Nhà cao tầng có thể được xem là “cỗ máy” tạo ra của cải, hoạt động rất hiệu quả trong nền kinh tế đô thị. Tuy nhiên, không nên coi nhà cao tầng đơn giản chỉ là sự gia tăng không gian xây dựng theo chiều cao với một diện tích đất hạn chế, mà cần có những yêu cầu khá nghiêm ngặt cần tuân thủ trong quá trình thiết kế và thi công.
Con đẻ của kỷ nguyên công nghiệp và tăng tốc đô thị
Nhà cao tầng ra đời do hệ quả của việc tăng dân số đô thị, thiếu đất đai xây dựng và giá đất cao. Thể loại công trình này cho phép tạo ra nhiều tầng hay nhiều không gian sử dụng hơn, tận dụng đất nhiều hơn, chứa được nhiều hoạt động và nhiều người hơn trong cùng một khu đất.
Năm 1891, tòa nhà 17 tầng Monadnock ở Chicago (do kiến trúc sư Burnham & Root thiết kế) cao 64m được coi là cao nhất thế giới, đỉnh cao của công nghệ xây gạch, nhưng lại khẳng định hướng đi tiên phong của nhà cao tầng trong bối cảnh các đô thị công nghiệp đang lúng túng về mô hình phát triển, khi đương đầu với sự tích tụ dân số nhanh chóng ở khắp các đô thị.
Năm 1885, kỹ sư Baron Jenny (Mỹ) đã trở thành người sáng tạo ra nhà chọc trời hiện đại khi ông sử dụng khung và dầm thép cho tòa nhà Home Insurance Building ở Chicago với chiều cao 55m. Ngay lập tức, thế giới hiện đại nhận biết rõ con đường công nghệ để phát triển nhanh chóng loại hình này. Nửa sau thế kỷ 19, cùng với sự phát minh ra thang máy của Elisha Otis năm 1853 đã làm cho nhà cao tầng trở thành hiện thực.
Nếu như nhà cao tầng ở Mỹ thể hiện tính đẳng cấp và sự chạy đua chiều cao giữa các tập đoàn tài chính và làm nên chuỗi đô thị siêu cao tầng ở cả hai bờ đông tây như Chicago, San Frasico, NewYork…, thì ngược lại ở châu Âu truyền thống lại yêu cầu chúng phải tuân thủ theo quần thể chung.
Paris đã từng hạn chế chiều cao của nhà cao tầng là 100m để đảm bảo tính đồng nhất của cảnh quan, ở Đức chiều cao nhà cao tầng được giới hạn bằng khoảng cách giữa nó với công trình bên cạnh. Trung tâm lịch sử của Anh và Pháp còn cấm luôn cả nhà cao tầng để bảo tồn linh hồn thành phố.
Nhà cao tầng là “cái mốc của thời đại chúng ta” (Huxtable), là một hiện tượng thú vị nhất của thế kỷ 20, nhưng vấn đề là làm thế nào để thiết kế nhà cao tầng bền vững. Điều này dường như chưa bao giờ được giải quyết một cách thực sự. Nhưng, sự tích tụ đô thị trong văn minh công nghiệp được thúc đẩy bởi sự nhiệm màu của nhà siêu cao tầng ở khắp nơi trên thế giới, điển hình là ở Mỹ và châu Á.
Nhà cao tầng hay “hiểm họa” ở đô thị Việt Nam?
Sau hơn một trăm năm, sự hình thành hai trào lưu luôn song hành, đối lập về nhà cao tầng đô thị đã có thể nhận thấy bằng con mắt thường của đại chúng:
Loại 1, Trào lưu tiếp tục làm mới thể loại nhà cao tầng: Điều này giữ cho nhà cao tầng mãi là biểu tượng của trí tuệ, công nghệ, thẩm mỹ và văn minh với yêu cầu ngày càng nghiêm ngặt hơn về kỹ thuật, không gian, xanh, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn hoạt động. Những tổ hợp đa năng siêu cao tầng đang tích tụ hoạt động để thay thế cả một thành phố nhưng đủ thông minh để tự sản xuất năng lượng và nước, tràn đầy màu xanh và cảnh quan thiên nhiên đã biến ước mơ “Thành phố trong thành phố” của những nhà thiết kế viễn tưởng thế kỷ 20 trở thành hiện thực.
