Mặc định giá trị đất lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý

Sáng 15/1, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội thảo luận lần cuối về dự thảo Luật Đất đai trước khi biểu quyết thông qua sau ba ngày nữa. Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gồm 16 chương và 260 điều, bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều so với dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp thứ sáu.

Dự thảo luật quy định về 4 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh, thu thập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đề nghị không quy định phương pháp định giá đất thặng dư

Tham gia thảo luận tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) đề nghị không quy định phương pháp định giá đất thặng dư, bởi phương pháp này dựa trên cơ sở giả định, ước tính. Do đó mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế thông tin để làm căn cứ ước tính.

Theo đại biểu, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian, nhưng việc mặc định giá trị đất lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý.

“Giá trị thửa đất có thể đi xuống vì nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Đơn cử như hiện nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro tác động bất lợi đến nền kinh tế”, bà nói.

Đại biểu tỉnh Bình Dương còn cho rằng, việc tính toán các yếu tố giả định nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng 1 thửa đất nhưng chỉ cần thay đổi 1 chỉ tiêu trong các yếu tố giả định là sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính dẫn tới chậm trễ, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương). Ảnh: Quốc hội

Thêm vào đó, các yếu tố ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án cần định giá dựa trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập thông tin của các dự án có đặc điểm tương tự. Tuy nhiên, các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức cụ thể nên công tác định giá còn nhiều khó khăn.

Vẫn theo vị đại biểu, thuyết minh dự án đầu tư (tiến độ thực hiện dự án, tiến độ kinh doanh, suất vốn đầu tư…) là cơ sở quan trọng để sử dụng số liệu, nhằm áp dụng phương pháp định giá thặng dư. Thế nhưng hiện nay, các thuyết minh dự án còn rất sơ sài, thiếu dữ liệu hoặc số liệu chứng minh.

Trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu về đất đai, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, đại biểu Trân cho rằng việc bỏ bớt một phương án định giá đất như đã nêu là cần thiết.

“Trường hợp thật sự phải giữ lại, cần có van, khóa để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá”, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nêu quan điểm.

Không quy định địa phương xây dựng bảng giá đất hàng năm

Đồng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) cũng đề nghị đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất sẽ chính xác hơn.

Ông Đồng cũng đề nghị không quy định địa phương xây dựng bảng giá đất hàng năm bởi nếu như vậy thì “quanh năm cứ đi làm giá đất”.

Đại biểu đoàn Quảng Trị đề nghị quy định như luật hiện hành là địa phương công bố bảng giá đất 5 năm một lần, khi thị trường biến động sẽ dùng hệ số điều chỉnh.

“Năm nào cũng làm bảng giá đất mới thì phải có tổ nghiên cứu riêng, bởi ban hành văn bản quy phạm pháp luật tốn rất nhiều thời gian”, ông nói.