Siết quản lý, sử dụng đất

Quý I/2014, Hà Nội ra văn bản chỉ đạo xử lý sau thanh tra nhiều DN có sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai, vi phạm nghĩa vụ tài chính… Trong số này, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà & đô thị (HUD) bị yêu cầu nộp lại ngân sách số tiền chuyển nhượng lô đất tại KĐT mới Định Công.

Đồng thời, Hà Nội yêu cầu HUD nghiêm túc kiểm điểm vì không thực hiện đúng quy định về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng, quy hoạch chi tiết, điều lệ xây dựng tại dự án KĐT mới Mỹ Đình II (huyện Từ Liêm).

Các điển hình sai phạm

HUD đã chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất tại ô đất CC3A, B, C cho ba công ty khác để xây dựng nhiều công trình… Thành phố chỉ đạo cho các DN này ba tháng để lập hồ sơ, hoàn thiện thủ tục pháp lý về đầu tư, quản lý, sử dụng đất và trình TP xem xét. Nếu không thực hiện, TP sẽ thu hồi khu đất.

Chưa hết, thanh tra của Sở TN&MT còn bóc tách nhiều DN vi phạm trong quản lý đất tại các dự án KĐT mới, sử dụng đất nông nghiệp… Điển hình, một số dự án triển khai chậm tiến độ cam kết, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp thuế cho Nhà nước dù đã nhận bàn giao đất.

Dẫn một trường hợp là dự án Trung tâm tài chính thương mại và công trình phụ trợ (tại KĐT mới Mỗ Lao, Hà Đông) do TSQ Việt Nam là chủ đầu tư, Tp. Hà Nội yêu cầu cơ quan thuế kiểm tra, truy thu tiền thuê đất của dự án này (không gồm lô đất CT 01 đã nộp tiền sử dụng đất và 1.800m2 đất chưa GPMB xong).

Sang quý IV năm 2015, nhiều số liệu từ HĐND Tp. Hà Nội cho thấy toàn cảnh tình hình vi phạm pháp luật đất đai vẫn …đáng giật mình. Từ năm 2009 đến 2014, UBND TP đã ban hành 64 Quyết định thu hồi đất, bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất của 60 tổ chức vi phạm, tổng diện tích đất thu hồi 1.807ha.

Thành công của VIDEC tại Riverside Garden cho thấy kẽ hở đất đai khi CPH DN vẫn rất… thênh thang!

Đặc biệt, từ tháng 10/2012 đến đầu năm 2015, trên cơ sở thanh, kiểm tra 215 dự án, UBND TP đã ra quyết định thu hồi đất 17 dự án, cho phép gia hạn thời gian thực hiện đối với 16 dự án; chỉ đạo xử lý, khắc phục sau thanh tra, kiểm tra 117 dự án; 42 dự án đã có kết luận thanh tra và đang thực hiện kết luận.

Tình hình vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án vẫn còn diễn ra dưới nhiều hình thức và mức độ.

Phổ biến là: chậm đưa đất vào sử dụng trên 12 tháng liên tục kể từ khi được giao đất trên thực địa (209 dự án), chậm tiến độ thực hiện dự án trên 24 tháng (172 dự án), chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (72 dự án với số tiền 4.715 tỷ đồng – tính đến hết 31/3/2015).

Kẽ hở đất đai, mỏ vàng lộ thiên

Mới nhất, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã có chỉ đạo về các giải pháp liên quan tới vấn đề đất đai nhằm tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản công, đồng thời để bảo đảm chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật trong quá trình xác định giá trị DN để thực hiện CPH.

Thủ tướng giao Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan nghiên cứu đề xuất sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 59/2011/NĐ-CP; Nghị định số 189/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 59/2011/NĐ-CP của Chính phủ về chuyển DN 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.

Đồng thời, nghiên cứu xác định đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN khi CPH, tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để CPH nếu DN lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Những nhiệm vụ trên phải thực hiện trong tháng 12/2016.

Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, ngành, UBND các tỉnh thành trực thuộc Trung ương rà soát việc sử dụng đất của các DN CPH, trường hợp DN chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 118, Luật Đất đai năm 2013, báo cáo Thủ tướng trước 1/2/2017.

Không ít chuyên gia nhận định là đang tồn tại “kẽ hở” trong hoạt động CPH ở nhiều DN sở hữu quỹ đất đai rất giá trị (nhưng không phải đưa vào giá trị DN khi CPH, nếu áp dụng với đất DN được thuê trả tiền hàng năm cho Nhà nước).

Nguồn cơn đến từ việc “vênh” nhau trong việc đưa giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN ở Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013. Điều đó dẫn tới thực trạng gần đây, các cổ đông chiến lược tham gia đấu giá cổ phần của DN chủ yếu nhắm tới những quỹ đất rộng, đắc địa hứa hẹn phía sau.

Riêng về góc độ “săn đất” qua đường CPH một cách sòng phẳng, có thể thấy bài học kinh điển từ thương vụ đất vàng khách sạn Kim Liên của bầu Thụy. Còn đi bằng cách tinh vi hơn (và cũng đỡ …tốn thời gian, tiền của), thì những DN “nhàng nhàng” hoàn toàn có thể học hỏi chiến thuật của VIDEC tại mảnh đất mặt đường Vũ Tông Phan.

Dù đang gặp phản ứng gay gắt của nhóm cổ đông thiểu số Prosimex (đơn vị sở hữu quỹ đất) vì quyền lợi không được đảm bảo, nhưng tới nay, VIDEC rõ ràng đã thành công ở việc ghi tên mình trong giấy tờ pháp lý cao nhất của khu đất dự án Riverside Garden ngót 9.000m2 – nguyên là đất nhà xưởng bến bãi thuê (không tính vào giá trị DN khi CPH năm xưa).