Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội: Cạnh tranh tại khu phía Tây sắp... bùng nổ

Giá thuê ổn định

Ngày 6/1, ông Richard Leech - Giám đốc Điềuhành CBRE Việt Nam cho biết, nhìn lại thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội trong quý IV/2010, cho thấy, nguồn cung được bổ sung với 2 dự án mới được đưa vào hoạt động: Sentinel Place (hạng A, khu vực Trung tâm) và Lilama 10 Tower (hạng B, khu vực Lê Văn Lương, phía Tây TP). Giá thuê trung bình ổn định tại cả hai phân khúc, trong khoảng 41 - 42USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A và 27 - 28USD/m2/tháng với hạng B. "Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ thì giá thuê vẫn có biến động. Trong khi hầu hết các dự án đang giảm giá nhẹ, thì có một số tòa nhà tăng giá chào thuê. Đó là những tòa nhà có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc được đầu tư cải tạo lớn" - ông Richard Leech nói.

Thị trường cho thuê quý IV thêm được 32.600 m2 của văn phòng hạng A và B (đây là con số lớn nhất kể từ năm 2007). 58% số này là diện tích văn phòng hạng A, chủ yếu từ 2 dự án BIDV Tower và Cham Vit Tower. Tổng diện tích cho thuê được liên tục tăng trong 3 tháng cuối năm 2010 cho thấy, sự hồi phục của thị trường văn phòng. Trong ngắn hạn, các dự án đang hoạt động vẫn chịu áp lực đáng kể do sự cạnh tranh từ các tòa nhà lớn chuẩn bị khai trương như Crown Complex, Keangnam Landmark Tower.

Qua khảo sát thị trường, hiện tại, giá chào thuê văn phòng biến động chủ yếu ở khu vực phía Tây, còn trong trung tâm vẫn ổn định. Giá thuê văn phòng ở tất cả các quận nội thành Hà Nội có thể sẽ không tăng, ít nhất trong 18 tháng nữa.

Nguy cơ thừa cung

Theo dự báo, năm 2011 - 2012, tổng nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tăng gấp đôi và có nguy cơ dư thừa nguồn cung. Đặc biệt, khi Charmvit Tower đi vào hoạt động cung cấp thêm 45.000m2 và Capital Tower cung cấp 23.000m2. Xu hướng bán sàn của các tòa nhà văn phòng dài hạn có thể lên đến 50 năm. Khoảng 150.000 - 200.000m2 diện tích văn phòng mới của các dự án phía Tây Hà Nội đi vào hoạt động trong năm 2011 sẽ tạo sức ép đối với giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm và thị trường phía Tây Hà Nội.

Theo nhận định của ông Rechard Leech, các ngân hàng lớn đang mở rộng ra khu vực phía Tây TP Hà Nội, điều này hứa hẹn sự sôi động trên thị trường văn phòng năm 2011. "Năm 2011, với nguồn cung lớn được đưa vào thị trường sẽ là một năm thuận lợi cho các khách thuê với nhiều lựa chọn mới, chất lượng cao. Đối với các chủ đầu tư, năm 2011 sẽ là năm nhiều thách thức với mức độ cạnh tranh ngày càng cao trên thị trường, nhưng cũng nhiều cơ hội mới khi nền kinh tế Việt Nam và thế giới đang trên đà phục hồi. Cơ hội đến từ các doanh nghiệp mới thâm nhập hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh và rất nhiều hợp đồng thuê đến thời điểm gia hạn vào năm 2011" - ông Richard Leech dự báo.

Theo các chuyên gia, khi nguồn cung dư thừa sẽ giúp cho khách hàng thêm nhiều cơ hội lựa chọn. Và cũng vì thế, mức độ cạnh tranh trong phân khúc văn phòng cho thuê khu vực phía Tây sẽ diễn ra khá khốc liệt trong thời gian tới. Hiện, nhiều chủ đầu tư đã tìm những nhà quản lý, điều hành có uy tín. Với một tòa nhà, để thu hút khách thuê cần ba yếu tố chính: Quản lý tốt; Dịch vụ tốt và Kiến trúc hiện đại, hợp lý.

Điển hình cho sự cố khách hàng "phá hợp đồng" thuê là một tòa án nằm trên đường Trần Duy Hưng. Mặc dù tòa nhà có vị trí đẹp, nằm ở mặt đường, nhưng thời gian qua, một số khách thuê đã rời khỏi tòa nhà, với nhiều lý do, trong đó một nguyên nhân do cách quản lý thiếu chuyên nghiệp. Chủ đầu tư dự án này phải áp dụng nhiều biện pháp để "giữ chân" khách thuê, trong số đó có chính sách giảm giá thuê trong thờigian đầu.