Nhà phố cổ, ở khổ-bán khó

Không phải ngẫu nhiên, nhà đất thổ cư là dạng sản phẩm “khó nhằn” nhất với bất cứ môi giới lão luyện nào. Bỏ qua mối lo bị chủ nhà, khách mua bắt tay và cắt phí tư vấn, ngay cả những “cò đất” có thâm niên hàng chục năm ở đất Thủ đô cũng e ngại khi nhận được đơn hàng nhà phố cổ. Đặc biệt, các căn nhà tầng 2, 3 (không có tầng 1) thì càng gian nan tìm nguồn cầu phù hợp.

Kén khách và bị ép

Chia sẻ về một tình huống điển hình, Quang Anh, từng sống bằng nghề môi giới đất thổ cư trung tâm, cho biết đã mất hơn một năm để đẩy mạnh quảng cáo (đăng tin qua nhiều phương tiện), thu hút quan tâm của khách hàng nhưng hiệu quả thì BĐS phố cổ vẫn… ế sưng.

Cụ thể, căn nhà nằm gần ngã tư Phùng Hưng – Hàng Cót, với đặc điểm: gồm tầng 2 và tầng 3 (tầng 1 thuộc sở hữu của người khác) với cấu trúc hình ống kiểu cũ, khép kín, diện tích sổ đỏ là gần 30m2 (diện tích sử dụng ngót… 60m2). “Chủ nhà yêu cầu giá kỳ vọng là 6 tỷ đồng, vì nhà trong ngõ. Nhưng hơn 10 tháng sau, chỉ lác đác người hỏi mua, tới xem và sau đó không liên lạc trở lại” – môi giới nhớ lại.

Hỏi ra, mới hay, do chiều ngang “đặc thù” eo hẹp (kê vừa bề ngang chiếc giường đôi – xấp xỉ 2,5m) nên rất bất tiện cho sinh hoạt – theo đánh giá của hầu hết người có nhu cầu mua để ở, để thụ hưởng... không gian phố cổ.

Ở góc độ mua để khai thác lợi thế trung tâm (kinh doanh nhỏ), thì sản phẩm này hoàn toàn mất điểm. Khách hàng chỉ đánh giá cao những nhà tập thể phố cổ tầng 1 – tiện bán hàng phục vụ tại chỗ. Tư vấn cho khách tầng 2,3 thì họ lại quan tâm tới tầng 1. Thậm chí yêu cầu tôi tìm cách…thuyết phục chủ tầng 1 cho thuê, sang nhượng lại với giá bất kỳ! – Hoàng Hà, người môi giới làm việc cho văn phòng tư vấn nhà đất tại quận Hoàn Kiếm nói.

Nỗi khổ của gia chủ cũng theo đó gia tăng. Bán qua trung gian thì phải chờ đợi mòn mỏi. Đồng thời, khi biết chủ nhà (tầng 2,3 phía trên) cần bán, chủ sở hữu tầng 1 luôn tìm cách “dìm giá”. Mặt khác, tác động phía môi giới để bán lại sản phẩm cho “người tầng 1” với giá chỉ bằng 60-70% giá kỳ vọng của chủ nhà.

Nơi nào thuận lợi cho đi học, đi làm, giải trí và liên kết giao thông không tắc nghẽn... thì sẽ là trung tâm

Chi bằng về vùng đất mới

Theo quan sát, đây là cách làm “kinh điển” để thâu tóm trọn bộ những mảnh đất kim cương còn sót lại giữa lòng Thủ đô của một bộ phận nhà đầu tư. Đương nhiên, bán kính khoanh vùng mục tiêu không dừng ở 36 phố phường, mà bao gồm cả những khu tập thể phố cũ thuộc trung tâm quận Ba Đình hay Hai Bà Trưng.

Sống khổ giữa lòng phố cổ từng là đề tài tranh luận gay gắt giữa chính cư dân bản địa lẫn những ai đang kỳ vọng một cộng đồng sinh sống cách xa Bờ Hồ trên 10km.

Yếu tố ảnh hưởng tới cảnh huống “trong chán – ngoài thèm” phố cổ chủ yếu xoay quanh tâm lý. Rất nhiều khách hàng, thông qua những cuộc mở bán, giới thiệu dự án tầm KĐT quy mô ở các góc Thủ đô, dần xác định lại khái niệm về “trung tâm”.

Thử một bài toán so sánh như sau: Giữa khu dân cư mang đẳng cấp “Làng Việt kiều” ở Hà Đông với cộng đồng phố cổ “sát nách” Hồ Gươm. Khoảng cách địa lý, điều kiện giao thông, từ Làng lên Phố rất xa và mất thời gian – tâm lý ngại di chuyển.

Trái lại, phân tích tổng quan về kỹ thuật của nhiều gia đình đang và chuẩn bị dọn về Hà Đông cho thấy quy hoạch hạ tầng, cảnh quan tại Hà Đông tỏ ra thông thoáng, đồng bộ và gần như không có cảnh phố xá chật chội, người tránh người ngay trong ngõ.

Tiện ích xã hội, làng không kém Phố: đủ hầu hết siêu thị gia dụng tới điện máy, mua sắm tiêu dùng; chợ dân sinh, chợ cóc thì nhiều vô kể. Phục vụ mục đích học tập, vui chơi giải trí; đã có hàng loạt trường Đại học công lập lẫn tư thục; rạp chiếu phim tại Royal City, MiPec Tây Sơn, BigC The Garden, Công viên, Hồ Văn Quán, Hồ Mễ Trì... sẵn sàng phục vụ.

Nói như vậy, không có nghĩa, Hà Đông đáng được lựa chọn hơn quần thể phố cổ – phố cũ tồn tại nhiều thập kỷ nay. “Trung tâm, không phải cứ 4 quận nội đô lịch sử hay cách Bờ Hồ dưới 2km. Thay vào đó, ở đâu đáp ứng đủ các yếu tố thuận lợi cho đi học, đi làm, giải trí, ẩm thực và liên kết giao thông không tắc nghẽn... thì mới là trung tâm – đáng để lựa chọn sinh sống” – tuyên ngôn mang tính đại diện số đông cho những gia đình trẻ – khách hàng trẻ có cách nhìn, hệ quy chiếu rất hiện đại về nhà ở tại Thủ đô.

Giá trị của phố cổ là điều không thể phủ nhận. Khó khăn trong thực hiện Đề án giãn dân phố cổ cũng phần nào xuất phát từ tâm lý “ăn đời ở kiếp” của người dân sở tại.

Liệu chăng, khi quan điểm mới của người cần nhà ở như cơm ăn – áo mặc tiếp tục lan tỏa, suy nghĩ “sống mãi với…nội đô” sẽ không còn. Nhờ đó, những KĐT mới hình thành, đang chuẩn bị phục vụ dân cư ở ngoại vi Hà Nội sẽ trở nên “đáng lựa chọn” với người mua.