Thay vì dốc tiền tỷ vào các dự án cao cấp, nhà đầu tư hãy chuyển hướng sang những phân khúc trung bình, vừa và nhỏ sẽ thu được hiệu quả kinh doanh tốt ngoài mong đợi, quan chức Bộ Xây dựng dự đoán về thị trường bất động sản (BĐS) 2011.
So với những năm trước, kể từ năm 2010, thị
trường bất động sản được đánh giá là đã qua thời kỳ đóng băng, có dấu
hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, theo nhận định của Thứ
trưởng Nguyễn Trần Nam: Thị trường bất động sản (BĐS) phát triển chưa
bền vững do những lý do sau:
Giá bất động sản vẫn ở mức cao: So
với mức thu nhập thực tế của người dân hiện nay, giá nhà đất tại Việt
Nam đang ở mức rất cao, dẫn đến nhiều người dân không mua được nhà, đặc
biệt là tại Hà Nội. Hiện nay, đa số người có thu nhập cao đã có nhà ở,
trong khi đó nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại đang thiếu trầm
trọng. Vấn đề là không phải chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần
phải giảm diện tích căn hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành
để duy trì lợi nhuận.
Cơ cấu hàng hóa BĐS mất cân đối: Chủ đầu tư các dự án nhà ở cao cấp tập trung phát triển quá nhiều dự án, bỏ quên phân khúc bình dân (mà đại đa số người dân có nhu cầu thực). Cùng với đó, những khu đất trong nội thành nhà đầu tư không mặn mà phát triển dự án rẻ tiền vì giá đất đắt, vị trí lại có nhiều lợi thế, tuy nhiên, những dự án nhà ở cao cấp ngoài trung tâm lại rất khó bán.
Tiến độ xây dựng và hoàn thiện các dự án chậm: nguyên nhân khách quan có thể từ phía chính quyền, thủ tục phức tạp. Những cũng có nguyên nhân từ phía chủ đầu tư như quản lý dòng tiền không đủ, tiền dự án này lại đi làm dự án khác. Lỗi cơ bản của nhiều chủ đầu tư hiện nay là quản lý dòng tiền không tốt, không chuẩn bị nguồn lực đầy đủ. Vì thế, các dự án triển khai dở dang, đuối hơi không thực hiện đúng cam kết với khách hàng,…
Thời của phân khúc nhà ở bình dân
Có thể thấy, thị trường BĐS xưa nay vẫn dựa nhiều vào vốn, đặc biệt là vốn tín dụng từ các ngân hàng. Chính vì vậy, việc Chính phủ ra nghị quyết về cắt giảm đầu tư, thắt chặt tín dụng đối với một số ngành, lĩnh vực nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô chắc chắn sẽ khiến cho thị trường BĐS gặp những khó khăn nhất định về vốn.
Trong bối cảnh hiện nay, những yếu tố như lãi suất cao lên đến 20%/năm, tăng trưởng tín dụng năm 2011 được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực BĐS bị hạn chế... sẽ là rào cản cho các chủ đầu tư.
Theo quy định của Nghị định 71, khi mới bắt đầu thực hiện dự án, chủ đầu tư chỉ được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự án, khoản huy động này không nhiều. Bên cạnh đó, nhà đầu tư bị khống chế thời gian huy động vốn, tức phải xây xong phần móng thì chủ đầu tư mới được huy động vốn.
Theo ông Nam, năm 2011 với chính sách tiền tệ thắt chặt đối với BĐS đồng nghĩa với việc dòng tiền vào lĩnh vực này sẽ bị hạn chế đi rất nhiều: “Khi Nhà nước siết chặt tín dụng, thị trường sụt giảm là các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn ngay”.
Phân tích thị trường BĐS ở Hà Nội và TP.HCM có thể thấy khác biệt rõ rệt: Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ gần như đã bão hòa do nguồn cung căn hộ lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và ngay cả căn hộ trung bình hiện nay tại TP.HCM cũng khó bán. Theo thống kê, tại TP.HCM dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm đến 47% tổng dư nợ bất động sản của cả nước, trong khi đó ở Hà Nội chiếm 16%. Người dân TP.HCM đi mua nhà ở chủ yếu là tiền đi vay ngân hàng, còn đối với Hà Nội thì ít hơn rất nhiều.
