theo hình thức BT, chủ đầu tư “lách” được quy định, không phải tham gia đấu thầu. Chính vì vậy, hình thức BT ở đây không đúng nghĩa là huy động vốn của khu vực tư nhân.

Để hạn chế những bất cập này theo ông Thành, quy trình thực hiện các dự án BT nên được thực hiện theo cách thức đấu thầu để chọn nhà đầu tư, sau đó nhà nước phát hành trái phiếu công trình, sau khi công trình làm xong, giá trị đất xung quanh dự án tăng lên, nhà nước đấu giá khu đất đó để lấy tiền trả trái phiếu công trình. Làm theo cách này sẽ tạo ra sự minh bạch. Vừa giúp địa phươnghuy động được vốn tư nhân vừa hạn chế sự thất thoát và tính đúng giá trị thực của các dự án.