Mua condotel tại Flamingo Cát Bà Beach Resort được cấp sổ hồng?

Dự án được “ưu ái”

Còn nhớ hồi tháng 7/2017, chính quyền Hải Phòng còn đang tìm cách hướng dẫn Công ty cổ phần Tập đoàn Flamingo hoàn thiện thủ tục đầu tư dự án “Khu du lịch sinh thái Quốc tế Cát Bà” trên cơ sở hợp nhất 2 dự án: Khu du lịch sinh thái Quốc tế Cát Bà và khách sạn Flamingo Cát Bà thành Dự án tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp Flamingo Cát Bà Beach Resort.

Tháng 8/2017, Công ty cổ phần Tập đoàn Flamingo còn đang lấy ý kiến nhân dân tham gia vào Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Dự án xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp Flamingo Cát Bà Beach Resort, tại bãi tắm Cát Cò 1 và Cát Cò 2. Theo đồ án, phạm vi quy hoạch có tổng diện tích 77.843m2 gồm Khu du lịch sinh thái Quốc tế Cát Bà tại bãi tắm Cát Cò 2 (75.343m2) và khách sạn Flamingo Cát Bà tại bãi tắm Cát Cò 1 (2.500 m2) với chức năng là tổ hợp khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp.

Ngày 5/10/2017, UBND TP. Hải Phòng ban hành Quyết định số 2588/QĐ-UBND, chấp thuận cho Công ty cổ phần Tập đoàn Flamingo (đăng ký kinh doanh tại 63 Hàng Trống, phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) thực hiện dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp Flamingo Cát Bà Beach Resort với tổng số vốn đầu tư là hơn 2461 tỉ đồng. Địa điểm thực hiện dự án tại bãi tắm Cát Cò 1 và 2, thị trấn Cát Bà, TP. Hải Phòng.

Quyết định chủ trương đầu tư Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort được UBND TP. Hải Phòng ký vào ngày 5/10/2017.

Và chỉ hơn một tháng sau, UBND TP. Hải Phòng tiếp tục ra quyết định số 3206/QĐ-UBND ngày 24/11/2017 cho Tập đoàn Flamingo thuê 47.398 m2 đất tại thị trấn Cát Bà, huyện Cát Hải khi UBND huyện Cát Hải đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó, diện tích xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng là 14.136m2 có hình thức thuê đất và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; diện tích đất công trình dịch vụ, đất xanh kết hợp vui chơi giải trí, đất giao thông nội bộ là 6.844,2 m2 với hình thức thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm.

Ngoài ra, Công ty cổ phần Tập đoàn Flamingo được phép sử dụng 26.418 m2 không phải trả tiền thuê, để xây dựng công trình công cộng, giao thông, cây xanh, bãi tắm, mặt nước theo quy hoạch được phê duyệt. Sau khi hoàn thành bàn giao lại cho UBND huyện Cát Hải quản lý theo quy định để sử dụng chung.

Theo tìm hiểu, tại Quyết định số 3654/QĐ-UBND ngày 29/12/2017, UBND TP. Hải Phòng đã phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với diện tích 14.136m2 đất xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng (đất thương mại dịch vụ) là 4.281.268 đồng/m2. Tổng tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 60,52 tỉ đồng. Tính ra, Tập đoàn Flamingo thuê 14.136m2 đất trong vòng 70 năm với giá tương đương 68.459 đồng/m2/tháng.

Có thể cấp sổ hồng?

Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort được khởi công vào cuối năm 2017, dự kiến hoàn thành vào quý 4-2019 và chính thức mở bán tại Hải Phòng vào ngày 11/3/2018.

Quy mô dự án gồm ba tòa nhà Forest On The Sea, Forest In The Sun và Forest On The Sand, với tổng 756 căn hộ, biệt thự có diện tích từ 40m² đến hơn 2.000m².

Trên các trang thông tin, quảng cáo, dự án được giới thiệu bằng những mỹ từ đầy sức hấp dẫn, song thu hút khách hàng nhất có lẽ là cam kết lợi nhuận 10%/năm và lời hứa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất (sổ hồng) trong thời hạn 70 năm của chủ đầu tư.

Flamingo Cát Bà thu hút khách hàng bởi cam kết lợi nhuận 10%/năm và lời hứa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất.

Tại buổi mở bán ngày 11/3/2018, chủ đầu tư cũng khẳng định trước hàng trăm khách quan rằng dự án Flamingo sẽ được cấp sổ hồng.

Gọi điện đến số hotline 0965420XXX đăng tải trên website bdsnghiduong.net, một môi giới tên Thu xác nhận: trong thời gian đầu cho chủ đầu tư thuê căn hộ, khách hàng sẽ được hưởng cam kết từ chủ đầu tư, tùy theo gói cam kết 3 hay 5 năm. Nếu chọn phương án cam kết 3 năm, khách hàng sẽ được nhận trước lợi nhuận 3 năm, tương đương 30% giá trị căn hộ. Thời điểm thanh toán, khách hàng chỉ cần trả 70%. Còn nếu chọn gói cam kết 5 năm, khách hàng sẽ được hưởng 40% giá trị căn hộ.