Loại 2, Trào lưu biến nhà cao tầng thành cỗ máy thương mại: Loại này đang đem lại lợi nhuận khổng lồ cho giới đầu tư kiếm tiền. Xót xa thay, đối tượng hướng đến đầu tiên của trào lưu này ở những nước nghèo như Việt Nam lại là các công chức ăn lương, dân nghèo đô thị gắng gỏi mua một mái ấm - căn hộ giá rẻ để ở và mưu sinh. Chúng nằm trong những khu chung cư chọc trời bị chủ đầu tư bỏ qua tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, để lại hiểm họa cho đô thị về an ninh, cứu hộ, cháy nổ, thang máy, quản lý, bảo trì… Còn thành phố được hưởng một thứ “rác đô thị” rất lâu dài.
Việt Nam là nước đang đô thị hóa theo chiều cao tại trung tâm và xôi đỗ ở ngoại vi, tiếc thay lại nhiều sản phẩm loại 2 này vào bậc nhất, đô thị cũng vì thế kém bền vững. Đáng ngạc nhiên là cả nhà cao tầng giá thấp và giá cao đều ở cùng trào lưu thương mại này.
Cần thiết có tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam mới về nhà cao tầng
Đầu năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định 212 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng không còn phù hợp, trong đó có TCXDVN 323:2004 về nhà cao tầng. Điều này, đồng thời với việc cần phải có các tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng mới thay thế ngay tiêu chuẩn cũ đã bị hủy bỏ. Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng về bản chất chính là cây gậy quản lý trong thiết kế, thẩm tra, cấp phép xây dựng các công trình cao tầng hiện nay.
Thực tế, các kiến trúc sư, kỹ sư, các đơn vị tư vấn và xây dựng đang rất lúng túng trong việc lựa chọn quy chuẩn-tiêu chuẩn phù hợp để áp dụng trong thực tế hiện nay với tất cả các loại nhà cao tầng, tuy đã phải tìm đến các tiêu chuẩn nước ngoài được công nhận ở Việt Nam. Tuy nhiên, “sáng kiến” áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế nước ngoài lại đang gặp nhiều khó khăn qua các khâu thẩm tra, thẩm duyệt, cấp phép xây dựng…
Việc xen cấy các khu chung cư cao tầng có qui mô “khổng lồ” vào cơ thể vốn đã cũ của trung tâm đô thị như ở một số dự án “vượt mức cao tầng” tại Hà Nội, TP.HCM, hoặc hình thành nên một hàng rào “đen” chắn hết mặt sông, là “minh đường” và tầm nhìn của thành phố. Thực chất, những dự án này bám vào địa thế đắc lợi là trung tâm hoặc bờ sông xây nhà để bán nhà giá cao ngất, đưa thêm hàng chục ngàn người vào sinh sống nhưng không phải chi phí cho không gian xanh, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (cần vốn đầu tư cao gấp nhiều lần xây nhà).
Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, các trung tâm lịch sử đang bị gia tăng sức ép vào hạ tầng cũ vốn đã ọp ẹp, quá tải, kẹt xe, tắc đường mà mắc căn bệnh “bệnh đầu to” khó cứu chữa. Đổi lại, các chủ đầu tư kiếm lời lớn và tạo lỗ hổng tham nhũng quá dễ dàng, đòi hỏi chính quyền và người dân bị tổn hại quyền lợi tại chỗ phải rất cẩn trọng để bảo vệ tài sản chung – là không gian tự nhiên, cộng đồng và di sản đô thị lịch sử – là vốn để lại của cha ông đã thành bản sắc văn hóa hàng trăm năm. Nhiều lần các trung tâm lịch sử và không gian chung đã kêu cứu nhưng hiểm họa phá nát cấu trúc lịch sử và tự nhiên đó vẫn ngày càng tăng lên một cách đáng buồn.
