Nghịch lý cam kết lợi nhuận condotel

12% không phải mức quá cao?

Có thể hiểu rằng, cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3-5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm về năng lực kinh doanh.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty CP Vinhomes, cho rằng mức cam kết 10%/năm phù hợp đối với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt…

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết dựa trên kinh nghiệm Savills từng thử nghiệm, phân tích một số mô hình vận hành kinh doanh ở một số địa điểm đẹp, chủ đầu tư đủ năng lực, bản thân nhà điều hành có uy tín thì mức độ cam kết 6-10% là có thể đạt được.

Tuy nhiên, lãnh đạo Vinhomes khuyến cáo các nhà đầu tư không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm nghỉ, bởi bản chất của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận lâu dài, tài sản được vận hành khai thác kinh doanh hiệu quả, được bảo trì bảo dưỡng theo đúng tiêu chuẩn ban đầu và giá trị gia tăng theo sự phát triển tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng và ngành dịch vụ du lịch. Đây mới chính là cam kết lâu dài và bền vững nhất.

Bàn luận về vấn đề này, ông Hiếu cho biết, mức lợi nhuận của condotel tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư không chỉ phải có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có tầm nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh phù hợp với từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng để chủ đầu tư duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng.

"Hầu hết các chủ đầu tư bán condotel và đưa ra mức cam kết lợi nhuận nhưng lại không cho các nhà đầu tư biết kế hoạch kinh doanh của họ".

Theo ông Hiếu, thực ra mức lợi nhuận 12% không phải là cao và con số thực tế các nhà đầu tư được hưởng có thể không nhiều. Bởi phần lớn nhà đầu tư đi vay ngân hàng để mua condotel. Tại không ít dự án, ngân hàng cho vay lên tới 60-70%, thậm chí 80%. Như vậy mức lợi nhuận nhà đầu tư được hưởng nếu vay ngân hàng để đầu tư condotel không nhiều.

Ông Hiếu cho rằng, để nhận định mức lợi nhuận 8-12% có phải quá hấp dẫn hay không cần phải tính cả lãi vay mà chủ sở hữu phải trả cho ngân hàng hàng tháng và cả chi phí cơ hội là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi khi không dùng số tiền sở hữu để gửi tiền vào ngân hàng hay đầu tư vào một loại hình đầu tư nào đó.

“Tôi rất ngạc nhiên khi ở Việt Nam hầu hết chủ đầu tư bán condotel và đưa ra mức cam kết lợi nhuận nhưng lại không cho các nhà đầu tư thứ cấp biết kế hoạch kinh doanh của họ. Nhiều nhà đầu tư cũng chỉ nhìn vào mức cam kết lợi nhuận để mua, không cần biết để đạt được mức lợi nhuận đó chủ đầu tư phải làm gì, năng lực, tiềm lực như thế nào", ông Hiếu nói.

Ông khuyên các nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần khảo sát kỹ càng chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, hợp đồng mua condotel phải có điều khoản xử lý việc vi phạm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại để bảo đảm mức lợi nhuận cần thiết.

Các nhà đầu tư cũng cần nắm được chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp du lịch thế nào; trong tương la, phải dự báo được tỉ lệ lấp đầy ra sao; chủ đầu tư có kinh nghiệm trong kinh doanh khách sạn hay bất động sản nghỉ dưỡng không?

“Tôi cho rằng không có một chuẩn mực nào về tỉ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel. Tuy nhiên, có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là càng rủi ro thì mức lợi nhuận càng cao. Vì vậy, một sản phẩm đầu tư đưa ra mức lợi nhuận quá hấp dẫn thông thường đều là những món đầu tư nhiều rủi ro. Khi đó lợi nhuận là một yếu tố để câu kéo khách hàng", ông Hiếu cho biết.

Cocobay là kết quả cho sự đào thải của thị trường

Ông Trương Xuân Quý, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Flamingo, cho hay con số cam kết lợi nhuận của condotel tại Việt Nam đang là cuộc đua của các chủ đầu tư.

Nhiều chủ đầu tư có diện tích dự án quy mô chỉ 1ha, 5ha hay 100ha cũng làm condotel. Do đó, điều quan trọng hơn cả với nhà đầu tư là họ lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín. Bởi tại nhiều quần thể condotel, đôi khi chỉ có 100 căn condotel nhưng lại được đặt ở nơi có tiện ích hiện đại, vị trí đắc địa, tỷ lệ lấp đầy cao... thì cam kết lợi nhuận ở mức cao cũng là điều khả thi.

Đối với trường hợp của Cocobay Đà Nẵng vừa qua, ông Quý cho rằng: “Đó đơn giản chỉ là sự đào thải của thị trường mà thôi. Cụm từ “vỡ trận” mà dùng chung cho cả thị trường condotel thì quá nặng”.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, cũng đồng quan điểm khi cho rằng, chúng ta đang lo lắng quá và vụ việc Cocobay chỉ là tai nạn. Nó giống như sự cố cháy chung cư trước đây xảy ra tại thị trường TP.HCM. Khi một chung cư bị cháy, rất nhiều người lo sợ sức mua sụt giảm. Tuy nhiên, một dự án không phải là mẫu số chung cho cả thị trường.

“Sau sự việc Cocobay, tôi cho đây lại là tín hiệu tốt của thị trường bởi lúc này, khách hàng có cơ hội đánh giá lại năng lực của chủ đầu tư, tiềm năng của từng sản phẩm, khả năng quản lý vận hành của từng chủ đầu tư để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn”, ông Bình nói.