Lưu ý gì khi mua đất cắt lỗ tại khu vực vùng ven?

Một mảnh đất rao bán tại khu vực vùng ven. Ảnh: Lưu Bang

Giá giảm mạnh

Thời gian gần đây, trên nhiều trang mạng xã hội liên tục đăng tải thông tin rao bán đất cắt lỗ tại các khu vực vùng ven giáp ranh với thành phố Đà Nẵng, thuộc địa bàn thị xã Điện Bàn và thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. Theo đó, nhiều lô đất được rao bán cắt lỗ với giá bán giảm mạnh so với thời điểm cùng kỳ năm trước.

Đơn cử, một lô đất mặt tiền đường bê tông tại phường Điện Dương (thị xã Điện Bàn) có diện tích hơn 200 m2 được chủ đất rao bán với giá khoảng hơn 5 triệu đồng/m2, vào năm ngoái lô đất này có giá bán khoảng gần 10 triệu đồng/m2.

Một lô đất khác tại khối 5, thị trấn Vĩnh Điện (thị xã Điện Bàn) được chủ đất đăng tin rao bán với dòng quảng cáo “sụp hầm, giá bể nợ’’, có giá bán 12 triệu đồng/m2.

Tương tự, nhiều lô đất mặt tiền đường bê tông thuộc vùng ven các xã, phường khu vực phía Tây thị xã Điện Bàn cũng rao bán với mức giá dao động từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng/lô.

Không chỉ rao bán trên mạng xã hội, nhiều chủ đất còn cắm bảng rao bán trực tiếp tại thửa đất.

Theo khảo sát thực tế của chúng tôi, có rất nhiều thửa đất tại các khu dân cư hiện hữu trên địa bàn phường Điện Dương, Điện Ngọc, Điện Nam Đông, Điện Nam Bắc, Điện Nam Trung (thuộc thị xã Điện Bàn) và xã Cẩm Hà, phường Thanh Hà (thành phố Hội An) hiện đang cắm biển rao bán nhà đất.

Người dân địa phương cho biết, hiện có rất người dân rao bán đất nhưng lại ít có người lui tới tìm hiểu, có trường hợp cắm biển rao bán đất từ đầu năm 2023 đến nay nhưng vẫn chưa bán được đất.

Một nhà đầu tư kiêm môi giới nhà đất tại thành phố Hội An, cho biết thị trường bất động sản tại địa phương hiện vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng. Theo nhà đầu tư này, giá nhà đất trên địa bàn thành phố Hội An đã giảm mạnh so với thời điểm sốt đất vào cuối năm 2018, đầu năm 2019. Trong đó, nhiều lô đất khu vực vùng ven đã giảm mạnh từ 300 đến 500 triệu đồng, cá biệt một số lô đất tại khu vực mặt tiền các tuyến đường trung tâm có giá giảm sâu đến hàng tỷ đồng.

Đơn cử, vào năm 2019 một lô đất có diện tích 125m2, mặt tiền đường nhựa tại xã Cẩm Hà có giá khoảng trên 2 tỷ đồng thì bây giờ đã giảm mạnh xuống còn 1,7 – 1,8 tỷ đồng. Tại phường Thanh Hà, xã Cẩm Thanh,…một số lô đất cũng được rao bán với giá giảm mạnh so với thời điểm sốt đất vào đầu năm 2019.

Còn tại khu vực trung tâm, một lô đất tại mặt tiền đường Cửa Đại được rao bán trước đó với giá 9,5 tỷ đồng/100m2 thì nay đã giảm xuống mức 6,5 tỷ đồng/100m2. Tương tự, nhiều lô đất tại các tuyến đường trung tâm thành phố Hội An cũng hiện có giá rao bán giảm.

Khi mua đất vùng ven, người dân cần lưu ý đến các vấn đề về quy hoạch

Lưu ý gì khi mua đất cắt lỗ vùng ven?

Trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, việc giảm giá bán là động thái thường thấy của các nhà đầu tư đang chịu áp lực tài chính. Đây cũng là cơ hội của các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính “bắt đáy”. Tuy nhiên, giới đầu tư lưu ý, mua đất cắt lỗ cũng phải quan tâm đến nhiều yếu tố về giá cả, quy hoạch để xem bất động sản đó có thực sự giảm giá hay rao “cắt lỗ” chỉ là chiêu trò.

Trong đó, người mua cần quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất ở khu vực sẽ mua. Quy hạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Thực hiện theo quy định của pháp luật, mới đây UBND tỉnh Quảng Nam đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng đất của nhiều địa phương trên địa bàn tỉnh. Đây là quy hoạch sử dụng đất mới, thay thế cho quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã được ban hành trước đó.

Sau khi quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 được phê duyệt, các địa phương cấp huyện đã công khai quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng đất; báo cáo thuyết minh tổng hợp và các bảng biểu ban hành kèm theo báo cáo thuyết minh; bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất này cho biết rõ những khu vực nằm trong quy hoạch triển khai các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu du lịch,…

Đồng thời, bản đồ quy hoạch sử dụng đất này còn cho biết các khu vực sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong đó có việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Ngập úng tại một khu dân cư hiện hữu trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Ảnh: Lưu Bang (ảnh tư liệu)

Bên cạnh vấn đề về quy hoạch sử dụng đất, nhiều môi giới nhà đất tại địa phương cho biết, khi mua nhà đất cắt lỗ tại các khu dân cư hiện hữu thuộc vùng ven Quảng Nam người dân cần hết sức lưu ý đến vấn đề về ngập lụt, ngập úng.

Anh Vân, một người dân sinh sống tại Quảng Nam cho biết, mới đây gia đình anh có mua một mảnh đất có giá rẻ tại một khu vực vùng ven thị xã Điện Bàn để làm nhà ở. Tuy nhiên, sau khi mua xong mảnh đất nói trên thì gia đình anh mới biết khu vực này thường xuyên xảy ra ngập lụt mỗi khi có mưa lớn. Hiện gia đình anh Vân đang rao bán mảnh đất này để tìm kiếm một chỗ ở mới. Tuy nhiên, đã nhiều tháng trôi qua nhưng vẫn chưa có người quan tâm.

Anh Tuấn, một môi giới nhà đất có kinh nghiệm tại địa phương, cho biết do đặc thù về điều kiện tự nhiên nên nhiều khu vực tại vùng ven Quảng Nam có địa hình thấp trũng, dễ ngập lụt mỗi khi có mưa lớn. Còn tại các khu vực đô thị, do quy hoạch chưa được đầu tư khớp nối nên cũng thường xuyên xảy ra ngập úng, thậm chí có nơi ngập úng sâu đến cả mét mỗi khi mưa lớn kéo dài.

Một trụ bê tông báo mức độ ngập lụt qua các năm tại khu vực vùng ven tỉnh Quảng Nam. Ảnh: Lưu Bang

Để tránh mua phải nhà đất tại những khu vực hay xảy ra ngập lụt, ngập úng, người dân cần tham khảo ý kiến chia sẻ từ những người dân địa phương hoặc có thể tự mình tìm hiểu thông tin.

“Hiện nay, tại những nơi thường xảy ra ngập lụt ở vùng ven Quảng Nam, chính quyền các địa phương thường cắm một cây trụ bê tông cảnh báo lũ. Trụ bê tông này giống như một cây thước đo chiều cao, trên ấy có ghi rõ các mốc lũ, đỉnh lũ đã từng xảy ra tại địa bàn. Đây là một thông tin mà người dân cần nắm để biết rõ khu vực cần mua đất có từng xảy ra ngập lụt hay chưa, hay nếu xảy ra rồi thì mức ngập lụt ở mức độ nào,…’’, anh Tuấn chia sẻ thêm.