Để nhà cao tầng trở thành cỗ máy hái ra tiền trong phát triển đô thị
Tối thiểu, trước khi cấp phép xây dựng, tất cả các thành phố lớn nhỏ ở Việt Nam cần phải đánh giá tác động của khu cao tầng mới xen cấy vào môi trường đã ổn định của các thành phố cũ. Những thành phố này luôn bảo lưu những giá trị, kinh nghiệm đô thị do cha ông biết cách ứng xử khôn ngoan với sinh thái tự nhiên như các dòng sông, bờ biển, những ngọn đồi… để hình thành sinh thái quần cư, nhân văn.
Mỗi thành phố đều có hạt nhân là trung tâm lịch sử quí giá đã hình thành từ từ, cùng dòng chảy thời gian: Hoàng thành, khu phố cổ thị dân, khu phố thuộc địa, khu phố thời chớm vào hiện đại cùng vành đai sông hồ, làng xã ngoại vi. Nơi đây tích tụ các giá trị tinh hoa của thời gian, của các thế hệ tiếp nối cùng sự đặc sắc về tổ chức xã hội, lối sống, sinh kế…làm nên văn hóa thị dân và đô thị thuần việt.
Trước hết là đánh giá tác động về giao thông, khu cao tầng mới có gây ùn, tắc nghẽn cục bộ? Theo thông lệ quốc tế cứ có 250 căn hộ xen cấy mới là phải đánh giá ùn tắc và cứ 750xe/giờ hoạt động tại khu vực là đánh giá tắc ngẽn theo phương pháp ITE, TIA.
Sau đó là đánh giá tác động của khu cao tầng mới lên môi trường không khí, nước, rác thải, rồi đến hệ thống điện nước, cứu hỏa, hạ tầng dịch vụ, xã hội… sau đó là kết nối cảnh quan, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị kỹ thuật, khả năng nhiệt đới hóa của chính dự án với bối cảnh đô thị xung quanh.
Tất cả các khu chung cư cao tầng cho xen cấy vào nội đô hiện nay của cả Hà Nội, TP.HCM chưa bao giờ được đánh giá tác động lên cơ thể đã ốm yếu của thành phố mẹ, của trung tâm lịch sử. Đó là những cuộc cưỡng bức đô thị để lại hậu quả lâu dài cho dân cư tại chỗ và biến dạng thành phố mẹ. Thành phố không phải là phép cộng của các dự án.
Thực chất, sự phát triển lành mạnh của nhà cao tầng là sự tôn vinh sự thành đạt, công nghệ xây dựng và hình thức thẩm mỹ mới. Sự phát triển này là sự phát triển tổng hợp giữa Tổ chức các không gian hoạt động hiệu quả, kết cấu, vật liệu mới, kiến trúc và môi trường bao chứa, yêu cầu của luật pháp, quy chuẩn đô thị hướng đến tiết kiệm năng lượng, tài nguyên, kinh tế - xã hội đòi hỏi có phương pháp quản lý phát triển mới mẻ với tầm nhìn kinh bang tế thế. Theo nghĩa đó, nhà cao tầng thực sự là một loại kiến trúc đỉnh cao của thời đại.
Hiện nay, nhà cao tầng vẫn tiếp tục được xem như biểu tượng của thời đại và việc tìm kiếm “phong cách nhà chọc trời” mới do tiến bộ công nghệ mang lại. Việt Nam nên thiết lập tiêu chuẩn tiến bộ, hơn hẳn tiêu chuẩn 323-2004 đã đành, nhưng để đạt được vòng đời bền vững hơn cho loại kiến trúc tốn kém này cần ban hành các tiêu chuẩn công nghệ thật tốt.
Bởi, nếu không đủ tốt thì đừng xây cao tầng gây hiểm họa và các bi kịch đô thị không nhỏ cho tương lai, chỉ nên xây nhà cao trung bình, hết niên hạn thay thế cao tầng khi thật sự đủ nội lực (theo tính toán hiệu quả đầu tư đô thị, sẽ bàn ở dịp khác).
Về lâu dài cấp thiết ban hành các tiêu chuẩn công nghệ tiến bộ hơn cho các hệ thống bảo đảm hoạt động cơ bản của nhà cao tầng: 1. Hệ thống quản lý công trình, 2. Các hệ thống thông tin, 3. Hệ thống tự động hóa kỹ thuật công trình, 4. Hệ thống thiết bị trung tâm, 5. Các hệ thống điều khiển và phân phối không khí, 6. Hệ thống vỏ bọc công trình, 7. Các hệ thống chiếu sáng.
