Lo ngại hiệu ứng domino xảy ra với condotel

Ảnh minh hoạ.

Ba rào cản của condotel

Tại diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường Condotel" sáng 14/12, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết giai đoạn 2016-2017, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng với tâm điểm là mô hình condotel.

Tuy nhiên, khoảng hai năm gần đây, condotel có dấu hiệu chững lại cả về nguồn cung và giao dịch. Đặc biệt, câu chuyện “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng vừa qua như một cú giáng khiến cho bức tranh phát triển của phân khúc này thêm ảm đạm.

Theo ông Chiến, sự chững lại của condotel xuất phát từ ba nguyên nhân:

Thứ nhất, condotel vẫn chưa có một danh phận rõ ràng. Đến nay, mô hình nghỉ dưỡng này vẫn chưa có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành… Trong đó, nổi bật là vấn đề quyền sở hữu.

Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn, nhưng pháp lý của condotel lại đang “lưng chừng” giữa khung của hai luật: Luật du lịch và Luật nhà ở. Theo Luật nhà ở thì condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn, nhưng với luật du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn.

Thứ hai, condotel đang có mức cam kết lợi nhuận cao, từ 8-12%. Điều này dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là “vỡ trận cam kết lợi nhuận” - không trả, gây bức xúc cho người mua.

Thứ ba, khái niệm condotel đang không có sự đồng nhất giữa các địa phương. Vấn đề này đã tồn tại nhiều năm nay nhưng pháp luật vẫn đang đi chậm so với thực tế, gây nên những bất ổn về xã hội và phá vỡ quy hoạch.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nguyên nhân chững lại của phân khúc condotel đơn giản do pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống. Ông Võ cũng lo ngại rằng, sự cố Cocobay Đà Nẵng nói riêng và những vấn đề bất cập của condotel nói chung hiện nay có thể gây ra hiệu ứng domino, làm tê liệt phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty cổ phần Vinhomes, cho rằng sẽ thật đáng tiếc nếu nhận định sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn là những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động.

Theo bà Lộc, mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai thác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, bà Lộc cũng lưu ý rằng trong trường hợp các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý, có hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.

Sớm định danh cho condotel

GS. Võ cho rằng, điều kiện để phân khúc condotel phát triển ổn định cần tới sự bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất dài hạn cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Theo ông Võ, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phuương án kinh doanh của mình.

Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.

Ông Võ cũng lưu ý rằng, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền.

“Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, ông Võ phát biểu.

Theo ông Chiến, các bộ gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa thể thao và du lịch… cần ngồi lại với nhau để cùng tìm biện pháp tháo gỡ các điểm nghẽn theo nguyên tắc: căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn.

Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Nếu condotel được xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng, muốn chuyển thành nhà ở thì quá trình chuyển đổi phải tuân thủ các nguyên tắc về quy hoạch như: khu vực đó có được chuyển đổi không, nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ.

Bên cạnh đó, ông Chiến nhấn mạnh, cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển; đồng thời để người mua condotel được an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp.

Bà Nguyễn Thị Minh Tâm, đại diện Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cho biết hiện bộ này đang tiến hành sửa Luật Đất đai. Trong quá trình sửa luật, liên quan tới hành lang pháp lý cho condotel, bộ sẽ căn cứ vào chỉ đạo của Chính phủ để có điều chỉnh thích hợp hơn cho loại hình du lịch kiểu mới này phát triển.