Sẽ cấp sổ hồng cho nhà xây nhỏ hơn giấy phép

Sáng 23-9, giám đốc hai sở Xây dựng và TN&MT TP.HCM đã tổ chức cuộc họp cùng với giám đốc 24 chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM (VPĐKĐĐ) và đội trưởng đội thanh tra địa bàn tại 24 quận, huyện. Qua đó, các bên cùng thống nhất tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN).

Sau cuộc họp, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT, đã có cuộc trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM xoay quanh vướng mắc này và hướng giải quyết.

Có chậm trễ trong giải quyết hồ sơ cấp GCN

. Thưa ông, việc có chậm trễ trong giải quyết hồ sơ cấp GCN cho nhà xây nhỏ hơn giấy phép xây dựng (GPXD) đã gây nhiều bức xúc và phiền hà cho người dân thời gian qua. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

+ Ông Nguyễn Toàn Thắng: Thực tế VPĐKĐĐ TP và các chi nhánh vẫn tiếp nhận hồ sơ và giải quyết cho người dân. Tuy nhiên, do cách hiểu khác nhau của từng địa phương nên việc xử lý không được thống nhất. Theo Nghị định 43/2014, trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với GPXD thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt. Do đó, cơ quan đăng ký đất đai chưa thể giải quyết mà phải lấy ý kiến của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp nhà xây nhỏ hơn diện tích trong GPXD là không đúng với giấy phép. Vướng mắc này bắt nguồn từ khi có Nghị định 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng (có hiệu lực từ ngày 15-1-2018).

Trước đây (trước ngày 15-1-2018), trường hợp nhà ở/công trình xây dựng nhỏ hơn GPXD cũng gặp vướng mắc do Nghị định 121/2013 (nay được thay thế bằng Nghị định 139 nêu trên) không quy định cụ thể. Tuy nhiên, sau đó Sở Xây dựng đã kiến nghị Bộ Xây dựng hai nội dung:

Đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ngoài khu vực quy hoạch chi tiết 1/500, có diện tích xây dựng nhỏ hơn GPXD thì không quy định là hành vi xây dựng sai phép. Do đó, không xử lý vi phạm hành chính.

Đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực quy hoạch chi tiết 1/500, giảm tầng, giảm diện tích xây dựng so với quy hoạch là hành vi xây sai thiết kế được duyệt nên phải xử lý vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền. Tuy nhiên, không áp dụng biện pháp khắc phục.

Căn nhà của ông Mai Phước Thống trên đường Lạc Long Quân (quận Tân Bình, TP.HCM) nộp hồ sơ từ tháng 11-2019 đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Ảnh: Việt Hoa

Kiến nghị này đã được Bộ Xây dựng chấp thuận nên việc cấp GCN cho các trường hợp này trên toàn TP không còn vướng mắc.

Từ sau ngày 15-1-2018, Nghị định 139 có hiệu lực thì nhà ở/công trình xây nhỏ hơn GPXD cũng không được nêu cụ thể. Nghị định chỉ nói về trường hợp xây sai so với GPXD thì phải xử phạt vi phạm hành chính và tháo dỡ công trình. Do đó, trong quá trình giải quyết hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân thì các chi nhánh VPĐKĐĐ đã có những cách hiểu và cách làm không thống nhất. Do mỗi nơi thực hiện theo một cách nên VPĐKĐĐ TP gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong cấp GCN cho nhà ở và các công trình không phải nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, gây bức xúc cho người dân.

. Cụ thể là những cách hiểu và giải quyết như thế nào, thưa ông?

+ Như đã nói ở trên, nhà ở/công trình xây không đúng GPXD thì phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD xác nhận diện tích xây không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình, nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.

Thực tế, trên địa bàn TP có rất nhiều trường hợp nhà ở/công trình có diện tích nhỏ hơn GPXD, chiều cao, số tầng thấp hơn GPXD nên hiện có hai quan điểm xử lý:

Thứ nhất, xác định đây là hành vi vi phạm vì công trình xây dựng sai với nội dung GPXD. Thanh tra Sở Xây dựng tại một số địa bàn sẽ ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính. Hình thức xử phạt bằng tiền, không áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả do không có phần diện tích vi phạm.

Thứ hai, xác định đây không phải là hành vi vi phạm, vì công trình xây dựng không vượt quá diện tích xây dựng, tầng cao và chiều cao công trình đúng như GPXD nên không xử lý vi phạm hành chính. Một số địa bàn xác nhận là công trình phù hợp với GPXD hoặc không vi phạm, hoặc không có ý kiến với hình thức là biên bản của đội thanh tra xây dựng/văn bản của Phòng Quản lý đô thị quận, huyện hoặc của quận, huyện. Tuy nhiên, nội dung của các biên bản/văn bản này không đảm bảo theo yêu cầu của pháp luật đất đai.

Giám đốc hai sở cùng chốt hướng giải quyết

. Sau đó, Sở xây dựng đã có công văn hướng dẫn hệ thống VPĐKĐĐ TP để thực hiện thống nhất. Tuy nhiên, công văn này hướng dẫn chưa rõ nên tiếp tục có vướng mắc. Sở TN&MT đã có những nội dung gì để tháo gỡ?

+ Sau khi có công văn của Sở Xây dựng, Sở TN&MT tiếp nhận nhiều hồ sơ đề nghị cấp GCN với trường hợp nêu trên nhưng không có cơ sở để giải quyết.

Công văn của Sở Xây dựng đã xác nhận được những trường hợp nhà ở/công trình xây dựng nhỏ hơn GPXD thì vẫn được cấp GCN. Tuy nhiên, điều kiện là việc xây dựng này không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo GPXD, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình, không thuộc trường hợp phải điều chỉnh GPXD.

Điểm vướng hiện nay là các cơ quan cấp GCN không có thẩm quyền và chức năng thẩm định các nội dung trên. Vì vậy, việc cấp GCN cho người dân có nhà ở/công trình xây nhỏ hơn GPXD vẫn tiếp tục vướng mắc.

Để giải quyết bức xúc của người dân, từ tháng 4-2020, Sở TN&MT đã có công văn đề nghị Sở Xây dựng hướng dẫn rõ cơ quan nào sẽ thực hiện nội dung trên, hình thức thực hiện như thế nào để cơ quan cấp giấy có cơ sở thực hiện thống nhất.

. Sáng 23-9, Sở Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với sự tham dự của người đứng đầu hai sở và các cơ quan có liên quan. Vướng mắc này được tháo gỡ như thế nào?

+ Tại cuộc họp, Giám đốc Sở Xây dựng Lê Hòa Bình đã nêu quan điểm giải quyết như sau: Cơ quan nào cấp phép xây dựng thì cơ quan đó sẽ tổ chức hậu kiểm. Có nghĩa là công trình nào thuộc thẩm quyền cấp GPXD của Sở Xây dựng thì đội thanh tra địa bàn thuộc Sở Xây dựng sẽ có biên bản chuyển đến cơ quan cấp giấy. Công trình và nhà ở thuộc thẩm quyền cấp GPXD của quận, huyện thì UBND quận, huyện sẽ có văn bản gửi chi nhánh VPĐKĐĐ trên địa bàn quận, huyện đó.

Sở TN&MT cùng các đơn vị dự họp đều thống nhất với quan điểm của giám đốc Sở Xây dựng. Khi Sở Xây dựng có văn bản hướng dẫn chính thức thì cơ quan cấp giấy sẽ thực hiện đúng theo hướng dẫn. Với tinh thần đó, những vướng mắc lâu nay sẽ được giải quyết dứt điểm.

. Xin cám ơn ông.