Nín thở chờ "chuột bạch" Usilk City

Khách hàng giành thế chủ động

Hôm nay (5/8), hàng trăm khách hàng siêu dự án Usilk City ký phụ lục hợp đồng với chủ đầu tư là Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long (STL) về việc chia tiến độ dự án làm 23 tuần - thời gian mà STL dự kiến hoàn thiện 3 toà nhà tại cụm CT1 của Dự án và khách hàng đóng tiền theo từng tuần dựa trên kết quả xây dựng thực tế.

Khách hàng đã giành thế chủ động trong việc quản lý dòng tiền đầu tư vào Dự án Usilk City

Theo đó, thay vì nộp trực tiếp tiền cho chủ đầu tư, các khách hàng sẽ mở tài khoản cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Chi nhánh Thanh Xuân và hàng tuần sẽ nộp số tiền bằng 1/23 số tiền chưa nộp còn lại vào tài khoản này.

Sau khi nghiệm thu tiến độ hàng tuần (do BIDV kiểm tra, xác nhận), khách hàng sẽ chuyển tiền vào tài khoản chung (được vận hành bởi 3 đại diện khách hàng và 1 đại diện STL).

Điểm đáng chú ý là, STL không thể tự ý sử dụng số tiền này, mà ngân hàng sẽ chuyển tiền từ tài khoản của chủ đầu tư để giải ngân cho các nhà thầu.

Với cách làm này, hầu hết khách hàng đều tin rằng, số tiền họ đóng tiếp vào Dự án sẽ không bị các đối tác khác của chủ đầu tư siết nợ.

Đây được coi là một thoả thuận “vô tiền khoáng hậu” trên thị trường bất động sản, khi khách hàng trở thành người kiểm soát dòng tiền đổ vào Dự án Usilk City. Thay vì ở thế bị động, luôn bị lép vế và bị chủ đầu tư xỏ mũi, dù mình là đồng chủ sở hữu dự án đã bỏ tiền ra mua, thì giờ đây, bằng việc trực tiếp quản lý vốn của Dự án, khách hàng ở thế nắm đằng chuôi.

Phương án khách hàng quản lý dòng tiền Dự án Usilk City đang được cả thị trường bất động sản mổ xẻ, bởi đây có thể là lối thoát cho hàng trăm dự án bất động sản khác.

Tại hàng chục dự án bất động sản có cùng cảnh ngộ “chủ đầu tư cạn tiền, không thể vay ngân hàng, khách hàng mất niềm tin nên không đóng tiền”, như Usilk City, phương án khách hàng kiểm soát dòng tiền đã được đưa ra thảo luận.

Thậm chí, ở các dự án Hesco Văn Quán, Megastar Xuân Đỉnh, đã xuất hiện đề xuất thành lập công ty mới do khách hàng và chủ đầu tư cùng quản lý dự án hoặc chuyển đổi số tiền góp vốn của khách hàng thành cổ đông, rồi cử Ban đại diện vào Ban giám đốc…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư điện tử - baodautu.vn, Luật sư Nguyễn Hồng Hà (Văn phòng Luật sư Hà Đăng) cho rằng, việc chủ đầu tư - khách hàng - ngân hàng cùng thỏa thuận trong một giao dịch dân sự là không hề trái quy định của pháp luật. Về hình thức, hợp đồng trước đây đã ký với khách hàng vẫn có giá trị pháp lý, chủ đầu tư và khách hàng chỉ cần ký thêm phụ lục hợp đồng, trong đó nêu rõ các cam kết của hai bên về quyền lợi, nghĩa vụ, tiến độ…

Tính khả thi đến đâu?

Khẳng định đây là biện pháp hay, có thể xem xét, bổ sung vào cơ chế giám sát xây dựng chung cư, nhưng theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, nếu chỉ là quản lý dòng vốn, giải ngân thì khá đơn giản, nhưng nếu “quản” cả quá trình đầu tư xây dựng chung cư cao tầng thì sẽ là một việc khó, đòi hỏi chuyên môn kỹ thuật cao.

