Ngành bất động sản “vượt bão”

Ảnh minh hoạ.

Đánh giá về nguồn cung và lực cầu thị trường bất động sản, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, sau sự phục hồi mạnh mẽ trong quý II và quý III/2022, thị trường tại TP.HCM tiếp tục ảm đạm với lực cung cầu trong 6 tháng đầu năm 2023 vẫn suy yếu, bất chấp những chính sách giảm lãi suất từ Chính phủ, hay các gói hỗ trợ của chủ đầu tư.

Giá bán căn hộ tại TPHCM không có sự thay đổi lớn trong hơn 1 năm qua, ngoại trừ phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng hơn 20% so với cùng kỳ. Chúng tôi rằng phân khúc có mức giá phù hợp với túi tiền của người có nhu cầu ở thật, trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn đến giá chào bán sơ cấp vẫn đi ngược với xu thế chung của thị trường.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở, chính quyền TP HCM, tính đến quý 2/2023, đã giải quyết pháp lý cho 16 dự án trên thành phố, và đặt mục tiêu sẽ giải quyết pháp lý thêm cho hơn 50 dự án nữa vào cuối 2023.

Tại Hà Nội, trái ngược với tình hình tại TPHCM, thị trường căn hộ tại Hà Nội khởi sắc hơn với số lượng lớn dự án được triển khai trong các năm qua và thị trường giao dịch sôi động hơn, bên cạnh đó hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, cùng với giá bán trung bình thấp hơn TPHCM từ 20 – 30% tùy phân khúc. Tuy vậy, nguồn cung tại Hà Nội cũng đang ở xu hướng giảm dần do nhiều dự án vẫn gặp khó khăn về nguồn vốn triển khai chưa khởi động lại được.

Dự kiến trong nửa cuối 2023, Hà Nội sẽ chào đón thêm gần 6,000 căn hộ, chủ yếu từ các dự án cao cấp đã và đang triển khai, do đó dự báo giá sơ cấp tại đây sẽ tăng nhẹ trong thời gian tới.

Tuy vậy, Mirae Asset đánh giá, nếu nhìn tổng quát toàn thị trường cả hai thành phố Hà Nội và TPHCM thì nguồn cung căn hộ hàng năm đang có xu hướng giảm dần từ năm 2015 đến nay, trong đó giảm mạnh nhất là vào năm 2020 do ảnh hưởng của dịch Covid và từ đó đến nay vẫn chưa thể hồi phục trở lại.

Lượng phát hành trái phiếu có dấu hiệu phục hồi

Cũng theo Mirae Asset, sau khi Nghị định 65 được ban hành, khả năng huy động vốn bằng kênh trái phiếu doanh nghiệp bị hạn chế đáng kể, điều này đã khiến các công ty bất động sản thu hẹp hoạt động phát hành trái phiếu. Theo VBMA, tổng lượng trái phiếu cả năm 2022 chỉ đạt gần 52.000 tỷ đồng, giảm 76% so với năm trước đó.

Trước tình hình các công ty bất động sản kẹt nguồn vốn, Nhà nước đã ban hành Nghị định 08 để sửa đổi một số điều của Nghị định 65 nhằm giảm bớt áp lực thanh khoản trái phiếu, cùng với đó là Nghị quyết 33 tạo điều kiện cho doanh nghiệp giãn nợ, tái cơ cấu nợ. 9 tháng đầu năm 2023 nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã huy động qua kênh này được khoảng 50 nghìn tỷ đồng, gần bằng tổng mức phát hành của cả năm 2022. Chỉ tính riêng trong quý 3 2023 đã có hơn 10 doanh nghiệp phát hành với tổng giá trị khoảng 27 nghìn tỷ đồng, cao hơn 2 quý trước đó cộng lại. Trong số này có 2 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán là Nam Long (NLG) và Khải Hoàn Land (KHG).

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay đã chủ động mua lại một phần không nhỏ lượng trái phiếu đã phát hành, lên đến khoảng 12 nghìn tỷ đồng, giúp toàn ngành giảm được áp lực nợ vay.

Tuy vậy, Mirea Asset cho rằng, thị trường vẫn có thể gặp nhiều trở ngại trong ngắn hạn khi 1) số lượng trái phiếu còn lại trong ngắn hạn vẫn rất lớn, ước tính lên đến hơn 60 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối 2023 và 120 nghìn tỷ đồng cho cả năm 2024; và 2) một số tiêu chuẩn của Nghị định 65 sẽ có hiệu lực trở lại vào đầu năm 2024.

Doanh thu và lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp đều giảm mạnh

Về sức khoẻ tài chính doanh nghiệp, ngoại trừ Vinhomes (VHM) và Khang Điền (KHG), các doanh nghiệp lớn trên sàn chứng khoán đều có kết quả doanh thu 6 tháng đầu năm 2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước, trong đó No Va Land (NVL), Đất Xanh (DXG), và Phát Đạt (PDR), có mức giảm mạnh nhất. Cá biệt NVL có lợi nhuận sau thuế giảm mạnh nhất so với các công ty khác và lần đầu ghi nhận lỗ kể từ khi lên sàn đến nay.

Với tình hình thị trường bất động sản vẫn chưa có nhiều dấu hiệu cải thiện, và nhiều khả năng tình trạng suy yếu sẽ còn kéo dài qua năm 2024, chúng tôi không kỳ vọng sẽ có chuyển biến đáng kể với khả năng sinh lời của các công ty bất động sản trên sàn trong 2 quý còn lại của năm 2023.

Tuy tỷ lệ hàng tồn kho giảm dần và tỷ lệ người mua trả tiền trước có dấu hiệu tăng trở lại, nhưng do kẹt nguồn vốn nên các hệ số tài chính như hệ số thanh toán nhanh và hệ số thanh toán hiện hành có xu hướng quay trở lại thời kỳ dịch Covid, điều này cho thấy các rủi ro về tài chính vẫn hiện hữu.

Kỳ vọng sửa đổi khung pháp lý hỗ trợ thị trường bước vào chu kỳ mới

Mirae Asset cho biết, theo các chu kỳ tăng giảm của thị trường bất động sản trong quá khứ, thì khoảng cách giữa các thời điểm đầu chu kỳ thường từ 6-7 năm. Tuy nhiên, do ảnh hưởng dịch Covid và các chính sách kiểm soát TPDN cũng như tăng lãi suất, khoảng cách giữa các chu kỳ có thể kéo dài hơn so với các diễn biến trong quá khứ.

Bên cạnh đó, các đợt sóng bất động sản trước đây đều đi kèm thay đổi về chính sách, do đó Mirae Asset kỳ vọng khi Quốc hội xem xét sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản cuối 2023, sớm được thông qua và có hiệu lực, sẽ tạo nền tảng và thúc đẩy thị trường hồi phục trở lại.

Mirae Asset đề xuất lựa chọn cổ phiếu của những doanh nghiệp có các thế mạnh sau: 1) sức khỏe tài chính tốt, đòn bẩy thấp, 2) khả năng tăng trưởng lợi nhuận tốt trong tương lai, 3) sản phẩm tập trung vào các phân khúc đang được người có nhu cầu ở thật quan tâm như phân khúc tầm trung hoặc bình dân, 4) quỹ đất lớn và đã có đầy đủ thủ tục pháp lý.

Bên cạnh những yếu tố nền tảng cơ bản, xét về yếu tố thị trường, một số cổ phiếu thế hiện mức định giá chiết khấu hoặc các cổ phiếu có khả năng giữ nền giá tốt trước những biến động của thị trường như NLG, KDH, VHM, HDC.