Năm 2011: Hy vọng nào cho thị trường bất động sản TPHCM?

Một số chuyên gia khác nhận định, thị trường BĐS năm 2011 “sống hay chết” phụ thuộc vào lãi suất trên thị trường vốn. Trong khi đó, thị trường nhà ở, đất ở giá thấp sẽ phát đạt dù thị trường vốn có thuận lợi hay không.

Năm 2011 thị trường căn hộ giá thấp ở ngoại thành được dự báo sẽ phát đạt, dù có những khó khăn từ thị trường vốn. Ảnh: Quỳnh Mai

Thị trường BĐS năm 2010 – năm khó khăn

Năm 2010 có thể nói là một năm tồi tệ với thị trường BĐS. Sự “hợp lưu” của những tác động từ các chính sách và thị trường vốn thiếu ổn định, lãi suất cao, biến động liên tục đã biến năm 2010 được nhận định là tồi tệ nhất từ trước đến nay. Về thị trường vốn, trong quý I, một phần quý II và toàn bộ quý IV/2010 lãi suất trên thị trường luôn ở mức cao trên 16%/năm, có những thời điểm lãi suất chạm đỉnh 21%/năm. Với mặt bằng lãi suất cao như vậy, thị trường vốn đã không thể hiện được vai trò “bà đỡ” cho thị trường BĐS vốn cần rất nhiều vốn có tính ổn định lâu dài. Chỉ riêng việc biến động của thị trường vốn đã khiến cho thị trường BĐS “chết đứng”. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM đã có lúc phải than thời rằng: “ Với mặt bằng lãi suất 10 -20%/năm thì sẽ chẳng có ai dám vay vốn mua nhà hoặc vay vốn đầu tư vào BĐS. Trong thời kỳ hoàng kim của thị trường BĐS, đầu tư vào BĐS sinh lời trên 20%/năm cũng rất hiếm huống gì trong tình cảnh thị trường đang trầm lắng. Thị trường BĐS năm 2010 trầm lắng, mặt bằng giá đã được điều chỉnh rất sâu, người có tiền sẽ có khả năng mua được nhà với giá thấp nhất thế nhưng sức sống của thị trường chỉ có ở phân khúc căn hộ giá thấp. Những phân khúc còn lại của thị trường BĐS như căn hộ cao cấp, đất dự án... vốn dành cho giới đầu tư rất ế ẩm. Chỉ có những người có được sự chuẩn bị tài chính kha khá mới có khả năng mua nhà trong năm 2010”.

Năm 2010 cũng là một năm có nhiều tác động của nhiều chính sách vĩ mô. Trong đó, đáng kể việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, thuế thu nhập cá nhân (thuế suất 2% trên tổng giá trị hợp đồng hoặc 25% trên lợi nhuận) đánh vào lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng BĐS; thông tư số 16 hướng dẫn về việc góp vốn vào các dự án BĐS... Chỉ riêng việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đã khiến cho hầu hết các chủ đầu tư phải án binh bất động gần 1 năm vì chờ hướng dẫn. Bên cạnh đó, việc thu tiền sử dụng đất theo nghị định 69 đã khiến cho một số chủ đầu tư không dám bán ra vì sợ bị hớ.

Chờ tín hiệu vui từ thị trường vốn

Nhìn chung toàn bộ thị trường BĐS năm 2010 chỉ thực sự hoạt động trong nửa cuối quý II và một nửa đầu quý III khi mặt bằng lãi suất trên thị trường vốn được đưa xuống mức 14-15%/năm. Từ những diễn biến của thị trường vốn trong những tháng cuối năm 2010 khá giống với diễn biến của thị trường vốn cuối năm 2009 nên một số chuyên gia cho rằng thị trường BĐS trong quý I năm 2011 sẽ diễn biến giống với thị trường BĐS đầu năm 2010. Theo dự báo của giới kinh doanh BĐS, sớm nhất phải hết quý I năm 2011, khi mặt bằng lãi suất trên thị trường giảm xuống mức 14-15%/năm, thị trường BĐS mới có cơ hội phát triển. Riêng đối với thị trường căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2 mặc dù có những khó khăn, nhưng vẫn sẽ tiếp tục phát triển bởi phân khúc này chủ yếu phục vụ cho nhu cầu mua để ở. Đối tượng mua nhà đã có một sự chuẩn bị về tài chính nhất định, không quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay. Năm 2011 được dự báo tiếp tục sẽ là năm của thị trường BĐS giá thấp trên địa bàn các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Năm 2010 với sự đổ bộ của các nhà đầu tư phía bắc, thị trường BĐS Bình Dương, Đồng Nai đã rất phát đạt, các dự án bán đất dự án vẫn luôn nhộn nhịp.

Mặc dù có những điểm giống với thị trường BĐS năm 2010 nhưng thị trường BĐS năm 2011 cũng chứa đựng những yếu tố thuận lợi nhất định. Thứ nhất, thị trường BĐS năm 2011 sẽ là năm ít bị tác động của những chính sách mới. Hầu hết các chính sách có tác động đến thị trường BĐS trong năm 2010 đến năm 2011 đã ổn định không còn tính bất ngờ gây sốc cho thị trường như trong năm 2010. Thứ hai, năm 2010 là năm thứ ba liên tiếp thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, vì vậy năm 2011 được tin là năm kết thúc cho chu kỳ đi ngang của thị trường BĐS, đồng thời là năm khởi đầu cho một chu kỳ đi lên, thị trường BĐS trở lại vị thế của kênh thu hút vốn đầu tư mạnh nhất.