Đối với việc khách hàng thành lập công ty mới tiếp quản dự án - một hình thức khác của khách hàng quản lý dòng tiền, Luật sư Phạm Thu Huyền (Văn phòng Luật sư Hà Nội) cho rằng, đây là việc rất đơn giản, nếu được sự đồng thuận và hợp tác của chủ đầu tư. Về bản chất, đây là dự án mà cơ quan chủ quản đã cấp cho chủ đầu tư, nên việc tham gia góp vốn thành lập công ty quản lý dự án phải có sự tham gia của chủ đầu tư trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh dự án và các cổ đông khác (trong đó các cổ đông khác có thể là một nhóm đại diện hàng trăm khách hàng, có thể là ngân hàng hoặc công ty quản lý quỹ để tận dụng sức mạnh tài chính cho công ty).

Theo Luật sư Phạm Thu Huyền, pháp nhân được thành lập mới là công ty quản lý dự án có các bên tham gia như chủ đầu tư, đại diện khách hàng và ngân hàng mở tài khoản và phải có chữ ký 3 bên thì mới được thanh toán tiền cho nhà thầu. Tuy nhiên, việc thành lập công ty của khách hàng sẽ gặp rất nhiều vấn đề cần xử lý về tỷ lệ cổ phần, việc giám sát hoạt động...

Ông Nguyễn Trí Dũng, Chủ tịch STL khẳng định, đây là mô hình chặt chẽ, giảm được áp lực về tài chính cho khách hàng, đảm bảo dòng tiền vào dự án. Trong tương lai, nếu các dự án khác có sơ đồ quản lý dòng tiền tương tự, sẽ góp phần không nhỏ vào giải quyết dư nợ xấu, tăng tính thanh khoản cho bất động sản.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đất Xanh miền Bắc nhận xét, đây là mô hình tốt, đáng để các chủ đầu tư mà dự án đang bị đình trệ tham khảo. Mô hình này áp dụng tốt nhất cho những dự án xây dựng dang dở, thiếu vốn, ngân hàng không cho vay, khách hàng không tiếp tục đóng tiền do mất niềm tin với chủ đầu tư. Đặc biệt, đây thực sự là lốt thoát cho những dự án mà chủ đầu tư đã huy động 50-60% giá trị hợp đồng của khách hàng.

“Để một dự án xây lên một nửa chiều cao, chủ đầu tư đã chi rất nhiều chi phí, như tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng, xây móng, xây thô…, chiếm khoảng 80% giá trị dự án. Phần còn lại (20%) không nhiều, nhưng do chủ đầu tư cạn vốn vì nhiều lý do, nên lúc này, chỉ có áp dụng phương án “khách hàng quản lý dòng tiền họ đã đóng”, thì mới có khả năng đưa dự án về đích”, ông Quyết phân tích.

Đồng quan điểm, ông Phạm Vũ Hải Anh, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư Hùng Vương nhận định, tính khả thi của mô hình này sẽ cao hơn, nếu chủ đầu tư chỉ mới huy động khoảng 60% giá trị mỗi hợp đồng. Và mô hình này chỉ thành công tại các dự án đang xây dựng dang dở. Ngoài ra, để thành công, chủ đầu tư phải có nguồn vốn đối ứng để xây dựng phần diện tích chung, như cầu thang, hành lang, sảnh…, còn số tiền khách hàng quản lý sẽ được dùng để hoàn thiện căn hộ của chính họ.

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản cho rằng, mô hình này sẽ thành công nếu hội đủ các yếu tố: khách hàng đồng thuận đóng đủ số tiền còn lại của hợp đồng; chủ đầu tư có vốn đối ứng đủ để hoàn thiện diện tích chung; dự án đã được hoàn thiện khoảng 70% khối lượng công việc và chủ đầu tư mới huy động từ khách hàng được 50-70% giá trị hợp đồng.