Trước mắt, cần chi tiết hóa các tiêu chuẩn cơ bản để ban hành thay thế tiêu chuẩn 323 cho các loại hình cao tầng thông dụng ở Việt Nam hiện nay, đảm bảo an toàn cho đô thị và bản thân công trình như sau:
1. Hệ thống thông gió, sưởi ấm và điều hoà không khí (HVAC), bao gồm môi trường nhiệt, phân phối không khí, cấp thoát nhiệt, bảo dưỡng thiết bị, và dữ liệu.
2. Quản lý năng lượng, bao gồm tự động ngắt thiết bị, kiểm soát theo tầng và giới hạn sử dụng điện trong giờ cao điểm.
3. Hệ thống giao thông đứng, bao gồm thang máy và thang cuốn.
4. Các hệ thống an toàn, bao gồm hệ thống chống cháy, giám sát các hệ thống thoát người khẩn cấp, báo khói và hệ thống tín hiệu âm thanh.
5. Các hệ thống quản lý an ninh, bao gồm hệ thống truyền hình giám sát tất cả các lối vào, lối ra, đường thoát khẩn cấp, bãi xuất nhập hàng hoá và bãi đậu xe và hệ thống kiểm tra thẻ ra vào một số khu vực nhất định bên trong công trình.
6. Liên kết các trạm kiểm soát tại một số vị trí trọng điểm với quản lý công trình để giám sát bổ sung.
Hà Nội, TP.HCM hay một số đô thị lớn tại Việt Nam đang đứng trước bài toán tái thiết đô thị cấp bách trong công cuộc cải tạo, xây mới, kế thừa truyền thống và phát triển. Cần thiết hơn cả là một nghiên cứu quốc gia nghiêm túc để có cơ sở ban hành Quy chế quản lý phát triển khi xen cấy các khu nhà ở và văn phòng cao tầng vào cấu trúc cũ của thành phố.
Khi cho phép các khu cao tầng xâm lấn vào cấu trúc tự nhiên, mặt nước (vốn là của cải chung của nhân dân) và vào các trung tâm nội đô lịch sử của TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Lạt, Huế… cần sự tỉnh táo của chính quyền và sự sáng suốt của cư dân tại chỗ.
PGS.TS.KTS Nguyễn Hồng Thục (Xây dựng)
VIP
Nhà giá rẻ Quận 10 P.12 Cao Thắng ngang 9m dài 6m 1 trệt 2 lầu HC đủ.
5 tỷ 600 triệu- 54m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0911194***
VIP
Nhà Quận 10 Nguyễn Ngọc Lộc 4 tầng BTCT hoàn công đủ hẻm xe hơi.
4 tỷ 600 triệu- 38m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0963141***
VIP
Suất mua trực tiếp CĐT - CK 8% - Tặng chuyến du lịch 750tr - HTLS 24 tháng
145 triệu- 0m2
Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0962930***
VIP
Nhà phố view 3 mặt biển vòng cung. tích hợp nhiều tiện ích, là sản phẩm giới hạn
4 tỷ 754 triệu- 243m2
Hà Tiên, Kiên Giang
Hôm nay
0975000***
VIP
Căn hộ 72m2 gồm 2PN + 2WC sổ sẵn view sân golf tặng full NT Cao Cấp giá 2,8 tỷ
Thương lượng- 72m2
Thuận An, Bình Dương
Hôm nay
0966755***
VIP
Cần bán gấp căn hộ cao cấp 2PN 70m2 cách q1 và sân bay 14km giá cực sốc 2,99 tỷ
Thương lượng- 0m2
Quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0966755***
VIP
Bán nhà mặt tiền đường Cao Thắng Thành phố Thanh Hóa
24 tỷ 500 triệu- 186m2
TP. Thanh Hóa, Thanh Hóa
Hôm nay
0907657***
VIP
Quận 1, Mặt tiền Cô Giang, Cầu Ông Lãnh, 79m2, 5 tầng kinh doanh, 38 tỷ TL
38 tỷ - 79m2
Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0918818***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