Đáng chú hơn, môi giới này khẳng định: “Khách hàng mua căn hộ condotel tại dự án, khi dự án đi vào hoạt động sau 6 tháng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất, như sổ hồng nhưng có thời hạn đến 70 năm. Thông thường đối với hình thức căn hộ kinh doanh, tại những dự án khác chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm nhưng do đây là dự án đặc thù về kiến trúc, cùng với việc chủ đầu tư xin được vừa kết hợp để ở nên được gia hạn thêm 20 năm”.

Ngoài ra, môi giới này cũng cho biết, hiện nay dự án đã cơ bản hoàn thành. Đây là thời điểm lý tưởng để ký hợp đồng mua bán. “Những người mua trước đóng tiền theo tiến độ nhưng cũng phải đến thời điểm này mới được ký hợp đồng mua bán. Bây giờ mua căn hộ tại dự án sẽ chắc chắn, đảm bảo hơn rất nhiều”, môi giới này nhấn mạnh.

Theo Luật sư Trịnh Anh Dũng, Văn phòng Luật sư Trịnh, hiện là đại diện pháp lý và truyền thông cho Tập đoàn Flamingo, khách hàng mua các sản phẩm bất động sản tại Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận và quyền lợi của khách hàng về quyền sở hữu căn hộ được pháp luật bảo đảm.

Cơ sở pháp lý được Luật sư Dũng viện dẫn để lập luận cho quan điểm nói trên là Điều 174 Luật Đất đai quy định “tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của mình”.

Khoản 2 điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản quy định các bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân”.

Điểm C Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất”.

Ngày 24/11/2017, UBND TP. Hải Phòng ban hành Quyết định số 3206/QĐ-UBND về việc chấp thuận cho Công ty cổ phần tập đoàn Flamingo thuê đất để thực hiện Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort. Trong đó diện tích xây tổ hợp căn hộ nghỉ dưỡng có hình thức sử dụng đất là: thuê đất trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê. Công ty đã hoàn thành nghĩa vụ nộp toàn bộ tiền thuê đất vào ngân sách.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hải Phòng đã cấp các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CK 926187; CK926188; CK926189 ngày 8/6/2018 cho công ty.

Đối chiếu thực tế dự án với những quy định của pháp luật trích dẫn cụ thể trên đây, Tập đoàn Flamingo có đầy đủ căn cứ pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất.

Tuy nhiên, xoay quanh những vấn đề của Dự án Flamingo Cát Bà, mới đây trao đổi với CafeLand, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, hiện nay loại hình căn hộ/biệt thự bất động sản nghỉ dưỡng (thị trường thường gọi là condotel) được các chủ đầu tư rao bán vẫn còn chưa có tên gọi tiếng Việt chính thức, do vậy còn vướng rất nhiều vấn đề.

Cơ quan nhà nước hiện không thể cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ này, trừ trường hợp cán bộ nào đó bất chấp cố tình làm trái quy định pháp luật. Do đó, với chủ đầu tư uy tín thì chắc chắn những vấn đề như vậy họ sẽ rất thận trọng và sẽ không đưa ra cam kết như thế để lừa dối khách hàng. Mặt khác, khi những cam kết không được thực hiện, thị trường đảo chiều hoặc có những bất lợi thì khách hàng sẽ đồng loạt yêu cầu hủy hợp đồng. Điều này sẽ trở nên khủng hoảng với chủ đầu tư.

Luật sư Phượng phân tích, một dự án nếu được cấp giấy chứng nhận đầu tư thì phải thực hiện đúng theo nội dung giấy chứng nhận được cấp về hoạt động du lịch - căn cứ để xem xét họ có quyền gì với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong dự án du lịch (Luật Du lịch, Luật Đầu tư).

Song hiện nay, không có một giấy chứng nhận đầu tư của dự án nào cấp cho nội dung về du lịch (cơ sở lưu trú – khách sạn, nhà nghỉ) lại tự cho mình quyền của dự án bất động sản (phân chia sở hữu và chuyển quyền sở hữu hoặc cho thuê).

Cũng theo luật sư Phượng, nếu có tranh chấp hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thì khi đưa ra giải quyết tại tòa án, chắc chắn hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu về nội dung như trên và cả về thủ tục chuyển nhượng.

Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, condotel muốn được cấp giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại thì 5 năm trước trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, đất cho phát triển condotel đã phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Trên thị trường, condotel vẫn được giao dịch khi chưa đủ điều kiện, vẫn được bán như kinh doanh tài sản hình thành trong tương lai. “Đây chính là yếu tố để nhận diện việc kinh doanh đã vi phạm Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014”, bà Nhung nhận định và cho rằng, những vi phạm điều cấm trong kinh doanh bất động sản sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là một số hợp đồng giao dịch condotel trong thời điểm này là hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015.