Nghệ An hé lộ bức tranh đô thị mới, những khu vực nào chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng giá?

Theo quyết định của UBND tỉnh Nghệ An, toàn tỉnh hiện có một đô thị đạt tiêu chuẩn loại II là đô thị Vinh. Không gian đô thị này được mở rộng, bao gồm các phường Thành Vinh, Trường Vinh, Vinh Hưng, Vinh Lộc, Vinh Phú và khu vực Cửa Lò, cho thấy xu hướng liên kết, tích hợp giữa trung tâm hành chính, kinh tế với đô thị du lịch ven biển.

Ở cấp độ đô thị loại III, Nghệ An ghi nhận 22 đô thị sau quá trình rà soát, phân loại lại, phân bố rộng khắp trên nhiều địa phương. Trong số này có thể kể đến các đô thị có vai trò nổi bật như Thái Hòa (các phường Thái Hòa, Tây Hiếu và xã Đông Hiếu), Hoàng Mai (các phường Hoàng Mai, Tân Mai, Quỳnh Mai), Quán Hành (xã Nghi Lộc), Hưng Nguyên (xã Hưng Nguyên), Trà Lân (xã Con Cuông).

Bên cạnh đó là loạt đô thị trải dài từ đồng bằng đến miền núi như Nam Đàn, Đô Lương, Tân Kỳ, Yên Thành, Diễn Châu, Quỳnh Lưu, Quỳ Hợp, Quế Phong, Quỳ Châu, Anh Sơn, Nghĩa Đàn, Tương Dương… tạo nên một mạng lưới đô thị đa trung tâm, phản ánh rõ định hướng phát triển cân bằng giữa các vùng.

Một góc Thành Vinh, Nghệ An

Không chỉ dừng lại ở việc phân loại đô thị, tỉnh cũng công bố 11 phường đạt trình độ phát triển đô thị. Trong đó, phường Cửa Lò đạt tiêu chuẩn tương đương đô thị loại II, trong khi các phường thuộc khu vực Vinh, Thái Hòa và Hoàng Mai đạt trình độ đô thị loại III. Đây được xem là những hạt nhân quan trọng, đóng vai trò dẫn dắt quá trình đô thị hóa trong từng khu vực.

Việc công bố danh mục đô thị lần này được thực hiện theo Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15, có hiệu lực từ đầu năm 2026. Theo đó, hệ thống phân loại đô thị được rút gọn còn 4 cấp, thay vì 6 cấp như trước đây, đồng thời tiêu chí đánh giá cũng được tinh giản, tập trung vào 3 nhóm cốt lõi gồm vai trò - vị trí phát triển, mức độ đô thị hóa và chất lượng hạ tầng, tổ chức không gian.

Điểm mới quan trọng là cách nhìn nhận đô thị không còn bó hẹp trong ranh giới hành chính, mà được xác định theo không gian phát triển thực tế. Điều này cho phép một đô thị có thể mở rộng trên nhiều xã, phường, phản ánh đúng bản chất liên kết và lan tỏa của quá trình đô thị hóa.

Cùng với đó, cơ chế công nhận đô thị cũng được phân cấp mạnh hơn, trao quyền chủ động lớn hơn cho địa phương. Bộ Xây dựng có thẩm quyền công nhận đô thị loại I, UBND cấp tỉnh được giao quyết định đối với đô thị loại II, III và các đơn vị cấp xã thuộc đô thị. Cách tiếp cận này giúp rút ngắn thủ tục, đồng thời tăng tính linh hoạt trong quản lý và phát triển.

Cửa Lò, Nghệ An

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc công bố danh mục đô thị không đồng nghĩa với việc thay đổi hay nâng cấp đơn vị hành chính. Đây chủ yếu là bước đánh giá trình độ phát triển đô thị theo các tiêu chí kinh tế - xã hội và hạ tầng, nhằm làm cơ sở cho quy hoạch dài hạn, định hướng dòng vốn đầu tư và tổ chức không gian phát triển hợp lý hơn trong tương lai.

Theo bảng giá đất mới ban hành theo Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND, mặt bằng giá đất tại các đô thị trên địa bàn Nghệ An đã được điều chỉnh theo hướng tiệm cận thị trường hơn, trong đó các khu vực trung tâm như thành phố Vinh (cũ) tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Cụ thể, tại các tuyến đường trung tâm, trục thương mại của Vinh, giá đất ở dao động phổ biến khoảng 32 - 55 triệu đồng/m2, trong khi đất thương mại, dịch vụ đạt khoảng 22 - 40 triệu đồng/m2.

Ở các đô thị loại III vừa được công bố như Hoàng Mai, Thái Hòa hay các trung tâm huyện, mặt bằng giá thấp hơn đáng kể, phổ biến trong khoảng 6 - 12 triệu đồng/m2 đối với đất thương mại dịch vụ, còn đất ở ven trục giao thông chính dao động khoảng 3 - 7 triệu đồng/m2.

Những khu vực nông thôn, miền núi hoặc đô thị mới hình thành ghi nhận mức giá thấp hơn nữa, từ dưới 2 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, bảng giá đất 2026 cũng cho thấy sự phân tầng rõ rệt giữa các khu vực ven biển như Cửa Lò - nơi hưởng lợi từ du lịch so với các đô thị khác. Giá đất thương mại tại các khu vực này có thể đạt 18 - 35 triệu đồng/m2, cho thấy tiềm năng tăng trưởng gắn với dịch vụ và nghỉ dưỡng.

Tại các đô thị động lực như Vinh (đô thị loại II) hay khu vực Hoàng Mai, giá đất trong bảng giá 2026 chỉ mang tính nền tảng, thường thấp hơn nhiều so với thực tế.

Trên thị trường, đất mặt tiền tại các tuyến trung tâm Vinh hiện phổ biến ở mức khoảng 40-80 triệu đồng/m2, thậm chí có vị trí đẹp vượt 100 triệu đồng/m2. Tại Hoàng Mai hoặc khu vực ven biển Cửa Lò, giá đất ở nhiều khu đô thị mới dao động từ 15-35 triệu đồng/m2, tùy vị trí và hạ tầng.