Nỗ lực xoay xở vẫn mờ mịt đầu ra

Xả hàng giá rẻ

Theo sau mức giá sốc của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai dành cho dự án Thanh Bình trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP.HCM (dù không phải giảm giá hàng tồn mà chỉ giảm giá bán căn hộ chưa xây) thấp hơn 30 - 50% so với các dự án lân cận, thị trường bất động sản phía Bắc cũng đón nhận một tin tương tự.

Công ty Xây dựng Số 1 Lai Châu - chủ đầu tư dự án Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) vừa chào bán căn hộ với giá 10 triệu đồng/m2, mức giá thấp nhất từ trước đến nay. Việc giảm giá lần thứ ba liên tiếp trong một thời gian ngắn của chủ đầu tư này được nhiều người cho là sẽ tạo nên một làn sóng giảm giá trên thị trường.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, những thông tin như vậy trong giai đoạn hiện nay không có nhiều tác động đến thị trường. Những sản phẩm hình thành trong tương lai kiểu đó có giảm giá mấy cũng ít ảnh hưởng đến những căn hộ đã hoặc sắp hoàn thiện mà chưa có người mua.

Với những căn hộ dạng này, các chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp lâu nay đã tiến hành giảm giá, âm thầm lẫn công khai, nhưng ế vẫn hoàn ế.Kinh tế khó khăn, người nắm giữ tiền mặt có lợi thế, vậy nên họ không việc gì phải vội vàng. Việc giá căn hộ giảm liên tục như thời gian qua một mặt giúp người mua có nhiều cơ hội chọn lựa sản phẩm phù hợp với túi tiền, mặt khác cũng cho họ biết rằng tính thanh khoản của thị trường đang rất kém.

Thật vậy, sau khi đa số nhà đầu tư cá nhân tìm cách rút khỏi thị trường, phía cung căn hộ đang lệ thuộc hoàn toàn vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực và những đợt giảm giá vừa qua chính là nhằm vào đối tượng này. Việc làm ấy của các doanh nghiệp có thể khiến một số người nhanh chóng ra quyết định mua, nhưng cũng khiến một số khác nảy sinh tâm lý “chờ giảm nữa mới mua”. Các doanh nghiệp dĩ nhiên biết điều này, nên tìm cách “thông báo” với thị trường rằng giá căn hộ đang rất hấp dẫn, những ai có nhu cầu thực nên bắt đầu tham gia…

Những hoạt động của giới doanh nghiệp bất động sản ở cả hai đầu Nam - Bắc những ngày vừa qua chứng minh cho điều đó. Ở TP.HCM đầu tháng 10 là Tuần lễ An cư với nhiều sản phẩm nhà phố giá rẻ và căn hộ từ 10 triệu đồng/m2 đến 24 triệu đồng/m2. Còn tại Hà Nội, trong ba ngày cuối tuần (19 đến 21/10), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cùng liên minh các sàn giao dịch Bất động sản G5 đứng ra tổ chức một phiên giao dịch bất động sản đặc biệt.

Theo đó, khoảng 50 dự án bất động sản có giá bán từ 14-28 triệu đồng/m2 của các dạng sản phẩm như chung cư, biệt thự đất nền, nghỉ dưỡng... thuộc các doanh nghiệp bất động sản tên tuổi sẽ được mở bán. Các doanh nghiệp kỳ vọng phiên giao dịch sẽ phần nào khôi phục lại niềm tin từ phía người mua, giúp tăng cầu cho thị trường bất động sản.

Chấp nhận thực tế “thời hoàng kim đã xa”

Mới ngày nào, đầu tư xây khu căn hộ là ngành kinh doanh có tính thời thượng; được sống ở các khu căn hộ trong khu đô thị mới giúp chủ nhân tự hào rằng mình có phong cách sống hiện đại của người đô thị…, thì nay sản phẩm căn hộ đang ứ đọng khắp nơi, dù lượng cung chưa phải là quá lớn so với quy mô dân số. Chính vì bị tắc ở đầu ra nên hàng loạt các dự án chưa kịp triển khai có nguy cơ không bao giờ được thực hiện.

