Nghịch cảnh thị trường bất động sản

“Đem hàng hiệu về nông thôn”

Đó là ví von của TS. Vũ Đình Ánh, bởi thị trường BĐS hiện nay có nguồn cung đáng kể là BĐS cao cấp, căn hộ có diện tích rộng… với giá trị lớn gấp nhiều lần khả năng chi trả của đại bộ phận những người có nhu cầu. Chính vì thế, dù thị trường ngập tràn hàng hóa, mà người tiêu dùng chỉ có thể thèm khát nhìn qua mà không dám mơ có ngày được sở hữu.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS - nhận định, giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở đứng ở mức cao và có xu hướng diễn biến phức tạp, cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối.

Lấy số liệu từ Tổng cục Thống kê, TS. Vũ Đình Ánh cho biết, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tuy gấp đôi so với nông thôn và gấp đôi so với năm 2006 nhưng cũng mới chỉ đạt gần 26 triệu đồng vào năm 2010 - ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân chứ không thể có tích luỹ để mua nhà và BĐS với mức giá phổ biến trên 10 triệu đồng mỗi m2, mặc dù theo Tổng cục Thống kê thì người dân Việt Nam vẫn có tích luỹ do mức thu nhập bình quân vẫn lớn hơn mức chi tiêu bình quân. TS. Ánh nói: “Mức thu nhập chênh lệch theo vùng miền còn làm bức tranh cung cầu trên thị trường BĐS thêm khập khiễng”.

Rõ ràng, thị trường BĐS hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS còn rất cao lại chưa được đáp ứng.

Hà Nội chiếm 1/5 giá trị BĐS cả nước

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cũng cho biết, qui mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây. Đến năm 2011 đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng - tăng 3,5 lần so với năm 2005 - và cũng chừng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS - tăng tới 9,8 lần so với năm 2005, trong khi tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng tương ứng gần 2,6 lần khiến cho tỷ trọng vốn đầu tư vào ngành BĐS trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đã tăng từ 4,9% năm 2005 lên 9,9% năm 2011.

Tuy nhiên, BĐS chỉ phát triển tập trung ở một số địa phương. Trong tổng số xấp xỉ 657 ngàn tỷ đồng giá trị sản xuất (GTSX) xây dựng năm 2011 (gấp gần 3,7 lần so với năm 2005) thì chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, và một số địa phương có tốc độ đô thị hoá cao.

Năm 2010, riêng Hà Nội (bao gồm cả Hà Tây) đã có GTSX xây dựng tới gần 111 ngàn tỷ đồng, chiếm 1/5 của cả nước, hơn gấp đôi 14 tỉnh trung du và miền núi phía Bắc hay gấp đôi 13 tỉnh ĐBSCL hay xấp xỉ 14 tỉnh thành khu vực Bắc trung bộ và duyên hải miền Trung hay gần bằng cả 6 tỉnh Đông Nam bộ trong đó có cả TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu.

Xếp vị trí thứ hai là TP.HCM với giá trị sản xuất xây dựng năm 2010 đạt gần 91.500 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 16,7% của cả nước), tăng gấp 2,8 lần so với năm 2005 (khi đó TP.HCM chiếm tỷ trọng 18,2% của cả nước). Những địa phương có giá trị sản xuất xây dựng lớn lại là Nghệ An (đứng thứ 3 cả nước với 23,6 ngàn tỷ đồng), Thanh Hoá (đứng thứ 4 với trên 19 ngàn tỷ đồng), Đồng Nai (đứng thứ 6 với gần 12 ngàn tỷ đồng), Ninh Bình (chiếm vị trí thứ 7 với gần 11 ngàn tỷ đồng), trong khi Đà Nẵng chỉ đạt hơn 9,6 ngàn tỷ đồng, Hải Phòng (thứ 5 về qui mô, giá trị 14 ngàn tỷ đồng) và Cần Thơ (khoảng 8 ngàn tỷ đồng).

Nỗi niềm “đô thị không ánh đèn”

Trong khi chỗ ở cho người lao động, người có thu nhập trung bình còn là vấn đề đau đầu, thì câu chuyện “đô thị không ánh đèn” lại là sự xót xa về lãng phí nguồn lực xã hội.

Việc chậm triển khai các công trình hạ tầng xã hội, cung cấp dịch vụ đô thị trong các dự án khu đô thị mới, cũng như việc lựa chọn địa điểm phát triển dự án không phù hợp cũng chưa khuyến khích người dân đến ở và hình thành đô thị như mong muốn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho hay, có những khu đô thị từ khi hình thành dự án đến 5 năm sau mới tạm ở được. "Có khu đô thị làm tới 10 năm, cây đã thành rừng nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu hạ tầng tối thiểu để ở của người dân“ – ông Hà nói – "Vì thế, khu đô thị làm xong nhưng không sáng đèn. Hàng tồn kho cũng từ đó mà ra. Đa phần hàng tồn kho là ở khu vực ngoại thành, hạ tầng kém, chứ ở khu vực nội thành hạ tầng tốt không thấy dự án nào ế hàng cả“.