Doanh nghiệp kêu “bất cập” Trong một hội thảo do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) tổ chức gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho biết, theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở kinh doanh phải thỏa thuận, thương lượng giá đền bù với dân, hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá thị trường, sau đó phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Như vậy, trên thực tế, doanh nghiệp phải mua đất 2 lần.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tài Nguyên, việc áp dụng thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường sẽ khiến giá đất tăng cao, doanh nghiệp bắt buộc phải tăng chi phí, kéo theo đó là giá bất động sản cũng sẽ tăng. Cuối cùng, tất cả đều được tính vào giá thành sản phẩm và người phải gánh chịu là khách hàng, các nhà đầu tư.
Ông Trần Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty Nhà Việt Nam tính toán, nếu thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, giá thành mỗi mét vuông căn hộ chung cư trung cấp (mới chỉ tính tiền đất và tiền xây dựng) sẽ không dưới 12 triệu đồng. Cộng thêm tất cả các khoản khác, thì giá bán mỗi mét vuông căn hộ chung cư sẽ không dưới 20 triệu đồng.
Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Địa ốc Bình Dân lấy ngay ví dụ tại doanh nghiệp mình để chứng minh. Công ty này đang đầu tư một dự án tại TP.HCM, nếu trả tiền đất theo Điều 11, Nghị định 69, thì số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là 57 tỷ đồng, chưa kể hàng chục tỷ đồng đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí làm dự án… Trong khi đó, nếu bán hết số nhà ở tại dự án, thì Công ty cũng chỉ thu được 60 tỷ đồng.
Điều đáng nói là, nếu áp dụng theo hình thức trên, trong trường hợp tính toán thấy thu không đủ chi, thì doanh nghiệp sẽ dừng không triển khai dự án. Hệ quả là Nhà nước sẽ không thu được thuế, còn người dân không mua được nhà. Đại diện của Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị HUD còn cho rằng, với quy định nộp tiền sử dụng đất mới, doanh nghiệp chỉ muốn thực hiện dự án nhỏ, không dại mà đi xây dựng cả khu đô thị.
Quy trình để xác định giá đất theo giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp như sau: doanh nghiệp phải thuê tư vấn xác định giá đất, trình sở tài chính thẩm định lại, sau đó sở tài chính sẽ trình UBND tỉnh, thành phố xem xét chấp thuận thì doanh nghiệp mới có cơ sở để đóng tiền. Chưa nói đến số tiền phải nộp cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của doanh nghiệp ít nhất 6 tháng.
Các doanh nghiệp đã đề xuất, Nhà nước nên điều chỉnh quy định thu tiền sử dụng đất trong Nghị định 69. Theo đó, đối với những dự án mà Nhà nước cấp đất sạch cho doanh nghiệp triển khai, có thể áp mức thu tiền sử dụng đất 100% với giá thị trường. Còn đối với những dự án mà doanh nghiệp tự đền bù giải phóng mặt bằng, Nhà nước chỉ thu khoảng 15-20% tiền sử dụng đất theo giá thị trường.
Nhà nước bảo “không”…!
Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho rằng, việc doanh nghiệp phàn nàn về tiền sử dụng đất theo giá thị trường quá cao là không có cơ sở. Khi tính tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp, Nhà nước chủ yếu dựa vào phương pháp tính thu nhập, tức là trên cơ sở chi phí đầu vào - đầu ra để tính giá đất. Giá đất là một chi phí đầu vào, vì vậy không có cơ sở để nói rằng, giá đất vượt quá chi phí đầu ra.
Từ trước tới nay, Nhà nước chưa áp giá thị trường trong tính giá đất, nên đã tạo chênh lệch khá lớn về giá đất, giúp doanh nghiệp thu lợi nhuận cao. Khi Nhà nước áp giá cao hơn, thì doanh nghiệp thấy lợi nhuận của mình nhỏ đi, nên phản ứng cũng là điều dễ hiểu. Quan điểm của cơ quan quản lý là từ nay trở đi, nhà đầu tư bất động sản chỉ có thể có lợi nhuận thông qua việc quản lý tốt, áp dụng công nghệ tiến tiến..., chứ không phải qua việc mua đất giá rẻ.
Ông Lê Thanh Khuyến, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng thừa nhận, vẫn còn khá nhiều tồn tại, bất cập cần phải nghiên cứu, thảo luận để làm rõ hơn về quyền sử dụng đất trong thị trường địa ốc. Cần xây dựng cơ chế đảm bảo thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản liên thông với các thị trường liên quan như tài chính, chứng khoán, xây dựng… cả trong và ngoài nước.
“Hiện nay việc định giá mới chỉ căn cứ vào vị trí, hạ tầng và mục đích sử dụng đất, mà chưa tính đến yếu tố quy hoạch, kiến trúc. Nhà nước điều tiết giá bất động sản bằng quan hệ cung-cầu về đất đai, thông qua các chính sách và thuế liên quan đến đất đai, không nên quản lý theo kiểu hành chính. Phải làm sao để Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất”, ông Khuyến đề xuất.
Mục đích chính của Nghị định 69 là điều tiết giá trị gia tăng tạo ra do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng thành đất ở vào ngân sách nhà nước. Công lao lớn nhất của Nhà nước là quy hoạch, xây dựng hạ tầng nối các khu dân cư hiện hữu vào các khu đô thị mới, nên có quyền điều tiết phần chênh lệch địa tô đó để phục vụ lợi ích xã hội. Tuy nhiên, câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 như thế nào cho ổn thỏa, cho đến nay vẫn còn là vấn đề nan giải. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển cho biết, sắp tới các bộ, ngành sẽ đánh giá lại toàn bộ cơ chế, chính sách đất đai chưa phù hợp, để có sự điều chỉnh nhằm mang lại hiệu quả tốt hơn cho thị trường nhà đất.
Mọi vướng mắc của việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đều xuất phát từ việc định nghĩa như thế nào là giá đất thị trường trong điều kiện bình thường, bảng giá đất do UBND tỉnh, thành ban hành hằng năm có theo giá thị trường trong điều kiện bình thường hay không? Về lý thuyết, bảng giá đất của UBND TP.HCM nói riêng được xây dựng trên cơ sở tiệm cận giá thị trường. Bảng giá này nhiều năm được sử dụng làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp. Từ trước đến nay TPHCM vẫn áp dụng bảng giá đất hằng năm để thu tiền sử dụng đất và đã chẳng có sự cố nào xảy ra. Nhưng từ khi có Nghị định 69, mọi rắc rối bắt đầu.
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
Chia sẻ bài viết
Góp ý