Do đó, ông Nam cho rằng: khi siết chặt tín dụng chắc chắn là TP.HCM sẽ khó khăn nhiều hơn so với Hà Nội. Giá căn hộ thương mại tại TP.HCM hiện nay rẻ hơn rất nhiều so với Hà Nội, thậm chí còn bằng nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội, chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/m2.
Mặc
dù trong thời kỳ lạm phát, bất ổn kinh tế vĩ mô, thị trường BĐS gặp
không ít khó khăn, song trao đổi kinh nghiệm với các nhà đầu tư, Thứ
trưởng Nguyễn Trần Nam vẫn rất lạc quan vào thị trường này trong trung
và dài hạn. Ông Nam lý giải: Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam rất lớn, tiền
trong dân cũng không phải là nhỏ, do đó yếu tố đầu ra của thị trường
còn tiềm năng rất lớn. Xét về dài hạn, thị trường bất động sản sẽ còn
phát triển mạnh bởi người nghèo dù vất vả thế nào cũng mong có một ngôi
nhà “an cư lạc nghiệp”, còn người giàu thì sẽ không dừng lại ở 1 – 2 căn
biệt thự mà muốn đầu tư và sở hữu trong tay nhiều đất cát hơn nữa.
Dự báo về tình hình thị trường BĐS năm 2011, ông Nam cho biết: sẽ có nhiều thách thức nhưng vẫn có thời cơ khi các kênh đầu tư khác đang dần dần mất đi sức hút. Như giá vàng hạ nhiệt, việc cấm kinh doanh vàng miếng đang từng bước được xóa bỏ, thị trường USD chợ đen đóng cửa, thị trường chứng khoán giảm điểm do thiếu minh bạch,…Vì thế, mặc dù Chính phủ giảm dòng tiền vào BĐS nhưng người dân lại đang đổ tiền vào lĩnh vực này. Đặc biệt, nếu các nhà đầu tư giỏi nắm bắt cơ hội, thay vì dốc tiền tỷ vào các dự án cao cấp thì hãy chuyển hướng sang những phân khúc trung bình, vừa và nhỏ, như vậy, sẽ thu được hiệu quả kinh doanh tốt ngoài mong đợi.
“Hiện nay, số lượng lao động có thu nhập thấp chưa có nhà ở rất nhiều, vì vậy, các nhà đầu tư phải nhắm vào những người có tiền thật, có nhu cầu thật. Mặc dù, giá bán đầu ra của những căn hộ trung bình có thể không lớn, lợi nhuận trên từng căn có thể không cao nhưng bù lại, số lượng bán sẽ rất nhiều”, ông Nam nhấn mạnh.
Theo ông Nam, "thị trường BĐS 2011 vẫn bình bình như năm 2010, không phải là sốt nóng, cũng không đến nỗi đóng băng, thị trường vẫn cứ túc tắc phát triển như bình thường, trong cái khó lại ló cái khôn”. Ông Nam hi vọng: Trong vòng 5 tháng tới, với những chính sách thiết thực và chặt chẽ của Nhà nước, lạm phát sẽ được đẩy lùi và thị trường BĐS cuối năm lại khởi sắc.
 |
| Theo Thứ trưởng Nam: Thị trường BĐS đã phục hồi nhưng phát triển thiếu ổn định . |
Cơ cấu hàng hóa BĐS mất cân đối: Chủ đầu tư các dự án nhà ở cao cấp tập trung phát triển quá nhiều dự án, bỏ quên phân khúc bình dân (mà đại đa số người dân có nhu cầu thực). Cùng với đó, những khu đất trong nội thành nhà đầu tư không mặn mà phát triển dự án rẻ tiền vì giá đất đắt, vị trí lại có nhiều lợi thế, tuy nhiên, những dự án nhà ở cao cấp ngoài trung tâm lại rất khó bán.
Tiến độ xây dựng và hoàn thiện các dự án chậm: nguyên nhân khách quan có thể từ phía chính quyền, thủ tục phức tạp. Những cũng có nguyên nhân từ phía chủ đầu tư như quản lý dòng tiền không đủ, tiền dự án này lại đi làm dự án khác. Lỗi cơ bản của nhiều chủ đầu tư hiện nay là quản lý dòng tiền không tốt, không chuẩn bị nguồn lực đầy đủ. Vì thế, các dự án triển khai dở dang, đuối hơi không thực hiện đúng cam kết với khách hàng,…
Thời của phân khúc nhà ở bình dân
Có thể thấy, thị trường BĐS xưa nay vẫn dựa nhiều vào vốn, đặc biệt là vốn tín dụng từ các ngân hàng. Chính vì vậy, việc Chính phủ ra nghị quyết về cắt giảm đầu tư, thắt chặt tín dụng đối với một số ngành, lĩnh vực nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô chắc chắn sẽ khiến cho thị trường BĐS gặp những khó khăn nhất định về vốn.
