Nỗi lo tăng giá nhà đất

Trên thực tế, ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng Ban Vật giá (Sở Tài chính TP.HCM) cho rằng, về lâu dài, câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 sẽ kéo giá bất động sản (BĐS) giảm xuống.

Nguyên nhân là do “giá thị trường” là căn cứ để xác định tổng doanh thu của dự án, nên chỉ tính với tổng diện tích thương phẩm (diện tích kinh doanh thực tế) chứ không phải cho toàn bộ diện tích dự án như một số doanh nghiệp đã hiểu.

Thậm chí, nhiều người còn đưa ra quan điểm là thu tiền sử dụng đất như thế nào cho hợp lý để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển chứ không tận thu. Thế nhưng, thực tế từ cách làm của TP.HCM thì lại cho một kết quả khác hẳn.

Doanh nghiệp khi đầu tư một dự án phải mua đất hai lần nhưng ngược lại, khi khấu trừ tiền bồi thường vào tiền sử dụng đất thì chỉ được tính theo bảng giá đất.

Đại diện Công ty Bình Dân đưa ra một dẫn chứng hết sức thuyết phục về việc tận thu nếu thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69: “Một dự án 14.000m2, cho ra 5.000 - 7.000m2 đất ở nhưng nếu đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đã hết 57 tỷ đồng. Nếu bán hết dự án này, được 60 tỷ đồng là tối đa, vừa đủ tiền đóng thuế. Hiện chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn kêu cứu!”.

Đại diện Công ty An Thiên Lý, ông Nguyễn Cảnh Hà, cho biết, Công ty làm một dự án ở Vinh, thấy người dân đang bán đất ở đó khoảng 4 triệu đồng/m2, nên làm dự án bán 4,5 triệu đồng/m2. Nhưng đóng thuế cũng hết 4,5 triệu/m2. “Tôi chào thua và chạy vào Nam”, ông Hà nói.

Có thể nói, hầu hết những trường hợp vướng mắc đều thuộc các dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Trước đây, khi tiền sử dụng đất còn được tính theo khung giá có sẵn và các dự án BĐS đem lại siêu lợi nhuận, các doanh nghiệp sẵn sàng bồi thường đất nông nghiệp bằng mọi giá, vượt xa khung giá và các khoản hỗ trợ theo quy định.

Với các chi phí được cho là hợp lý (nhưng không hợp lệ) khá lớn, nhiều chủ đầu tư không tránh khỏi thiệt hại nếu chỉ khấu trừ các chi phí hợp lệ. Căn cứ vào quy định cho phép thỏa thuận giá bồi thường với người dân (Nghị định 84), nhiều doanh nghiệp kiến nghị phải tính cả khoản bồi thường hợp lệ và hợp lý vào chi phí đầu tư để được khấu trừ.

Trước nay, mục đích chính của Nghị định 69 là điều tiết giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra từ khu đất ruộng chuyển thành đất ở vào ngân sách nhà nước. Bởi công lao lớn nhất của Nhà nước là quy hoạch, xây dựng hạ tầng nối các khu dân cư hiện hữu vào các khu đô thị mới. Vì vậy, Nhà nước có quyền điều tiết phần chênh lệch địa tô đó để phục vụ lợi ích xã hội.

Tuy nhiên, câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 như thế nào cho ổn thỏa đến nay vẫn còn là vấn đề nan giải, bởi nó bỏ qua lợi ích của doanh nghiệp.

Nghèo còn eo

Chưa nói đến việc đóng tiền sử dụng đất cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của doanh nghiệp ít nhất sáu tháng. Nhiều doanh nghiệp kêu trời vì mất quá nhiều thời gian để có được quyền nộp tiền cho ngân sách.

Luật sư Trương Thị Cam cho rằng: “Hiện nay, TP.HCM phải tạo ra một quy trình là bắt công ty thẩm định giá trước, sau đó Sở Tài chính định giá lại. Điều này là trái luật vì nghĩa vụ này là của Nhà nước căn cứ vào bảng giá đất ban hành hằng năm”.

Trên thực tế, các doanh nghiệp địa ốc, những người phát triển các dự án BĐS nếu không có lợi, chắc chắn sẽ không ai làm. Chỉ tính riêng ở TP.HCM, từ tháng 10/2009 đến nay chưa có doanh nghiệp nào nộp tiền theo Nghị định 69.

Sau gần một năm bị đình trệ, đã có 22 doanh nghiệp xin nộp vì quá sốt ruột do dự án bị kéo dài, lãi vay đè nặng. Mặc dù xin nộp, nhưng hầu hết các doanh nghiệp đều “thòng” thêm một câu: "Nếu Nhà nước sau này tính lại thì xin được thoái thu".

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu không giải được bài toán thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, chắc chắn trong thời gian tới giá nhà đất sẽ tăng đáng kể và điều này sẽ bóp chết thị trường BĐS vốn đã èo uột trong nhiều năm qua. Mặt khác, sẽ chẳng có doanh nghiệp nào dám đầu tư vào các dự án BĐS mới.

Bên cạnh đó, việc đẩy giá đất nông nghiệp lên cao, thậm chí vượt xa giá đất dân cư giao dịch thực tế trong khu vực, thì lỗi trước hết là của doanh nghiệp. Khi nâng giá bồi thường vô tội vạ, chính doanh nghiệp đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, làm phát sinh nạn đầu cơ đất dự án trong khu vực đất nông nghiệp.

Trong rất nhiều trường hợp, tiền bồi thường rơi vào túi giới đầu cơ chứ không phải là người dân có đất thật sự.

Không thu được siêu lợi nhuận, doanh nghiệp cũng sẽ cẩn trọng hơn trong việc tính toán giá đền bù và hỗ trợ một cách phù hợp, không gom bằng mọi giá, hoạt động đầu cơ đất dự án do vậy cũng không còn đất dụng võ.

Một khi giá đất ổn định và doanh nghiệp cũng thu một mức lợi nhuận ổn định đối với các dự án, mặt bằng giá trên thị trường BĐS sẽ bị kéo xuống và ổn định hơn.