Mỗi ông lớn Malaysia một “khẩu vị”: Ai đang dẫn đầu cuộc chơi bất động sản tại Việt Nam?

Điểm chung của các “ông lớn” này là đều nhìn thấy tiềm năng từ tốc độ đô thị hóa và nhu cầu bất động sản ngày càng gia tăng, nhưng cách tiếp cận lại rất khác biệt, phản ánh “khẩu vị” và mục tiêu lợi nhuận riêng của từng doanh nghiệp.

Gamuda Land - “ông lớn” đô thị và hạ tầng: Việt Nam trở thành đầu tàu doanh thu toàn cầu

Gamuda đặt chân vào Việt Nam từ năm 2007, đến nay đã trở thành nhà đầu tư Malaysia lớn nhất tại đây. Chỉ trong vòng vài năm, loạt thương vụ M&A quy mô lớn đã cho thấy tham vọng mở rộng của công ty này tại Việt Nam.

Gamuda Land đã ghi dấu ấn tại Việt Nam bằng loạt dự án quy mô lớn như Gamuda City (Hà Nội) và Celadon City (TP.HCM),…

Năm 2023, doanh nghiệp chi khoảng 316 triệu USD để sở hữu dự án Elysian tại TP.Thủ Đức (cũ). Trước đó, năm 2022, Gamuda lần lượt mua lại quỹ đất từ SP Setia ở Bình Dương (cũ) với giá trị ước tính 230 triệu USD, và thâu tóm khu đất 1,1 ha tại Hải Phòng trị giá gần 39 triệu USD. Những giao dịch này không chỉ gia tăng nhanh chóng danh mục dự án mà còn định vị Gamuda như một trong những “tay chơi” M&A năng động nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Gamuda Land đã ghi dấu ấn tại Việt Nam bằng loạt dự án quy mô lớn như Gamuda City (Hà Nội) và Celadon City (TP.HCM), đồng thời tham vọng mở rộng sang lĩnh vực hạ tầng giao thông và phát triển đô thị vệ tinh.

Những con số tài chính cho thấy rõ sức nặng của tập đoàn. Năm tài chính 2024, Gamuda Land đạt doanh số bán hàng khoảng RM5 tỷ (tương đương khoảng 26.000 tỷ đồng), doanh thu RM4,2 tỷ (tương đương khoảng 21.800 tỷ đồng) và lợi nhuận sau thuế RM411 triệu (tương đương khoảng 2.100 tỷ đồng).

Kể từ khi gia nhập thị trường Việt Nam năm 2007, Gamuda Land cho biết đã đầu tư tổng cộng RM18 tỷ (tương đương 93.600 tỷ đồng) cho hạ tầng và bất động sản.

Đáng chú ý, công ty cũng cho biết, thị trường Việt Nam hiện đóng góp tới 60% doanh thu quốc tế của Gamuda Land, tương đương khoảng 13.000 tỷ đồng theo số liệu tài chính năm 2024. Việt Nam trở thành thị trường “trụ cột” trong chiến lược toàn cầu của tập đoàn.

Gamuda Land dự kiến đầu tư 10,5 tỷ RM (tương đương khoảng 56.700 tỷ đồng) trong 5 năm tới, tập trung vào ba thị trường chính: Việt Nam, Malaysia và Anh. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đến năm 2030, cơ cấu doanh số sẽ cân bằng hơn, trong đó Malaysia chiếm 40%, Việt Nam 45% và 15% còn lại đến từ Anh, Úc và các khu vực khác.

Riêng tại Việt Nam, Gamuda Land – công ty con chuyên bất động sản của Gamuda Bhd – dự kiến rót vốn 7,1 tỷ RM (khoảng 38.350 tỷ đồng) trong 5 năm tới, với tổng giá trị phát triển dự kiến (GDV) đạt 14,3 tỷ RM (tương đương hơn 77.200 tỷ đồng).

Ưu thế nổi bật của Gamuda là kinh nghiệm phát triển đại đô thị, tiềm lực tài chính vững mạnh và khả năng kết nối với các dự án hạ tầng trọng điểm...

Vì vậy, nếu xét về năng lực triển khai các đại dự án đô thị và hạ tầng quy mô lớn, Gamuda hiện là ứng viên sáng giá nhất trong số các nhà đầu tư Malaysia tại Việt Nam.