Trong bối cảnh hiện nay, những yếu tố như lãi suất cao lên đến 20%/năm, tăng trưởng tín dụng năm 2011 được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực BĐS bị hạn chế... sẽ là rào cản cho các chủ đầu tư.
Theo quy định của Nghị định 71, khi mới bắt đầu thực hiện dự án, chủ đầu tư chỉ được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự án, khoản huy động này không nhiều. Bên cạnh đó, nhà đầu tư bị khống chế thời gian huy động vốn, tức phải xây xong phần móng thì chủ đầu tư mới được huy động vốn.
Theo ông Nam, năm 2011 với chính sách tiền tệ thắt chặt đối với BĐS đồng nghĩa với việc dòng tiền vào lĩnh vực này sẽ bị hạn chế đi rất nhiều: “Khi Nhà nước siết chặt tín dụng, thị trường sụt giảm là các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn ngay”.
 |
| Thị trường BĐS 2011 vẫn sẽ túc tắc phát triển bình thường như năm 2010, không sốt nóng, cũng không đến nỗi đóng băng. |
Phân tích thị trường BĐS ở Hà Nội và TP.HCM có thể thấy khác biệt rõ rệt: Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ gần như đã bão hòa do nguồn cung căn hộ lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và ngay cả căn hộ trung bình hiện nay tại TP.HCM cũng khó bán. Theo thống kê, tại TP.HCM dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm đến 47% tổng dư nợ bất động sản của cả nước, trong khi đó ở Hà Nội chiếm 16%. Người dân TP.HCM đi mua nhà ở chủ yếu là tiền đi vay ngân hàng, còn đối với Hà Nội thì ít hơn rất nhiều.
Do đó, ông Nam cho rằng: khi siết chặt tín dụng chắc chắn là TP.HCM sẽ khó khăn nhiều hơn so với Hà Nội. Giá căn hộ thương mại tại TP.HCM hiện nay rẻ hơn rất nhiều so với Hà Nội, thậm chí còn bằng nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội, chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/m2.
Dự báo về tình hình thị trường BĐS năm 2011, ông Nam cho biết: sẽ có nhiều thách thức nhưng vẫn có thời cơ khi các kênh đầu tư khác đang dần dần mất đi sức hút. Như giá vàng hạ nhiệt, việc cấm kinh doanh vàng miếng đang từng bước được xóa bỏ, thị trường USD chợ đen đóng cửa, thị trường chứng khoán giảm điểm do thiếu minh bạch,…Vì thế, mặc dù Chính phủ giảm dòng tiền vào BĐS nhưng người dân lại đang đổ tiền vào lĩnh vực này. Đặc biệt, nếu các nhà đầu tư giỏi nắm bắt cơ hội, thay vì dốc tiền tỷ vào các dự án cao cấp thì hãy chuyển hướng sang những phân khúc trung bình, vừa và nhỏ, như vậy, sẽ thu được hiệu quả kinh doanh tốt ngoài mong đợi.
“Hiện nay, số lượng lao động có thu nhập thấp chưa có nhà ở rất nhiều, vì vậy, các nhà đầu tư phải nhắm vào những người có tiền thật, có nhu cầu thật. Mặc dù, giá bán đầu ra của những căn hộ trung bình có thể không lớn, lợi nhuận trên từng căn có thể không cao nhưng bù lại, số lượng bán sẽ rất nhiều”, ông Nam nhấn mạnh.
Theo ông Nam, "thị trường BĐS 2011 vẫn bình bình như năm 2010, không phải là sốt nóng, cũng không đến nỗi đóng băng, thị trường vẫn cứ túc tắc phát triển như bình thường, trong cái khó lại ló cái khôn”. Ông Nam hi vọng: Trong vòng 5 tháng tới, với những chính sách thiết thực và chặt chẽ của Nhà nước, lạm phát sẽ được đẩy lùi và thị trường BĐS cuối năm lại khởi sắc.
Cafeland.vn - Theo VTC
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
