Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ

Trong quý I/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự cải thiện đồng thời ở cả nguồn cung và thanh khoản, bất chấp mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.

Tại Hà Nội, khoảng 8.800 căn hộ mới được mở bán trong quý I. Ảnh:VA

>> Xem thêm thông tin chi tiết hàng trăm dự án bất động sản tại Hà Nội

Vùng ven dẫn dắt nguồn cung

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sức cầu hiện hữu không chỉ đến từ nhu cầu ở thực mà còn có sự tham gia của dòng tiền đầu tư có chọn lọc. Đây là yếu tố giúp thị trường duy trì độ ổn định trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.

Tại Hà Nội, khoảng 8.800 căn hộ mới được mở bán trong quý I, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 7.300 căn, tăng 122%, cho thấy khả năng hấp thụ vẫn ở mức cao.

TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt gần 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, Văn Giang chiếm khoảng 62% tổng nguồn cung với 5.500 căn, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn, được hưởng lợi từ quỹ đất dồi dào và hạ tầng hoàn thiện. Trong khi đó, khu vực nội đô vẫn hạn chế nguồn cung do áp lực chi phí và quỹ đất khan hiếm, dù xuất hiện thêm một số dự án cao cấp.

Tại TP.HCM, Bình Dương tiếp tục giữ vai trò động lực chính với gần 2.200 căn mở bán, tương đương 60% nguồn cung mới. Nguồn cung khu trung tâm có cải thiện nhưng mang tính cục bộ, phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế.

Xu hướng này cho thấy các đô thị vệ tinh đang dần trở thành “bộ đệm” của thị trường, góp phần cân đối cung – cầu và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người mua.

Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp trong quý đầu năm nhìn chung ổn định so với cuối năm 2025. Giá trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 102 triệu đồng/m², còn Hà Nội khoảng 86 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các khu vực ngày càng rõ nét. Tại Hà Nội, giá căn hộ nội đô duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý, chủ yếu do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp.

Thị trường căn hộ sơ cấp tại TP.HCM ghi nhận sự cải thiện đồng thời ở cả nguồn cung và thanh khoản

>> Danh sách các dự án bất động sản triển khai tại thành phố Hồ Chí Minh

Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang giữ mức giá phổ biến 60–70 triệu đồng/m², tạo lợi thế cạnh tranh rõ rệt đối với người mua ở thực.

Tại TP.HCM, Bình Dương ghi nhận mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới thậm chí đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng trong dài hạn.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Dù quý I ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, One Mount Group dự báo nguồn cung năm 2026 có thể điều chỉnh giảm so với kỳ vọng trước đó do áp lực lãi suất khiến chi phí vốn tăng và doanh nghiệp thận trọng hơn trong triển khai dự án. Cụ thể, TP.HCM dự kiến đạt khoảng 28.000–29.000 căn mở bán trong năm 2026, giảm khoảng 2.000 căn so với dự báo trước.

Trong khi đó, Hà Nội tiếp tục là điểm sáng với nguồn cung dự kiến từ 35.000–40.000 căn. Khu vực Văn Giang vẫn đóng vai trò chủ lực, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, nhờ sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, dù chịu tác động từ lãi suất, thị trường vẫn giữ được sự ổn định về cung – cầu. Tuy nhiên, cần thêm thời gian để đánh giá đầy đủ tác động của các yếu tố vĩ mô.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Theo ông, dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ yếu tố tài chính, ưu tiên sản phẩm từ chủ đầu tư uy tín nhằm hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động.

>> Xem thêm thông tin về giá bán nhà đất