UOA Group – “tay săn” văn phòng hạng A và đất vàng trung tâm

Khác với Gamuda theo đuổi chiến lược đa dạng hóa, UOA Group lại chọn hướng đi tập trung vào văn phòng hạng A và quỹ đất hiếm hoi ngay lõi trung tâm.

Dấu ấn tại Việt Nam đã khá rõ nét với UOA Tower (TPHCM) và Millennial Tower, hợp tác cùng CapitaLand tại dự án Sycamore (Bình Dương cũ) trị giá khoảng 115 triệu USD, và gần đây nhất – thương vụ chi khoảng 68,27 triệu USD để sở hữu quỹ đất vàng trên đường Võ Thị Sáu (TP.HCM) vào tháng 7/2025. Tổng vốn công khai mà UOA rót vào Việt Nam hiện đã xấp xỉ 300 triệu USD.

Tòa nhà UOA Tower (TPHCM)

Theo báo cáo tài chính năm 2024, UOA đạt tổng doanh thu khoảng AUD 182,1 triệu (tương đương khoảng 2.870 tỷ đồng) và lợi nhuận sau thuế AUD 98,4 triệu (tương đương khoảng 1.550 tỷ đồng).

Đáng chú ý, trong phần phân đoạn thị trường, doanh thu từ khách hàng tại Việt Nam đạt 10,99 triệu USD (tương đương khoảng 270 tỷ đồng), so với tổng doanh thu hợp nhất tương đương 182,1 triệu USD (tưng đương khoảng 4.440 tỷ đồng). Con số này cho thấy Việt Nam đã trở thành một nguồn thu ổn định trong cơ cấu toàn cầu của UOA, dù tỷ trọng vẫn còn khiêm tốn.

Lợi thế của UOA nằm ở quỹ đất trung tâm hiếm có, kinh nghiệm vận hành văn phòng cao cấp và tiềm năng hưởng lợi ngay khi thị trường cho thuê phục hồi.

Berjaya sau hơn một thập kỷ tại Việt Nam: Thoái vốn rầm rộ nhưng vẫn nắm giữ tài sản chiến lược

Berjaya Corporation là một trong những nhà đầu tư Malaysia đặt chân vào Việt Nam sớm nhất (từ năm 2007), từng gây chú ý khi đăng ký vốn tới 4 tỷ USD. Tuy nhiên, thay vì mở rộng ồ ạt, tập đoàn này lại lựa chọn con đường tái cơ cấu, thu hẹp ở những dự án ngoài lõi và giữ lại các tài sản chiến lược.

Năm 2018, Vinhomes chi hơn 11.748 tỷ đồng để mua lại gần 98% vốn tại CTCP Đô thị Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam – chủ đầu tư dự án Làng đại học Berjaya (BVIUT). Cũng trong năm này, Berjaya chuyển nhượng 32,5% vốn tại dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam (BVFC) cho Vinhomes và CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ với giá trị 884,93 tỷ đồng...

Song song, Berjaya cũng lần lượt rút khỏi một số dự án nghỉ dưỡng – khách sạn, bao gồm Long Beach Resort Phú Quốc (333 tỷ đồng) và InterContinental Hanoi Westlake (1.240 tỷ đồng).

Dù đã thoái vốn ở nhiều dự án lớn, Berjaya vẫn giữ lại một danh mục tài sản đáng chú ý tại Việt Nam. Hiện tập đoàn nắm 50% vốn liên doanh Khách sạn Sheraton Hà Nội, 80% cổ phần dự án Ha Noi Garden City (32 ha, quận Long Biên), 100% dự án Biên Hòa City Square tại Đồng Nai với tổng vốn đầu tư 230 triệu USD, cùng 51% cổ phần tại CTCP Đầu tư Kỹ thuật Berjaya Gia Thịnh – đơn vị hợp tác chiến lược với Vietlott.

Berjaya nắm giữ 80% cổ phần dự án Ha Noi Garden City (32 ha, quận Long Biên)

Theo báo cáo năm tài chính 2025, Berjaya Corporation ghi nhận doanh thu hợp nhất khoảng RM 9,34 tỷ (tương đương khoảng 46.500 tỷ đồng) nhưng đồng thời chịu lỗ trước thuế khoảng RM 419,5 triệu (tương đương khoảng 2.085 tỷ đồng). Các mảng bất động sản và bán lẻ được cho là không còn đóng góp mạnh như trước do chi phí tăng cao, thị trường giảm tốc...

