Thận trọng với lời hứa cấp 'sổ hồng' cho condotel

Flamingo Cát Bà Beach Resort

Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort (Hải Phòng) được khởi công từ thời điểm cuối năm 2017. Hiện tại dự án này đang mở bán và nhận được sự quan tâm của giới đầu tư.

Trong khi chủ đầu tư (Tập đoàn Flamingo) khá kín tiếng thì các trang môi giới BĐS lại không ngần ngại sử dụng những lời “có cánh” để quảng cáo về dự án.

Trong vai một nhà đầu tư, PV Nhadautu.vn đã được nhân viên bán hàng tại một sàn giao dịch giới thiệu nhiều ưu đãi "khủng" của dự án như: Với giá bán dao động từ 96-120 triệu/m2, chỉ cần thanh toán trước 65% giá trị căn hộ, khách hàng được nhận luôn cam kết cho thuê lại trong vòng 5 năm; Nếu thanh toán 100%, khách hàng được tặng ngay 10% tổng giá bán; Tặng ngay 16 chỉ vàng cho khách đăng ký mua căn hộ khách sạn, và lần luợt tặng 26-36-42 chỉ vàng nếu khách mua biệt thự từ 1 đến 3 phòng ngủ; Đặc biệt, chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận 10%/năm khi khách hàng có nhu cầu cho thuê lại...

"Khách mua căn hộ tại dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) trong vòng 70 năm" - người này còn quả quyết.

Về mặt bản chất, sản phẩm căn hộ khách sạn mà Tập đoàn Flamingo đang chào bán tại Cát Bà là condotel, một khái niệm “lai” giữa nhà ở và khách sạn, hiện vẫn gây lúng túng trong việc xác lập quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam hiện hành.

Trong khi hàng vạn căn condotel từ Bắc chí Nam vẫn đang nằm chờ khung pháp lý về sở hữu thì những lời "cam kết" chắc như đinh đóng cột như vậy đã đánh đúng vào tâm lý của khách hàng. Đáng nói, không riêng tại dự án của Flamingo tại Cát Bà, theo khảo sát của PV Nhadautu.vn nhiều dự án condotel của nhiều chủ đầu tư khác cũng đang được đội ngũ môi giới "chém gió" tương tự.

Có nên cấp quyền sở hữu cho nhà đầu tư thứ cấp hay không?

Vấn đề "xác lập chủ quyền" cho condotel cũng đã được các cơ quan chức năng nhìn thấy và đang tìm hướng giải quyết. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, condotel là loại hình căn hộ du lịch lưu trú, nên phải hiểu đây là một loại căn hộ, villa như khách sạn, khu nghỉ dưỡng để lưu trú. Tuy nhiên, điểm khác biệt là trước đây khách sạn, villa thuộc 1 chủ sở hữu nhưng giờ chuyển hoá thành nhiều chủ sở hữu thứ cấp, dẫn đến việc có cấp quyền cho các chủ sở hữu thứ cấp không? Lưu trú ngắn hạn thì không sao còn lưu trú lâu dài thì sao, hạ tầng có đáp ứng được hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh, việc này không chỉ giải quyết trong Luật Kinh doanh bất động sản mà còn trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai... Sắp tới tất cả sẽ được xem xét. Sẽ có luật để sửa các luật, trong đó có Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... Trong đó, cần xem xét mấy yếu tố: Thứ nhất là, xác định quyền sở hữu thứ cấp cho các chủ hộ. Thứ hai, yêu cầu đây là một sản phẩm mang tính lưu trú ngắn hạn thì phải điều chỉnh như thế nào, sẽ được làm rõ trong Luật.

Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại, trong khi chưa có "một luật để sửa các luật" như lời Thứ trưởng Hùng, thì "thân phận pháp lý" của condotel vẫn chưa rõ ràng. Nhà đầu tư cần thận trọng trước khi đưa ra quyết định.

Ở một khía cạnh khác, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, mức cam kết lợi nhuận tại nhiều dự án condotel hiện nay lên tới 15%, thậm chí hơn là quá cao. “Đứng dưới góc độ nhà đầu tư, khách hàng, có thể họ cho rằng chủ đầu tư quá tài tình, dự án quá hấp dẫn. Tuy nhiên, theo đánh giá của các nhà quản lý, chuyên gia, mức cam kết lợi nhuận cao bất thường này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng”.

Ông Lực cũng cho rằng, có hai tham số rất quan trọng để các chủ đầu tư tính toán được mức cam kết lợi nhuận hợp lý cho dự án của mình. Thứ nhất là mức cam kết cao hơn lãi suất tiết kiệm của ngân hàng là 7%. Thứ hai là cam kết lợi nhuận càng lớn, rủi ro càng cao.

"Trong trường hợp mức độ lợi nhuận của dự án không như kỳ vọng, chủ đầu tư và khách hàng đương nhiên phải chia sẻ rủi ro. Đó là cách mà quốc tế vẫn làm", ông Lực cho hay.