Đăng Tin Miễn Phí
Với các dự án BT, nhà nước nên thực hiện theo hình thức đấu giá công khai, đấu thầu rộng rãi.
Các dự án BT (xây dựng-chuyển giao) đã đem lại cho TP.HCM nhiều công trình hạ tầng quan trọng. Nhưng bên cạnh mặt tích cực đó, hình thức đầu tư này cũng xuất hiện những hạn chế và đang được lãnh đạo TP quan tâm, điều chỉnh.
Không nên chỉ định giao đất
Sở KH&ĐT cho biết nguồn thu từ đất đai chiếm tỉ lệ quan trọng trong tổng ngân sách TP.HCM. Tính từ năm 2010 đến 2016, tổng nguồn thu từ đất đai đạt hơn 81.000 tỉ đồng. Giai đoạn 2004-2015, TP đã đưa vào sử dụng sáu dự án đầu tư theo hình thức BT với tổng mức đầu tư hơn 18.000 tỉ đồng, trong đó có một số dự án thanh toán bằng đất. Riêng giai đoạn 2015-2017, TP đã kêu gọi, hoàn tất ký hợp đồng thêm sáu dự án theo hình thức BT với tổng mức đầu tư hơn 20.300 tỉ đồng.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, trong thời gian qua phần lớn các dự án BT thường được chỉ định thầu. Các khu đất dùng để “hoán đổi” cho dự án BT cũng hay được giao theo hình thức chỉ định. Cụ thể, nhà đầu tư chủ động chọn các khu đất mà họ muốn “hoán đổi” trước, sau đó mới tiến hành thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng bên cạnh mặt tích cực, hiệp hội nhận thấy việc thực hiện phương thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư để giao các khu đất “vàng” phổ biến trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều hạn chế.
“Tôi thấy đấu giá các khu đất vàng là giải pháp hợp lý nhất. Ví dụ khu đất 23 Lê Duẩn (quận 1) ban đầu định giá khởi điểm chỉ có 558 tỉ đồng. Thế nhưng qua 16 vòng đấu giá (13 doanh nghiệp tham gia), giá đấu thắng lên đến 1.430 tỉ đồng, giúp Nhà nước thu được số tiền đúng với giá thật của khu đất” - ông Châu dẫn chứng.
Theo chủ trương của TP, trong thời gian tới các dự án về chống ngập cũng sẽ được đấu thầu rộng rãi, hạn chế chỉ định thầu. Trong ảnh: Công trình dự án ngăn triều chống ngập ở TP.HCM đang thực hiện bằng hình thức BT thanh toán bằng quỹ đất. Ảnh: KB
PGS-TS Phan Thị Bích Tuyết, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cũng cho rằng phương thức thanh toán bằng quỹ đất rất dễ gây ra những bất cập khi thực hiện dự án BT: “Khó khăn lớn trong việc bố trí quỹ đất sạch cho nhà đầu tư đó là không có cơ sở định giá. Đặc biệt, những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật, chưa giải phóng mặt bằng… việc định giá đất càng khó khăn hơn” - bà Tuyết nói.
Thiếu giám sát, phần mất sẽ rất nhiều
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và môi trường (thuộc Liên hiệp Các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam), cho rằng chủ trương xã hội hóa trong quá trình phát triển hạ tầng đô thị bằng hình thức BOT, BT là tất yếu. Chủ trương này phù hợp với thông lệ hội nhập quốc tế và khu vực. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành chính sách đã nảy sinh nhiều bất cập, nhất là tính minh bạch.
|
Giá đất của các khu đất thanh toán cho hợp đồng BT thường thấp hơn giá thị trường do không thông qua đấu giá. Việc giao đất đã giải phóng mặt bằng không thông qua hình thức đấu giá là chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai 2013 và là kẽ hở của việc xin-cho, gây thất thoát ngân sách.
Bà Trương Hải Yến, Phó Vụ trưởng Vụ
Tổng hợp - Kiểm toán Nhà nước
Việc thanh toán đất cho nhà đầu tư được thực hiện trước khi công trình hoàn thành, thậm chí còn trước khi dự án được bắt đầu. Giá đất tại thời điểm đó thường rất thấp, phần lớn còn là đất nông nghiệp. Sau khi có công trình, đất quanh khu vực này bỗng từ đất nông nghiệp thành đất đô thị với giá trị tăng cả chục, cả trăm lần. Nhà đầu tư thậm chí chỉ cần bán đất nền thì đã có chênh lệch cực kỳ lớn.
TS Phạm Quang Tú, chuyên gia Oxfam Việt Nam
(Các ý kiến trên được trích từ hội thảo “Cơ chế đầu tư BT” do Kiểm toán Nhà nước tổ chức ngày 19-10-2017)
|
TS Thuận phân tích: “Việc xây dựng phương án tài chính dự án BT dựa trên cơ sở yếu tố định giá nào chưa được quy định rõ. Do đó sẽ rất khó kiểm soát nếu xảy ra tình trạng tổng mức đầu tư dự án BOT, BT vượt giá thực tế được phê duyệt. Trong khi đó, trên thực tế rất dễ xảy ra việc thanh quyết toán giá trị đầu tư một cách không minh bạch; việc kiểm định chất lượng công trình của dự án cũng không được đánh giá độc lập và minh bạch, dẫn đến nhà đầu tư trình duyệt tổng mức bao nhiêu thì giá trị quyết toán và đưa vào vận hành tương ứng như thế…”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, khi thực hiện dự án BT, nếu không có sự thẩm định, giám sát khách quan của bên thứ ba rất dễ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư được lợi kép.
“Khi nhận thầu thi công công trình (B-building: Xây dựng), dự toán công trình thường do nhà thầu cũng là nhà đầu tư đề xuất. Các khu đất đối ứng ở các vị trí đắc địa và được tăng cường hệ thống hạ tầng giao thông để đầu tư kinh doanh bất động sản (T-Transfer: Chuyển giao) thường cũng do nhà thầu “kiêm” nhà đầu tư đề xuất” - ông Châu dẫn chứng.
Từ những phân tích trên, nhiều chuyên gia khi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM đều thống nhất quan điểm: Với các dự án BT, Nhà nước nên thực hiện theo hình thức đấu giá công khai, đấu thầu rộng rãi.
|
TP.HCM sẽ hạn chế chỉ định nhà đầu tư
Liên quan đến những mặt hạn chế của các dự án BT, UBND TP.HCM đã giao Sở KH&ĐT tiếp thu các ý kiến góp ý của chuyên gia, các đơn vị liên quan để hoàn chỉnh báo cáo đề xuất phương hướng thực hiện và quy trình triển khai các bước thực hiện dự án BT. Qua đó đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả, hạn chế chỉ định nhà đầu tư.
UBND TP cũng chỉ đạo Sở KH&CN nghiên cứu rút ngắn thời gian đấu thầu thực hiện dự án BT.
So với dự án BOT, dự án BT hiện ít vấp phải phản ứng từ dư luận hơn do người dân không phải bỏ tiền túi một cách trực tiếp để thanh toán và cũng ít thông tin hơn về những dự án này. Tuy nhiên, hình thức này có thể mang lại những khoản sinh lời vô cùng lớn từ việc sở hữu những mảnh đất đắc địa nên dễ bị bóp méo, biến tướng.
Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc
|
Trung Thanh - Khang Bách (Pháp Luật TP.HCM)
Đăng ký kênh Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tính chi phí vay vốn
Tham khảo lãi suất tiết kiệm
Tỷ giá ngoại tệ
Xu hướng phong thủy
