Nhà mặt đất và chung cư: Cạnh tranh khốc liệt

Liên tục các vụ đấu tranh đóng tiền phí dịch vụ, yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc tính diện tích căn hộ trong hợp đồng… diễn ra từ tháng 10 đến nay thêm lần nữa tạo nên định kiến xấu cho sản phẩm chung cư thương mại.

Thổ cư "cháy hàng"

Ở Thủ đô, khi địa ốc "sốt ảo" hay "nguội lạnh", nhu cầu ở thực của người dân lao động luôn cao. Theo đó, cứ mỗi năm, hàng nghìn ứng viên tốt nghiệp các trường đại học, trung cấp, cao đẳng ở Hà Nội lại bổ sung đáng kể vào đội ngũ những người lao động tìm cơ hội làm việc, định cư tại chỗ. Bên cạnh đó là dòng dịch chuyển lao động từ các vùng nông thôn, ngoại tỉnh về Thủ đô không ngừng gia tăng. Đó là lý do căn bản dẫn tới lực cầu mạnh về nhà ở nói chung tại đô thị.

Hiện tại, dòng tiền duy trì thị trường BĐS xuất phát từ 3 nguồn: doanh nghiệp (chủ đầu tư), khách hàng và các thể chế tài chính (ngân hàng, quỹ tín dụng, quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở...). Giới chuyên gia cũng từng thừa nhận, địa ốc sống được lúc này là nhờ tiền trong dân. Tạm hiểu, nguồn tiền từ khách hàng (chủ yếu là khách hàng thực) mới là "máu" nuôi dưỡng thị trường BĐS.

Nhu cầu thực, nguồn tiền tự chủ, đương nhiên người mua sẽ tìm tới các mặt hàng đảm bảo nhất hiện có trong rổ hàng hóa. Đối chiếu bối cảnh vận động của thị trường nói chung, và các sản phẩm chung cư thương mại (bao gồm cả nhà giá rẻ và nhà ở xã hội), đa phần khách hàng đã không ngần ngại chuyển hướng sang tìm nhà đất thổ cư.

Nhà thổ cư vẫn chưa thể phát huy tối đa sức thanh khoản bất chấp định kiến dành cho chung cư ngày càng cao.

Lý do: nhà ở thương mại, nhà giá rẻ liên tục dính "phốt" kiện cáo, biểu tình phản đối do cách hành xử "nói trước, quên sau", ăn bớt diện tích, tham lam trong cách tính giá trị căn hộ…; trong khi nhà ở xã hội lại bị "lây căn bệnh" chậm tiến độ của chung cư thương mại (rõ nhất là trường hợp của dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm của chủ đầu tư BIC Việt Nam "đắp chiếu" sau hơn 4 tháng động thổ). Thêm nữa, những phát ngôn, hành xử kiểu "Ai thích thì cứ kiện" như lãnh đạo Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu càng khiến khách hàng bức xúc, chán chường cuộc sống "khổ như chung cư".

Tìm hiểu một số sàn giao dịch BĐS có uy tín trong làng địa ốc ở Hà Nội, thông tin ban đầu đều cho thấy lượng khách quan tâm, cũng như lượng giao dịch đối với các sản phẩm thổ cư dạng "nhỏ nhỏ – xinh xinh" đang gia tăng đáng kể trong quý IV/2013. Tiêu biểu là những ngôi nhà diện tích dao động từ 30-60m2, giá từ 1,5 đến 3 tỷ đồng, tùy theo vị trí liên tục được "đánh tiếng" ngay sau khi chủ nhân tung tin cần bán. Một căn nhà 2 tầng, diện tích 35m2, sổ đỏ chính chủ, trong ngõ lớn ở phố Bạch Mai được bán với giá 2,6 tỷ đồng sau 1 tuần rao bán. Nhà ngõ chợ Khâm Thiên, diện tích 40m2, xây 3 tầng được "thanh lý" trong chưa đầy 2 tuần, với giá 2,8 tỷ…

Hàng "nét" khó kiếm

Cũng theo nhận định của nhân viên môi giới tại một số sàn giao dịch BĐS lớn ở Hà Nội như CenGroup, Maxland, Hải Phát… sản phẩm nhà đất thổ cư (pháp lý tốt, giá dưới 3 tỷ, không quá xa trung tâm) đang ghi nhận mức thanh khoản tích cực nhất trong năm nay. Tuy vậy, trong tương quan với mức giao dịch của chung cư thương mại, nhà đất thổ cư vẫn chỉ như "muối bỏ bể".

Chị Lan, nhân viên thời vụ của sàn giao dịch BĐS TC (Nguyễn Xiển, Hà Nội) chia sẻ: từ tháng 10 đến nay, sàn đã giao dịch thành công 5 nhà thổ cư tại khu Đống Đa và Thanh Xuân. Còn đối với chung cư, dù bị ảnh hưởng mạnh bởi các vụ kiện cáo giữa khách hàng và chủ đầu tư, thanh khoản vẫn đạt mức xấp xỉ 10 trường hợp.

Nguyên nhân chính là nguồn hàng đáp ứng cho nhu cầu của người mua nhà thổ cư rất hạn chế về số lượng. Người cần bán nhà thổ cư hiện chủ yếu do cần tiền trả nợ, kinh doanh, hay thậm chí là mua nhà chung cư (!). Các căn nhà diện tích dưới 60m2, giá dưới 3 tỷ đồng gần như "mất tích" trên các loại hình bán hàng, quảng cáo giao dịch môi giới BĐS.

Thay vào đó, chủ nhân vận dụng phương pháp truyền miệng, treo biển bán nhà để tìm khách, bởi ngại bị môi giới liên tục gọi điện như nhiều phương tiện truyền thông đã đề cập. Thêm vào đó, những hiểu biết chưa đầy đủ về vai trò của môi giới đúng nghĩa càng khiến việc tìm kiếm những sản phẩm "nét" trở nên khó khăn. Khách hàng buộc phải tự thân vận động, tìm tới từng khu vực mình định mua nhà và hỏi thăm qua các quán nước vỉa hè (!) – hiệu quả đương nhiên sẽ chỉ dừng ở may rủi.

Một lý do nữa khiến nhà thổ cư vẫn chưa được khai thác triệt để, là bản thân môi giới không mặn mà với loại hàng hóa này. Những "thượng đế" tìm mua nhà thổ cư cơ bản đều chủ động về tài chính và sẵn sàng xuống tiền khi ưng ý. Tuy nhiên, do giá trị giao dịch cao trong khoảng thời gian cấp tập, đa số người mua đều cẩn trọng và suy tính rất kỹ. Đáng chú ý, do mất thời gian "chăm khách" kéo dài (có thể vài tháng hay cả năm), thực trạng khách hàng và chủ nhân âm thầm giao dịch để "cắt cầu" môi giới đã tạo nên khoảng trống dịch vụ từ lâu trên thị trường. Vậy nên, chẳng khó hiểu khi người mua, kẻ bán vẫn vất vả tìm nhau; môi giới thì ơ hờ mà giao dịch thị trường lại tiếp tục "đì đẹt".