Sở hữu chung - riêng ở nhà chung cư: Tranh chấp do luật pháp còn có khoảng trống

Tranh chấp gay gắt sở hữu chung - riêng tại chung cư

Ông Mạc Đăng Nớp (trú tại 312 Nguyễn Thượng Hiền, phường 5, quận Phú Nhuận, Tp. Hồ Chí Minh) phản ánh: Trước đây, tôi ký hợp đồng mua bán với Công ty Phú Hưng Gia, mua một căn hộ tại chung cư Botanic Towers. Sau đó, chủ đầu tư bảo chúng tôi phải ký vào hợp đồng để làm giấy tờ nhà. Thế nhưng, trong bản hợp đồng mới có điều khoản: “Ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại (tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng) là tài sản của Phú Hưng Gia”. Như vậy, Công ty Phú Hưng Gia đã chiếm phần sở hữu chung trong chung cư làm tài sản riêng của họ.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, chủ một căn hộ tại chung cư Mỹ Vinh (quận 3, Tp. Hồ Chí Minh) cho biết: Khi rao bán căn hộ ở đây, chủ đầu tư quảng cáo có đầy đủ tiện ích như nhà trẻ, phòng thể thao, siêu thị… Nhưng thực tế, hiện nay không có các tiện ích này mà chủ đầu tư dùng mặt bằng chung này để kinh doanh. Theo ông Dũng, chủ đầu tư không chỉ vi phạm Bộ luật Dân sự vì không thực hiện đúng hợp đồng mà còn gian lận, bán hàng không đúng chất lượng như đã quảng cáo. Đồng thời, việc sử dụng diện tích chung tầng trệt để kinh doanh thu lợi riêng là hành vi “chiếm đoạt tài sản”.

Bà Lê Thúy Hương, Tổng Giám đốc Công ty Phú Hưng Gia (chủ đầu tư chung cư Botanic) cho rằng: Công ty chỉ bán diện tích căn hộ cho khách hàng, chủ đầu tư không bán những phần diện tích khác vì đất xây dựng chung cư thuộc về công ty. Tương tự, bà Vũ Thị Bích Loan, đại diện chủ đầu tư cao ốc Mỹ Vinh (Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Thy) cũng giải thích: “Khi rao bán, chúng tôi có quảng cáo sẽ có những công trình tiện ích đi kèm như nhà trẻ, siêu thị, nhà hàng, phòng tập thể dục… Nhưng khi xây dựng xong lại không có chỗ để bố trí các hạng mục này vì thiết kế không phù hợp. Việc chúng tôi không làm các dịch vụ tiện ích như quảng cáo là do điều kiện khách quan chứ không phải lừa dối khách hàng”.

Khu căn hộ cao cấp The Manor (quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh) - nơi xảy ra tranh chấp sở hữu giữa người mua và chủ đầu tư, phải đưa ra Tòa phân xử

Luật còn nhiều khoảng trống

Theo Điều 70 Luật Nhà ở thì Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” và cũng xác định rõ phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Tại khoản 3, Điều này vừa liệt kê cụ thể các hạng mục nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung nhưng cũng có quy định không rõ ràng, như “các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào” là những phần nào? Luật có nêu “nơi để xe” là phần sở hữu chung, nếu tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng dùng làm nơi để xe thì đương nhiên là thuộc sở hữu chung; thế nhưng dùng vào mục đích khác thì sao? Rồi, phần sở hữu chung là tài sản chung của các hộ dân sống tại chung cư hay là tài sản của chủ đầu tư?

Tuy nhiên, Nghị định số 90/2006/ NĐ-CP ngày 6-9-2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì không có điều khoản nào đề cập đến nhà chung cư.

Mặt khác, hiện nay ở nước ta đã hình thành rất nhiều dạng chung cư khác nhau, khác nhau về sở hữu và cấu trúc. Về sở hữu có các loại: chung cư tái định cư, thường do Nhà nước chỉ định chủ đầu tư; chung cư đền bù giải tỏa, tương tự như chung cư tái định cư nhưng chỉ một phần số lượng căn hộ trong chung cư này được dùng vào mục đích tái định cư, phần còn lại chủ đầu tư sử dụng vào mục đích kinh doanh; chung cư do các công ty xin giao đất và được phê duyệt dự án, rồi xây dựng nên; chung cư do các công ty mua (hoặc nhận chuyển nhượng), có chủ quyền đầy đủ về đất ở và nhà ở… Về cấu trúc, cũng chia thành nhiều loại: Có chung cư không có tầng hầm để xe; có chung cư có cả 1, 2 tầng hầm để xe và 1, 2 tầng hầm dùng khai thác thương mại; có những chung cư dành toàn bộ căn hộ cho các đối tượng tái định cư; có những chung cư thương mại mà ngân sách nhà nước mua lại một số căn hộ để bố trí tái định cư; có những chung cư cao cấp, nhiều tầng, trong đó vừa được dùng làm thương mại, vừa làm văn phòng, và có tầng là căn hộ…

Như vậy, có nhiều loại chung cư do chủ đầu tư khác nhau, nguồn vốn bỏ ra khác nhau, có kết cấu khác nhau… thì chắc chắn phần chung và phần riêng của từng loại chung cư sẽ khác nhau. Trong khi đó, chưa có quy định pháp luật điều chỉnh cho từng loại nhà chung cư khác nhau.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2008 đến nay đã xuất hiện sự tranh chấp gay gắt về phần sở hữu chung tại các chung cư giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư. Trong khi đó, những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này chưa đầy đủ, cần được hoàn thiện để làm cơ sở giải quyết những tranh chấp giữa các bên liên quan. Sắp tới, Bộ sẽ bổ sung quy định giải quyết tranh chấp phần diện tích sở hữu tại các chung cư.

Theo các chuyên gia pháp lý, cần có quy định pháp luật về các loại nhà chung cư khác nhau, trên cơ sở đó mới giải quyết được các tranh chấp. Bộ Xây dựng cần tham mưu cho Chính phủ ban hành nghị định, quy định các lọai nhà chung cư khác nhau. Trên cơ sở quy định về từng loại nhà chung cư, chiếu theo đó, việc tranh chấp thuộc từng loại nhà mới có cơ sở giải quyết ổn thỏa.