“Mốt” đầu tư bất động sản 2011, là gì?

1. Cao cấp là phân khúc dành cho người có thu nhập cao, thông thường đây là những biệt thự ở riêng biệt hoặc biệt thự thông tầng trong những chung cư cao cấp. Cũng có thể đó là những căn hộ sang trọng ở diện tích khá lớn trong các chung cư cao cấp. Giá của căn hộ cao cấp có thể từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Tuy nhiên, đầu tư vào những căn hộ cao cấp này cần vốn lớn song lãi nhiều khi bán chạy. Nhưng một khi thị trường nhà đất "đóng băng" thì thiệt hại lớn không kém.

Thực tế, trong năm 2010, thị trường đã chứng kiến sự ảm đạm của phân khúc này, tỷ lệ giao dịch thấp ở mức kỷ lục trong nhiều năm nay. Mặc dù, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chiến lược marketing, các chính sách hỗ trợ cho người mua như việc cam kết nâng cao dịch vụ, chất lượng và các sản phẩm đi kèm để kích cầu nhưng lượng giao dịch vẫn ảm đạm. Nguyên nhân là do phân khúc này có đối tượng khách hàng hẹp và không phù hợp với tâm lý đại đa số khách hàng nên nhiều nhà đầu tư vẫn ngại đầu tư vì sợ rủi ro.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, sang năm 2011, phân khúc ở thị trường này sẽ được cải thiện hơn. Đối với những dự án tốt, thị trường vẫn có chỗ cho phân khúc cao cấp trong tương lai khi thu nhập của người dân và chất lượng cuộc sống ngày càng được cải thiện. Chủ đầu tư các dự án cao cấp cần nghiên cứu thị trường và thị hiếu người mua hơn nữa để có thể đưa ra được sản phẩm có chất lượng tốt với mức giá phù hợp. Có như vậy, sản phẩm mới được nhóm người mua sành sỏi này đón nhận.

2. Phân khúc căn hộ trung cấp cũng được các nhà đầu tư lựa chọn để đầu tư vì nhu cầu có khả năng thanh toán. Bởi loại căn hộ này giá chỉ từ 15 triệu đồng/m2 trở lên, tùy loại. Loại căn hộ trung cấp này phù hợp cho giới trung lưu ở thành phố hơn vì khách hàng giới này khá đông. Tuy nhiên, ở Việt Nam, người ta không chỉ mua để ở mà còn coi nhà đất như một kênh đầu tư, khi cần có thể sang, nhượng lại. Do đó, các căn hộ cao cấp và cả trung cấp cũng khá kén khách, khó bán hơn.

Năm 2011 được xem là năm đầy triển vọng của phân khúc bình dân. Ảnh: Nguồn internet

3. Căn hộ bình dân được xem là phân khúc triển vọng nhất, có mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 nên rất phù hợp với số đông người dân hiện nay. Tuy nhiên, ở phân khúc này sẽ có sự cạnh tranh gay gắt. Khách hàng phân khúc này rất đông và sẵn sàng tham gia vào thị trường, nhưng không phải đông là hút hàng và sôi động, mà sự sôi động chỉ dừng lại ở những dự án hội tụ các yếu tố như vị trí phù hợp, chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án, cách thức chào bán…

Trong năm 2010, trước mặt bằng lãi suất cao lên đến 21%, thị trường vốn đã không thể hiện được vai trò nâng đỡ cho thị trường bất động sản vốn cần rất nhiều vốn có tính ổn định lâu dài. Kéo theo đó, thị trường ảm đạm, chủ đầu tư muốn tồn tại chấp nhận điều chỉnh giá ở mức rất sâu. Do đó, người có tiền sẽ có khả năng mua được nhà với giá thấp nhất. Thế nhưng sức sống của thị trường chỉ có ở phân khúc căn hộ giá thấp. Những phân khúc còn lại của thị trường như căn hộ cao cấp, đất dự án... vốn dành cho giới đầu tư thì rất ế ẩm. Chỉ có những người có được sự chuẩn bị tài chính khá mới có khả năng mua nhà trong năm 2010.

Năm 2010 cũng là một năm có nhiều tác động của nhiều chính sách vĩ mô. Trong đó, đáng kể việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, thuế thu nhập cá nhân đánh vào lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng bất động sản,... Chỉ riêng việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đã khiến cho hầu hết các chủ đầu tư phải án binh bất động gần 1 năm vì chờ hướng dẫn. Bên cạnh đó, việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 đã khiến cho một số chủ đầu tư không dám bán ra vì sợ bị hớ.

Một số chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản năm 2011 phụ thuộc vào lãi suất trên thị trường vốn. Trong khi đó, thị trường nhà ở, đất ở giá thấp sẽ phát đạt dù thị trường vốn có thuận lợi hay không.

Theo dự báo của giới kinh doanh sớm nhất phải hết quý I năm 2011, khi mặt bằng lãi suất trên thị trường giảm xuống mức 14-15%/năm, thị trường bất động sản mới có cơ hội phát triển. Riêng đối với thị trường căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2 mặc dù có những khó khăn, nhưng vẫn sẽ tiếp tục phát triển bởi phân khúc này chủ yếu phục vụ cho nhu cầu mua để ở. Đối tượng mua nhà đã có một sự chuẩn bị về tài chính nhất định, không quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay.

Vì thế, năm 2011 được dự báo tiếp tục sẽ là năm của thị trường bất động sản giá thấp trên địa bàn các tỉnh lân cận thành phố như: Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Giải thích dự báo trên nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản năm 2011 sẽ là năm ít bị tác động của những chính sách mới. Hầu hết các chính sách có tác động đến thị trường bất động sản trong năm 2010 đến năm 2011 đã ổn định không còn tính bất ngờ gây sốc cho thị trường như trong năm 2010.

Mặt khác, năm 2010 là năm thứ ba liên tiếp thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng, vì vậy năm 2011 được tin là năm kết thúc cho chu kỳ đi ngang của thị trường, đồng thời là năm khởi đầu cho một chu kỳ đi lên, thị trường bất động sản trở lại vị thế của kênh thu hút vốn đầu tư mạnh nhất.

Theo phân tích CafeLand, xu hướng thị trường trong năm 2011 sẽ là kênh bất động sản căn hộ giá bình dân. Nhu cầu dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực ven TP.HCM như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An,…do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với khu vực trung tâm đang ngày càng thuận tiện hơn.

Ngoài ta, một phân khúc khác cũng rất cần được chú ý đầu tư là đất nền. Trong đó đất ở các khu vực có hạ tầng tốt như quận 7, 2 và 9 có triển vọng sinh lợi cao, một khi các dự án hạ tầng hoàn thiện trong vài năm tới.

Tuy nhiên, dù có nhiều cơ hội, nhưng thị trường này chỉ dành cho những người trường vốn, có mục đích đầu tư lâu dài. Thị trường bất động sản có khả năng sẽ phát triển mạnh trở lại, nhưng chưa biết lúc nào. Hiện tại, thị trường này vẫn đang chịu sự thách thức về tính thanh khoản thấp, do đó sẽ không phù hợp cho những nhà đầu tư ít vốn, lại muốn “lướt sóng”.