Lại cân nhắc chung cư – thổ cư

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường quý I giảm đều ở tất cả các hạng sản phẩm nhà ở. Ngược lại, rổ hàng hóa, đặc biệt là chung cư, biệt thự liền kề, đang chuẩn bị được bổ sung một khối lượng khổng lồ từ các dự án bán đợt cuối lẫn dự án sẵn sàng chào hàng. Toan tính của giới đầu tư nhỏ lẻ ra sao?

Giá trị – giá thành và chi phí cơ hội

Tìm hiểu qua một số nhà đầu tư có tiếng trong làng địa ốc Thủ đô, nhiều cá nhân đều chung chiến lược ưu tiên “xuống tiền” vào sản phẩm chung cư. Điều này, được đặt trong bối cảnh nguồn cung ngày càng dồi dào, cạnh tranh về giá bán – giá trị tiện ích hưởng thụ cho chủ nhân lẫn độ “hót” của vị trí khu đất.

Cơ sở đầu tiên là khoản tài chính dùng để mua chung cư (phổ biến ở mức dưới 30 triệu đồng/m2) thường thấp hơn nhà phố ở cùng vị trí. Phân tích ở địa bàn trung tâm (các quận nội đô) hay mới hoàn thiện hạ tầng (như Từ Liêm, Thanh Trì, Long Biên…) cho thấy độ “vênh” giá khá lớn, trung bình số tiền mua căn hộ chỉ chiếm khoảng 30-50% so với nhà phố, đất thổ cư.

Như vậy, với chi phí “đầu vào” tương đương nhau, lựa chọn nhà mặt đất rất khó lòng tìm được (cả về nguồn cung lẫn mức giá kỳ vọng) sản phẩm ưng ý. Ngược lại, việc “đổ tiền” vào chung cư (đã hoặc đang hoàn thiện thô) với đủ tiện ích nội khu, hạ tầng giao thông điện nước được khớp nối chỉn chu, sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm được khoản tài chính đầu tư nội thất cho chính căn hộ đó hoặc sử dụng quay vòng đầu tư sản phẩm khác.

Tiếp đến, nhiều điểm cộng cho chung cư thương mại được phân tích trong thang so sánh với phần còn lại. Đơn cử, hạng mục tiện ích nội khu của chung cư hiện nay thường vượt trội so với các tòa nhà tập thể cũ (khi chưa được tổ chức xây dựng, cải tạo lại) hay nhà phố dự án (nếu chủ đầu tư tuân thủ thực hiện đầy đủ các hạng mục đã được “vẽ” trong dự án được phê duyệt, chấp thuận).

Chung cư tỏ ra lấn át thổ cư trong con mắt nhà đầu tư thạo thời cuộc

Đầu tư nhanh, sang tay thuận lợi

Theo đánh giá của các “Thượng đế” kiếm tìm một chốn thụ hưởng, thay vì chỉ là nơi trú thân, gần như toàn bộ các tiện ích cần thiết cho cuộc sống thường nhật đều đầy đủ: hồ bơi, siêu thị, các dịch vụ , làm đẹp, thể thao, khu vườn dạo chơi, khu tâm linh…

Ngoài ra, yếu tố an ninh cũng được nhắc tới, trong bối cảnh các chủ đầu tư chung cư đều mau mắn lên kế hoạch sử dụng các biện pháp bảo vệ thông minh (camera, thẻ ra vào, nhân viên an ninh 24/7) để tăng giá trị sử dụng cho sản phẩm.

Tìm hiểu thực tế hoạt động phân phối tại một số sàn giao dịch, lẫn các chỉ báo của các đơn vị, cơ quan thống kê, cho thấy rổ hàng hóa căn hộ chung cư rất đa dạng và sẵn sàng phục vụ bất cứ nhu cầu – khả năng tài chính nào của người mua.

Trong số nguồn cung khổng lồ này, có cả những sản phẩm “tồn đọng” lẫn nguồn hàng tương lai từ các dự án mới ra đời/tái khởi động. Đối với loại hình sản phẩm chung cư, việc lựa chọn, so sánh, phân tích ưu/nhược điểm của khách hàng tỏ ra dễ dàng, nhanh chóng hơn so với thổ cư/nhà mặt đất.

“Với thông tin truyền thông chính thống hiện hữu, bất cứ ai cũng có thể định vị một cách tương đối tính chuẩn chỉ của dự án lẫn sức mạnh thực sự của chủ đầu tư đứng sau…” – nhà đầu tư tên Quân nhận định.

So với việc tìm hiểu giá trị – giá thành của sản phẩm thổ cư (đảm bảo pháp lý, không “dính” quy hoạch treo, không bị thế chấp, cầm cố), thì rõ ràng dễ hơn hẳn.

Bên cạnh đó, bài toán kinh tế của giới đầu tư chỉ ra rằng căn hộ chung cư thường dễ bán/chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp, bởi giá cả ổn định theo barem của thị trường, hạn chế được tình trạng bán phá giá quá rẻ hoặc quá cao dẫn đến ghim hàng – chết vốn.

Ngược lại, nhà thổ cư lại biến động giá thường xuyên. Thậm chí, nếu “nhờ” các đơn vị định giá, tư vấn, sản phẩm nhà phố/thổ cư cũng khó lòng có cùng kết quả giá thành.

Đáng chú ý, trao đổi trên các diễn đàn đầu tư BĐS, không ít cá nhân thừa nhận việc đóng tiền theo tiến độ (chung cư) chia thành nhiều đợt là yếu tố hấp dẫn. Theo đó, nhà đầu tư có thể cùng lúc mua nhiều sản phẩm, đồng thời sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (chia thóc ở nhiều giỏ khác nhau) để đảm bảo nguồn tài chính quay vòng…

Cuối cùng, hành lang pháp định đã mở rộng cho phép người nước ngoài, Việt kiều được mua, sở hữu, sang nhượng nhà ở tại Việt Nam. Nhóm khách “ngoại” này vốn đã quen cuộc sống chung cư trong các cao ốc, do đó, căn hộ cao cấp (để cho thuê hoặc sang nhượng) sẽ có tiềm năng lớn.