Ưu thế lớn nhất của Berjaya nằm ở sự đa ngành, tiềm lực tài chính linh hoạt và đặc biệt là thương hiệu quốc tế trong lĩnh vực khách sạn – vốn giúp tập đoàn duy trì uy tín và nguồn thu ổn định. Tuy nhiên, việc phân tán nguồn lực khiến Berjaya thiếu sự tập trung và khó tạo sức bật mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản như các đối thủ chuyên sâu.

SP Setia và chiến lược hợp tác với đối tác địa phương

Từ năm 2007, SP Setia gia nhập thị trường Việt Nam với các dự án tiên phong tại Bình Dương, trong đó nổi bật là EcoLakes Mỹ Phước và EcoXuân Lái Thiêu.

Dự án EcoLakes Mỹ Phước tại Bình Dương (cũ)

Một điểm đặc trưng trong chiến lược của SP Setia là mô hình “capex-light”: tập đoàn phát triển quỹ đất đến một giai đoạn nhất định, sau đó chuyển nhượng hoặc hợp tác với các đối tác địa phương có tiềm lực tài chính mạnh.

Mô hình “capex-light” của SP Setia mang lại nhiều lợi thế chiến lược. Trước hết, mô hình này giúp tập đoàn giảm thiểu rủi ro tài chính bằng cách không dàn trải vốn quá lớn trên các dự án dài hạn. Đồng thời, mô hình này tối ưu hóa dòng tiền, cho phép SP Setia linh hoạt trong việc triển khai dự án và điều chỉnh kế hoạch phát triển theo biến động thị trường. Ngoài ra, việc hợp tác với các đối tác địa phương giúp tập đoàn tận dụng kinh nghiệm, hiểu biết về thị trường và mạng lưới quan hệ, từ đó nâng cao hiệu quả triển khai dự án quy mô lớn.

SP Setia đã hợp tác với Tập đoàn Becamex IDC để phát triển các dự án bất động sản quy mô. Dự án EcoLakes Mỹ Phước (thuộc Khu công nghiệp đô thị Mỹ Phước) được triển khai thông qua liên doanh SetiaBecamex. Dự án có diện tích 224 ha với vốn đầu tư 1,5 tỷ USD.

Ai đang dẫn đầu cuộc chơi?

Bức tranh cạnh tranh giữa các “ông lớn” Malaysia tại Việt Nam đang phân hóa rõ rệt theo từng khung thời gian. Trong ngắn hạn (1–3 năm tới), lợi thế thuộc về UOA và SP Setia nhờ chiến lược tạo dòng tiền nhanh: UOA khai thác hiệu quả quỹ đất trung tâm với phân khúc văn phòng hạng A, trong khi SP Setia khéo léo xoay vòng vốn thông qua chuyển nhượng dự án khi thị trường thuận lợi.

Ở trung và dài hạn (3–10 năm), cán cân lại nghiêng về Gamuda Land. Với các siêu đô thị hàng trăm hecta cùng năng lực tài chính bền vững, Gamuda gần như chắc chắn sẽ giữ vị thế dẫn dắt mảng bất động sản đại chúng và gắn liền với quy hoạch hạ tầng.

Trong khi đó, Berjaya Corporation chọn một lối đi khác: không bành trướng dự án ồ ạt, nhưng duy trì vai trò “tay chơi chiến lược” thông qua việc giữ lại các tài sản giá trị như Sheraton Hà Nội hay quỹ đất lớn tại TP.HCM. Chiến lược này giúp Berjaya duy trì sự hiện diện ổn định, dù không nổi bật về tốc độ mở rộng như các đối thủ.

Không có “công thức chung” cho các nhà đầu tư Malaysia tại Việt Nam. Gamuda chọn con đường dài hơi, UOA săn đất vàng và văn phòng cao cấp, Berjaya giữ tài sản chiến lược, còn SP Setia khôn khéo xoay vòng quỹ đất.

Thị trường bất động sản Việt Nam vì vậy không tạo ra “người thắng tuyệt đối”. Thành công không nằm ở quy mô hay sức mạnh vốn, mà ở khả năng nắm bắt đúng nhịp thị trường, linh hoạt điều chỉnh chiến lược và khai thác tối đa lợi thế nội tại.