Mua bán đất thổ cư cần lưu ý gì để tránh bị mất ‘’oan’’ tiền tỉ?

Hơn 21.093 sổ đỏ tại thị xã Điện Bàn ghi là đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài

Theo Báo cáo số 295/BC-UBND của UBND thị xã Điện Bàn năm 2020, trên địa bàn thị xã hiện có 20 xã, phường được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau ngày 15.10.1993 đến nay.

Mặt tiền tuyến đường nối liền Đà Nẵng - Hội An, đoạn qua thị xã Điện Bàn có nhiều thửa đất ghi đất thổ cư

Trong đó, 13 xã, phường có thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ‘’thổ cư’’ có ký hiệu chữ ‘’T’’. Trong đó, có 21.093 giấy CNQSDĐ có diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức đất ở theo quy định (hạn mức đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Nam dao động từ 200 m2 đến 400 m2 tùy vào từng khu vực, từng tuyến đường).

Chưa hết, 7 xã, phường còn lại, giấy CNQSDĐ ghi là ‘’đất ở+ đất vườn’’, cũng chưa rõ bao nhiêu diện tích là đất ở, bao nhiêu diện tích là đất vườn.

Thời gian vừa qua, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đã xảy ra nhiều lùm xùm liên quan đến vấn đề đất thổ cư có phải là đất ở. Nhiều người dân cho rằng đất thổ cư chính là đất ở, trong khi đó chính quyền địa phương thì lại có lập luận khác.

Thực tiễn này đã đưa đến việc người dân khiếu kiện, chính quyền các cấp phải hầu tòa. Tòa án nhân dân các cấp cũng đã tuyên nhiều bản án liên quan đến vấn đề đất thổ cư có phải là đất ở.

Người bán đất thổ cư cần lưu ý gì để tránh bán ‘’hớ’’?

Theo tìm hiểu, trên địa bàn thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam hiện có nhiều thửa đất ghi đất thổ cư, đã và đang được đăng tin rao bán trên mạng xã hội.

Người dân cần liên hệ với cơ quan chức năng để xin cung cấp hồ sơ địa chính về thửa đất nhằm xác định lại diện tích đất ở đối với Giấy chứng nhận đã cấp ghi đất thổ cư

Nhiều người dân cho rằng, đất thổ cư chính là đất ở, nên rao bán đất thổ cư với mức giá tương đương với đất ở là điều hợp lý(!)

Thậm chí nhiều người không am hiểu về Luật Đất đai năm 2013, nên cũng ‘’quên mất’’ câu chuyện cần xác định lại diện tích đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất.

Theo quy định, người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, thì diện tích đất ở ghi trên giấy tờ theo điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 sẽ là căn cứ quan trọng để xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Ví như, trường hợp một hộ gia đình đã được cấp sổ đỏ 500 m2, đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài. Trong khi đó, diện tích thực tế của thửa đất này là 1.500 m2.

Mảnh đất mà hộ gia đình này đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, có nguồn gốc sử dụng đất từ trước ngày 18.12.1980 (thời điểm kê khai, đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299 của Thủ tướng Chỉnh phủ năm 1980). Hộ gia đình này có giấy tờ theo điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 ghi 1.500 m2 đất ở và giấy tờ này hiện đang lưu giữ tại các cơ quan chức năng có liên quan.

Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật, diện tích đất ở mà hộ gia đình này được công nhận đất ở phải là 1.500 m2 đất ở (theo giấy tờ theo điều 100 của Luật Đất đai năm 2013) mà không phải đóng tiền sử dụng đất.

Hiển nhiên, việc xác định lại diện tích đất ở như nêu trên, đã giúp cho hộ gia đình này có thêm 1.000 m2 đất ở. Đồng thời qua đó, làm sáng tỏ câu chuyện đất thổ cư có phải là đất ở, như trong sổ đỏ mà hộ gia đình này đang nắm giữ.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, việc người dân sử dụng đất đang nắm giữ giấy tờ theo điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 là điều hiếm có. Bởi lẽ, các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 có thể kể đến như, hồ sơ địa chính được lập theo Chỉ thị 299 của Thủ tướng Chính phủ năm 1980 hiện đang lưu giữ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các cấp, UBND các xã, phường,…

Vì vậy người dân muốn có được giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, phải liên hệ với các cơ quan chức năng để yêu cầu cung cấp.

Người mua đất thổ cư cần lưu ý gì để tránh bị mất tiền tỉ?

Như đã nêu trên, câu chuyện đất thổ cư có phải là đất ở, hay bao nhiêu diện tích đất thổ cư ghi trên sổ đỏ của người dân được công nhận là đất ở chính là vấn đề nan giải bấy lâu nay tại tỉnh Quảng Nam.

Người mua đất có sổ đỏ ghi đất thổ cư cần yêu cầu chủ thửa đất làm thủ tục xác định lại diện tích đất ở

Thực tiễn, nhiều người dân khi làm thủ tục xác định lại diện tích đất ở, thì chính quyền các cấp xác định chỉ một phần diện tích đất ghi trong sổ đỏ đất thổ cư được công nhận là đất ở, không phải toàn bộ diện tích đất thổ cư trong sổ đỏ được công nhận là đất ở.

Ví như, một thửa đất đã được cấp sổ đỏ ghi đất thổ cư, diện tích 1.500 m2. Tuy nhiên, khi được xác định lại diện tích đất ở của thửa đất này, chính quyền các cấp tại Quảng Nam có thể xác định diện tích đất ở chỉ 300 m2 (bằng với hạn mức đất ở theo quy định), phần diện tích còn lại được xác định là đất vườn. Điều này đã khiến chủ sở hữu đất bức xúc, khiếu kiện ra tòa án nhân dân các cấp nhờ phân xử.

Trong trường hợp thửa đất chưa được xác định lại diện tích đất ở mà đã thực thực hiện giao dịch với người mua, thì người mua đất sẽ trực tiếp đối mặt với những ‘’rủi ro’’ pháp lý này.

Hơn lúc nào hết, nhằm tránh đi những rủi ro về pháp lý của thửa đất, người mua đất thổ cư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam cần thiết phải yêu cầu chủ sở hữu đất xác định lại diện tích đất ở của thửa đất để tránh những thiệt hại đáng tiếc có thể xảy ra.