Qua khảo sát mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM, có nhiều dự án khu căn hộ cấp phép từ chục năm nay vẫn chưa thực hiện. Trong số hơn 1.100 dự án khu căn hộ trên địa bàn TP.HCM, có gần 900 dự án chưa hoàn thành, có dự án triển khai cả chục năm nhưng đến nay hạ tầng vẫn chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư chỉ mua đi bán lại trên giấy. Nguyên nhân chủ yếu do năng lực của chủ đầu tư, khi triển khai thì nguồn vốn của sở hữu chỉ chiếm 15 - 20% trên tổng mức đầu tư, còn lại là huy động từ người mua và vay ngân hàng. Với thị trường èo uột như hiện nay, điều này là không thể.

Từ nay đến cuối năm, TP.HCM sẽ rà soát lại các dự án đã giải phóng được toàn bộ mặt bằng, xem việc không thực hiện được là do lỗi của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương hay lý do khác để có hướng tháo gỡ. Với dự án chủ đầu tư đã đền bù được trên 50%, thành phố cho phép tiếp tục thực hiện nhưng phải cam kết đúng thời gian quy định, thời hạn tối đa để hoàn tất không quá một năm. Với những dự án không thể thỏa thuận đền bù được, sẽ xem xét và giao Sở Xây dựng chọn nhà đầu tư khác… Đó là giải quyết khâu “tương lai xa”, còn hiện tại, với hàng chục ngàn căn hộ tồn kho, các doanh nghiệp làm thế nào để thu hồi vốn?

Giải pháp được đưa ra là chuyển đổi mục đích sử dụng của công trình. Một phần sản phẩm sẽ trở thành căn hộ cho thuê, phần khác trở thành các khách sạn dịch vụ, khu thương mại, hay bất cứ loại hình nào khác mà thị trường có nhu cầu.

Dĩ nhiên, bán được ngay sản phẩm căn hộ là tốt nhất, nhưng trong khi chưa bán được thì cho thuê dài hạn cũng là sự lựa chọn hợp lý. Những người có nhu cầu nhà ở nhưng chưa muốn bỏ số tiền lớn ra mua căn hộ cũng cần có nhà để ở và thuê nhà là một sự lựa chọn của họ. Chuyển từ bán sang cho thuê sẽ giúp doanh nghiệp đáp ứng nhu cầu thuê nhà của một bộ phận không nhỏ cư dân thành thị, đồng thời thu được một khoản tiền không nhỏ.

Dĩ nhiên việc chuyển từ cănhộ bán sang cho thuê không phải đơn giản, rồi doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh với loại hình căn hộ dịch vụ đã có trước nay. Kinh tế khó khăn, phân khúc này chắc hẳn cũng đang bị ảnh hưởng. Dù vậy, theo các số liệu thống kê, phân khúc nhà ở cho thuê hiện vẫn còn nhiều tiềm năng và khuynh hướng ở nhà thuê tại các đô thị lớn là có thật. Rõ ràng không phải ai cũng có đủ tiền mua được một căn hộ, phải vay ngân hàng, mượn của người thân, nhưng nếu thuê thì ai cũng có sẵn tiền.

Đã có sự chuyển hướng suy nghĩ của các nhà đầu tư, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, với một phần căn hộ bán không được sẽ chuyển mục đích để cho thuê, có thể kể: dự án Bến Thành Luxury, The Vista, XI Riverside Palace...

Những nỗ lực xoay xở của các doanh nghiệp trong ngành sẽ giúp thị trường có nhiều phân khúc đa dạng hơn, giúp đẩy nhanh quá trình hồi phục của thị trường bất động sản vẫn đang suy thoái hiện nay.